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IL CONTRATTO A USO TURISTICO NON È SOGGETTO A VINCOLI DI DURATA O DI CANONE


Domanda


In caso di affitto di un'abitazione per un periodo inferiore al mese non vi è l'obbligo, da parte del proprietario, di registrare il contratto né di comunicare le generalità degli affittuari all'autorità di pubblica sicurezza. L'albergo, al contrario, è tenuto a comunicare, nelle 24 ore successive, l'arrivo di ospiti anche per un solo giorno. Non è un controsenso?
A.R. - ROMA

Risposta

Nel regime precedente alla legge 431/98, le locazioni turistiche a uso residenziale rientravano tra le locazioni transitorie ed erano escluse dall'ambito di applicazione della legge 392/78, a norma dell'articolo 26, comma 1, lettera a), della medesima legge, sicché erano ritenute locazioni libere, quanto a canone e durata. Tali locazioni erano caratterizzate da un uso discontinuo, da parte del conduttore, dell'immobile locato.
La giurisprudenza consolidatasi, nel regime della legge 392/78, aveva puntualizzato che «i contratti concernenti appartamenti per la sola villeggiatura o per soggiorni saltuari, nei quali manchi una dimora continuativa e stabile, rientrano fra le locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, con conseguente inapplicabilità della legge 392/78, indipendentemente dalla durata del contratto, essendo la transitorietà riferita non a tale durata, bensì alla natura della esigenza abitativa» (Cassazione 1° dicembre 1983, numero 7.200). La giurisprudenza del passato aveva anche precisato che «le esigenze di natura transitoria di cui all'articolo 26, legge 392/78 non si caratterizzano alla luce del mero dato obiettivo positivo dell'esaurimento nel breve periodo, bensì secondo il dato negativo della loro intrinseca non meritevolezza di tutela per l'obiettiva diversità dall'esigenza abitativa primaria, attesone il carattere meramente sussidiario o voluttuario . Tali esigenze sussidiarie ben possono protrarsi anche considerevolmente nel tempo ed essere soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di un alloggio, con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà, l'istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell'articolo 1597 del Codice civile» (Cassazione 7 luglio 1997, numero 6145).

Dal 1998 obbligo della forma scritta
A seguito dell'abrogazione dell'articolo 26 della legge di equo canone, la legge 431/98 ha successivamente introdotto una nuova disciplina delle locazioni turistiche ad uso abitativo. Nel nuovo regime, infatti, le locazioni a uso turistico, al di là dell'obbligo della forma scritta – sancito dall'articolo 1, ultimo comma della richiamata legge 431/98 – sono esentate dal rispetto delle disposizioni vincolanti della legge, quanto alla definizione del canone, alla durata, al recesso delle parti, al termine per la disdetta eccetera. In particolare, mentre l'articolo 1, comma 2, lettera c), legge 431/98 stabilisce che le disposizioni della legge 431/98 non trovano applicazione rispetto «agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche», l'articolo 5, comma 1, legge 431/98 – dettato in tema di contratti transitori – dispone che «il decreto ministeriale di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge, per soddisfare particolari esigenze delle parti».

I massimali nelle aree metropolitane
A sua volta, l'articolo 2, del decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti del 30 dicembre 2002 ha disposto che i contratti di natura transitoria hanno durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi e che i canoni di locazione relativi ad immobili – ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania e nei Comuni con essi confinanti e negli altri Comuni capoluogo di provincia – sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee in base ad accordi intervenuti in sede locale tra le Associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Occorre tuttavia tenere presente che, in aggiunta alle locazioni turistiche a uso abitativo, l'articolo 27, comma 5, legge 392/78 – norma tuttora vigente e non derogabile – disciplina la fattispecie diversa delle locazioni commerciali di interesse turistico-alberghiero, nei termini seguenti: «il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio». Quando, invece, nell'immobile siano esercitate attività turistico-ricettive di carattere non transitorio, la durata delle relative locazioni e sublocazioni non può essere inferiore ai sei anni, rinnovabili di altri sei anni (articolo 27, comma 1, numero 2, legge 392/78).
Nell'ambito delle locazioni di interesse turistico-alberghiero rientrano peraltro una serie cospicua di attività, tra cui per esempio quella dei campeggi in cui, alla mera concessione in uso di un bungalow, di un posto per l'attendamento o altro, si associano una serie di altre prestazioni accessorie (servizi di pulizia delle stanze, bar, ristorante, piscina, campo da tennis, palestra eccetera).

La competenza delle Regioni
La legge sul turismo 29 marzo 2001, numero 135 – che ha abrogato la legge 217/83 – ha tra l'altro ribadito la competenza legislativa delle Regioni in materia, in attuazione dell'articolo 117 della Costituzione. In particolare, a seguito del trasferimento alle Regioni della materia del turismo (articolo 56, Dpr 616/77), le Regioni hanno ora la facoltà di legiferare in materia di turismo con potestà legislativa primaria, senza tuttavia potersi ingerire nei rapporti di diritto privato tra le parti.
Ai fini turistico-alberghieri, occorre comunque tenere distinta la locazione di immobile ad uso turistico alberghiero dall'affitto di azienda turistico-alberghiero.
Si ha locazione, solamente in caso di concessione in godimento di un bene immobile che, pur se attrezzato a uso alberghiero, non risulti ancora effettivamente gestito dal concedente, a tale stregua difettando l'aspetto dinamico dell'attività di impresa (Cassazione 27.934/2005).
Si ha affitto di azienda alberghiera, in presenza della locazione di un complesso organico preesistente alle pattuizioni delle parti, del quale, oltre all'immobile, siano elementi integranti una serie di servizi, di attrezzature e di impianti organizzati per l'esercizio di una impresa turistica ricettiva, già funzionante con una sua precisa denominazione (Cassazione 23 aprile 1999, numero 4.044).

Entro i 30 giorni non si informa l'Autorità
Il contratto di locazione a uso turistico abitativo, in ogni caso, non è soggetto ad alcun vincolo di durata o di canone ed è disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti Codice civile. Ove abbia durata inferiore a 30 giorni – si pensi al privato che conceda in locazione a terzi il proprio appartamento in montagna per una settimana bianca o al mare, per alcuni weekend – il locatore non è tenuto a comunicare alcunché all'Autorità di pubblica sicurezza, a norma dell'articolo 12, Dl 59/78. Per quest'ultima disposizione, «chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'Autorità di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, del conduttore o della persona che assume le disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento che deve essere richiesto all'interessato. Nel caso di violazione delle disposizioni indicate nei commi precedenti si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 200 mila a lire tre milioni di lire (da 103,29 a 1549,37 euro)».


IL PUNTO
GESTORI SEMPRE TENUTI A DENUNCIARE LE PRESENZE

Per le locazioni turistico-alberghiere, organizzate con strutture ricettive e con servizi accessori (alberghi, locande, affittacamere, campeggi eccetera), occorre la comunicazione alla Pubblica sicurezza alla stregua dell'articolo 109, regio decreto 18 giugno 1931, numero 773 – recante approvazione del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza.
Secondo il regio decreto773/31, i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali, ad eccezione dei rifugi alpini, possono dare alloggio solo a persone munite della carta di identità o di un altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti.
I soggetti obbligati sono tenuti a consegnare ai clienti una scheda di dichiarazione delle generalità conforme al modello approvato dal ministero dell'Interno che deve essere sottoscritta dal cliente.
Per i nuclei familiari e per i gruppi guidati la sottoscrizione può essere effettuata da uno dei coniugi anche per gli altri familiari, e dal capogruppo anche per i componenti del gruppo. I gestori di strutture ricettive devono fornire all'autorità locale di Pubblica sicurezza le generalità delle persone alloggiate entro le 24 ore successive al loro arrivo.
In alternativa, il gestore può scegliere di effettuare tale comunicazione inviando, entro lo stesso termine, alle Questure territorialmente competenti i dati nominativi delle schede con mezzi informatici o telematici o mediante fax.
In ordine alla sanzione per la violazione dell'articolo 109, occorre fare riferimento all'articolo 17, comma 1, del medesimo Testo unico, secondo cui le violazioni alle disposizioni del Tulps (Testo unico di leggi di pubblica sicurezza) per le quali non è stabilita una pena o una sanzione amministrativa specifica ovvero non provvede il Codice penale, sono punite con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a 400mila lire.

A cura di
Matteo Rezzonico


I riferimenti normativi
(in formato Pdf, tratti dalle banche datiBanca dati del Commercialista, Codice degli immobili e Lex24&Repertorio24)

La giurisprudenza
(in formato Pdf, tratta dalla banca dati Banca dati del Commercialista )


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