LOCAZIONI COMMERCIALI:VALE LA CESSIONE DEL CONTRATTO

È lecito stipulare un contratto di locazione commerciale, inserendo nel testo una clausola secondo cui il conduttore rinuncia alla facoltà di cedere il contratto di locazione a terzi, in deroga all'articolo 36, legge 392/78?M.M. - TRIORA
Per l'articolo 36 della legge 392/78 - norma tuttora in vigore per le locazioni ad uso non abitativo - il conduttore può sublocare o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del proprietario-locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.La cessione non è opponibile al locatore sino a che non sia effettuata la comunicazione, né è consentita la sublocazione o la cessione del contratto, quando non venga congiuntamente ceduta o locata l'azienda.Cessione o sublocazione. In base al diritto comune, la cessione del contratto deve tenersi distinta dalla sublocazione - che dà luogo al sorgere di nuovi diritti - posto che, con la cessione del contratto, vengono trasferiti al cessionario gli stessi diritti spettanti al cedente.Al contrario, la sublocazione non incide sui rapporti negoziali tra le parti che hanno concluso il contratto originario e comporta, invece, una duplicità di rapporti che non si configura nella cessione del contratto.Si tenga presente che, nel regime dettato dal Codice civile, la materia della sublocazione è regolata dagli articoli 1594 e seguenti del Codice civile, mentre la cessione del contratto è regolata dall'articolo 1406, Codice civile. In base a quest'ultima norma, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono ancora state eseguite, purché l'altra parte vi consenta. E, dunque, sotto questo profilo, l'articolo 36 della legge 392/78 è derogatorio della disciplina dettata dall'articolo 1594, Codice civile, a norma del quale l'affittuario, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locata, ma non può cedere il contratto senza il consenso del conduttore.L'articolo 36, legge 392/78 è peraltro norma inderogabile, a norma dell'articolo 79, legge 392/78, con la conseguenza che un patto preventivo, contenente la rinuncia del conduttore ad avvalersi della facoltà di sublocare o di cedere il contratto e l'azienda, deve ritenersi nullo. Non è invece nulla la pattuizione che preveda il diritto di prelazione del locatore, in caso di cessione dell'azienda. Si veda, in questo senso, Cassazione 29 luglio 2004, numero 14.495, secondo cui non è in contrasto con alcuna disposizione della legge 392/78 una clausola contrattuale che attribuisca al locatore il diritto di prelazione, nell'ipotesi in cui il conduttore provveda a sublocare o cedere il contratto, unitamente all'azienda.La comunicazione. L'onere della comunicazione della cessione del contratto e dell'azienda, da parte del conduttore, incide in ogni caso sull'opponibilità al locatore della cessione. In questo senso, la sentenza della Cassazione 22 giugno 2006, numero 14.454, ha puntualizzato che "la mancata comunicazione della cessione del contratto, nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende solo inopponibile l'avvenuta cessione al locatore, il quale, peraltro, non può considerare di per sé inadempiente il conduttore, ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali resta subordinata la risoluzione".Resta fermo che, a seguito della cessione della azienda, il subentro del cessionario nel contratto di locazione non discende automaticamente, come effetto necessario della cessione, essendo soltanto eventuale, richiedendosi a tale fine la conclusione di un apposito negozio tra cedente e cessionario dell'azienda, pur non essendo in tal caso la cessione del contratto condizionata al consenso del locatore (Cassazione 3 aprile 2003, numero 5.137).L'opposizione per "gravi motivi". Il locatore può opporsi alla cessione del contratto solo in presenza di gravi motivi, ma l'opposizione non impedisce il perfezionarsi del negozio di cessione già concluso tra cedente e cessionario e configura solo una contestazione di inadempimento, ove sussistano gravi motivi, sicché la relativa azione è preordinata alla pronuncia di risoluzione della locazione, idonea a far venire meno la cessione stessa.In ogni caso, i gravi motivi che giustificano l'opposizione del locatore devono riguardare la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e la sua posizione economica ovvero il complesso dell'operazione progettata e non comprendono invece i motivi che attengano - in via diretta e immediata - alle esigenze del locatore.Sotto questo profilo, costituiscono gravi motivi le ragioni di ordine economico e morale riferite all'interesse del locatore al corretto svolgimento del rapporto contrattuale e, quindi, all'adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto.Le obbligazioni solidali. Sotto altro profilo, la cessione del contratto comporta la nascita di obbligazioni solidali tra cedente e cessionario, nei confronti del locatore, per l'adempimento dei patti contrattuali. In particolare, in caso di cessione, il locatore - che non abbia liberato il cedente - può agire contro di lui ove il cessionario non abbia adempiuto alle obbligazioni assunte. In questo senso, secondo l'orientamento giurisprudenziale prevalente, l'obbligazione del cedente del contratto di locazione di pagare il canone dovuto al locatore e da questi non corrisposto, quale previsto dall'articolo 36, legge 392/78, ancorché avente natura eventuale e sussidiaria perché subordinata all'inadempimento del cessionario, integra un'ipotesi di solidarietà, sicché, per esempio, trovando applicazione l'articolo 1310, Codice civile, gli atti con i quali il locatore abbia interrotto la prescrizione nei confronti del cessionario producono effetto anche verso il cedente (Cassazione 9 novembre 2006, numero 23.914). Nello stesso senso, si veda anche Tribunale di Monza, 18 febbraio 2005, secondo cui "in ipotesi di cessione del contratto di locazione di immobile urbano, l'inciso finale dell'articolo 36, comma 1, legge 392 del 1978 - secondo il quale il locatore può agire contro il cedente qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte - si limita a subordinare la possibilità di azione del locatore-creditore al fatto oggettivo dell'inadempimento, senza stabilire alcun beneficium ordinis". Sempre in tema di responsabilità solidale per l'adempimento degli obblighi contrattuali, derivanti dalla cessione, si veda anche la sentenza della Cassazione 1° giugno 2004, numero 10.485, per la quale, nel caso di successione in un contratto di locazione relativo all'immobile ad uso commerciale - per cui il locatore non abbia liberato i conduttori cedenti - tutti i locatari che si sono succeduti nel tempo sono solidalmente obbligati, nei confronti del locatore ceduto, per le obbligazioni nascenti dal contratto. A tale fine, nei rapporti interni tra i vari conduttori, il risarcimento dei danni, di cui non è certo l'autore - pur essendo certo che essi sono stati cagionati nel corso della locazione - nei rapporti esterni con il locatore, è ripartito in parti uguali tra i vari conduttori, obbligati solidalmente nei confronti del locatore.Va da sé che locatore e conduttore possono comunque pattuire che quest'ultimo sia liberato dagli obblighi di solidarietà, sicché deve ritenersi pienamente lecito, in riferimento all'articolo 79, legge 392/78, l'accordo con il quale, in concomitanza e in relazione alla cessione del contratto di locazione e dell'azienda, ai sensi dell'articolo 36 stessa legge, locatore ceduto e conduttore cedente abbiano regolato i loro rapporti, prevedendo a carico di quest'ultimo il versamento di una somma di denaro, in cambio della sua definitiva liberazione da ogni somma derivante dal contratto (Tribunale di Milano, 27 ottobre 1994).PAGINE A CURA DIMatteo RezzonicoIL PUNTOCHI TRASFERISCE DEVE FARELA DENUNCIA IN QUESTURALa cessione del contratto di locazione è soggetta all'imposta di registro, in base all'articolo 17, comma 1, del Dpr 131/86 (Testo unico sull'imposta di registro) . In particolare, la tassa di registro sulle cessioni è dovuta in misura proporzionale e la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire (ex articolo 43, comma 1, lettera d, del Testo unico sull'imposta di registro).A norma dell'articolo 31, comma 1, del sopra richiamato Testo unico, l'aliquota applicabile è quella relativa al contratto ceduto.In particolare, come puntualizzato dalle circolari dell'agenzia delle Entrate 12/E del 1998 e 36/E del 2003, quando per la cessione di beni immobili locati è pattuito un corrispettivo, in aggiunta al tributo dovuto per il contratto di locazione, si applica l'imposta di registro nella misura ordinaria prevista dall'articolo 5 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/86 (pari al 2 per cento del canone di locazione annuo etc.).Per le cessioni senza corrispettivo, l'imposta di registro è dovuta in misura fissa, nella misura di 67 euro.Il cedente - e non il locatore - in caso di cessione del contratto, è tenuto alla comunicazione di cessione di cui all'articolo 12 del Dl 21 marzo 1978, numero 59 (cosiddetta denuncia antiterrorismo).Ciò risulta sia dal testo normativo del richiamato articolo 12 Dl 59/78, per il quale: "Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto dalla consegna dell'immobile…..", sia dalle istruzioni per la compilazione dei Moduli di comunicazione di cessione del fabbricato, fornite dalle Questure, secondo cui: "L'obbligo spetta a chi avendo la disponibilità dei locali in nome proprio o altrui (proprietario, usufruttuario, locatario in caso di sublocazione…) li cede ad altri".

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