L'Iva agevolata per i lavori edili ora è permanente. La Finanziaria 2010 ha mandato a regime – senza termine di scadenza – l'aliquota del 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, a condizione che si tratti di opere eseguite su edifici «a prevalente destinazione abitativa». Quando invece mancchi questa caratteristica di prevalende destinazione abitativa l'aliquota è al 20 per cento.
Nessuna distinzione, invece, per gli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica: in tutti questi casi, l'aliquota Iva applicabile è quella del 10%, indipendentemente dal fatto che si tratti di edifici a prevalente destinazione abitativa.
Restano con Iva al 4% i lavori di costruzione o di ampliamento di un'abitazione che, per il committente, abbia le caratteristiche della «prima casa». Rimane, infine, al 10% l'Iva sui lavori di costruzione degli edifici cosiddetti Tupini, vale a dire quelli nei quali almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni e nei quali non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi. Mentre è al 20% l'Iva sui lavori di costruzione di case con caratteristiche "di lusso" e sui lavori di costruzione di edifici che non abbiano le caratteristiche Tupini.
Una delle questioni chiave è l'individuazione concreta della prevalente destinazione abitativa, dalla quale discende la possibilità di applicare l'Iva al 10% sui lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Innanzitutto, si tratta dell'abitazione (e relative pertinenze) in una casa unifamiliare o in un edificio composto da una pluralità di abitazioni nel quale non siano presenti unità immobiliari destinate a uso diverso da quello abitativo (alle pertinenze, quali autorimesse, cantine e solai, va riservato il medesimo trattamento che spetta al bene principale).
Quanto agli edifici "misti", composti da unità abitative e non abitative, l'Iva al 10% si applica:
a) ai lavori di manutenzione effettuati nella singola unità abitativa e sue pertinenze (indipendentemente dal fatto che nell'edificio le unità abitative siano prevalenti o meno);
b) ai lavori di manutenzione effettuati nelle parti comuni, a condizione che la superficie utile destinata, nell'edificio, a uso abitativo (vale a dire a unità immobiliari accatastate nella categoria A, fatta eccezione per l'A/10) prevalga su quella destinata a uso diverso, come, ad esempio, uffici e negozi (non conta il numero delle unità immobiliari: ciò che rileva è la loro superficie utile). Mentre, se vengono effettuati lavori di manutenzione in un'unità non abitativa, anche se sita in un edificio a prevalente destinazione abitativa, l'aliquota Iva applicabile è quella ordinaria del 20 per cento.
È inoltre da ritenere che l'aliquota del 10% sia applicabile ai lavori di manutenzione effettuati sui cosiddetti edifici "assimilati" alle case di abitazione non di lusso (ai sensi dell'articolo 1 della legge 659 del 19 luglio 1961), a condizione che costituiscano stabile residenza di collettività: è il caso, ad esempio, di orfanotrofi, case di riposo e dei conventi, dal momento che si tratta di strutture destinate a essere residenza stabile delle persone che vi alloggiano. Invece parrebbe doversi applicare l'Iva al 20% agli interventi di manutenzione su scuole, caserme e ospedali, che non hanno funzioni residenziali.
PUNTO PER PUNTO
Recupero del sottotetto con aliquota al 10%
I lavori volti al recupero abitativo di spazi prima accatastati e adibiti ad altri fini come ad esempio le soffitte, costituiscono degli interventi di recupero poiché determinano una riorganizzazione distributiva dell'unità immobiliare con un intervento di ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti. In particolare, si tratta di un intervento di ristrutturazione edilizia previsto dall'articolo 31, comma 1, lettera d), della legge n. 457/1978 che permette la fruizione dell'aliquota del 10 per cento sia per le prestazioni di servizi realizzate in base a contratti d'appalto, senza alcuna limitazione nel caso in cui siano impiegati i cosiddetti beni significativi, sia per l'acquisto dei beni diversi dalle materie prime e semilavorati
Nessun vantaggio per l'arredo murario
Gli elementi di arredo realizzati in muratura, come una cucina, non possono rientrare nell'agevolazione poiché questa interessa soltanto i lavori edili realizzati nell'appartamento. Questo significa ad esempio che rientra la realizzazione di ripostigli, la realizzazione di un caminetto, o di pareti divisorie anche in cartongesso, mentre è esclusa la realizzazione librerie, mobili o cucine, indipendentemente dal fatto che queste siano in muratura o composte di altri materiali.
Il contratto verbale non esclude il bonus
Per poter fruire dell'aliquota ridotta, i lavori commissionati all'impresa non richiedono la predisposizione di un contratto redatto in forma scritta. La giurisprudenza lo ha stabilito in modo univoco. In ogni caso, nelle situazioni di dubbia interpretazione è opportuno predisporre un contratto scritto, dato che in questo caso l'onere di documentare l'inesistenza dell'appalto ricade sui verificatori. Diversamente se il contratto è solo verbale, si inverte l'onere probatorio: è il contribuente a dover dimostrare l'esistenza del contratto d'appalto con concreti elementi di fatto.
Le fatture d'acconto nei beni significativi
La circolare n. 71/E/2000 ha chiarito che se la realizzazione dell'intervento di recupero richiede l'impiego di beni di valore significativo, il limite di valore a cui applicare l'aliquota ridotta dovrà essere calcolato in relazione all'intero corrispettivo dovuto dal committente e non a un singolo acconto o al solo saldo, ripartendo poi detto importo in misura proporzionale tra i vari acconti fatturati.
Evidentemente queste indicazioni sono molto difficili da mettere in pratica, dato che in sede di preventivo non si è quasi mai in grado di ripartire percentualmente con esattezza i valori tra i vari acconti. Ad ogni modo, anche sulla base di precedenti chiarimenti (ad esempio, la risoluzione del 27 giugno 1980), si ritiene sia comunque praticabile la determinazione delle singole componenti dell'operazione in via provvisoria mediante un criterio di proporzionalità, salvo la successiva regolarizzazione ai sensi dell'articolo 26, commi 1 e 2, del Dpr n. 633/72.
L'inquilino che paga le spese ha il 10%
L'inquilino che effettua lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria con l'assenso del proprietario ha diritto di chiedere l'aliquota ridotta al 10%; il fatto che ci sia un titolo edilizio intestato al proprietario non costituisce un ostacolo.
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