Proposta d'acquisto sicura con poche clausole

di Emiliano Sgambato

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Questo articolo è stato pubblicato il 27 ottobre 2011 alle ore 10:23.

La proposta d'acquisto è il primo passaggio contrattuale nell'iter di compravendita di un immobile. Spesso però viene usata impropriamente come uno strumento per concludere la trattativa commerciale: quante volte capita che un mediatore consigli di procedere con un'offerta scritta (e irrevocabile) per stringere i tempi e convincere il venditore a decidersi, ad esempio riguardo un abbassamento di prezzo? Forse è proprio per questi motivi – volontà di concludere l'affare e fase iniziale dell'iter contrattuale – che spesso le conseguenze della firma di una proposta d'acquisto vengono sottovalutate dal compratore. Il pericolo è quello di trovarsi a sottoscrivere condizioni più vincolanti del previsto, simili a quelle che si assumono in un contratto preliminare di compravendita.

In genere la proposta d'acquisto irrevocabile viene formalizzata su un format prestampato fornito dall'agenzia immobiliare che ha il mandato a vendere. Assieme alla proposta viene di solito consegnato al venditore un assegno per "bloccare l'affare" e per dimostare la bontà delle intenzioni del potenziale acquirente. La proposta ovviamente impegna solo quest'ultimo fino al termine temporale indicato. Impegna anche il venditore nel momento in cui questa viene accettata (in forma scritta). È consigliabile concordare una somma più bassa possibile (in genere qualche migliaio di euro), e soprattutto stabilire un tempo breve per la validità della proposta (ad esempio una settimana). In modo da non rimanere vincolati troppo a lungo e non dare la possibilità al venditore di giocare al rialzo con altre persone interessate all'immobile.

Se l'affare va a buon fine e non ci sono ripensamenti, le parti si incontrano per mettere a punto un preliminare di compravendita vero e proprio (di cui si tratterà in uno dei prossimi numeri di Casa24 Plus, ndr). In caso di ripensamento, invece, in genere si perde "semplicemente" la somma depositata (definita spesso impropriamente caparra confirmatoria, che invece si configura solo al momento del compromesso). Sono soprattutto i mediatori, di solito, a pretendere il compenso dovuto, perché sostengono di aver portato a termine il loro compito nel far incontrare domanda e offerta.

Tuttavia potrebbe anche succedere che il venditore insista per l'adempimento completo del contratto, anche attraverso vie legali, sostenendo che la proposta d'acquisto, una volta accettata, sia paragonabile a un compromesso. Ma è un'ipotesi difficile da sostenere davanti a un giudice: «Come hanno avuto modo di spiegare alcune sentenze – commenta Gabriele Noto, consigliere nazionale del Notariato – non è per niente certo che l'unione tra proposta e sua accettazione sono pari a un contratto preliminare. Anzi, questo non è scritto da nessuna parte nel Codice». Comunque, per non rischiare brutte sorprese, è meglio tutelarsi attraverso alcuni accorgimenti che permettano di non dare seguito all'acquisto (e di recuperare i soldi impegnati) in mancanza di alcune condizioni.

La cosa più importante da verificare è che la proposta contenga una o più clausole che prevedano una serie di condizioni su cose che si potranno verificare solo in un secondo momento, anche grazie all'aiuto del notaio, prima di procedere con il preliminare e il rogito. In particolare la proposta deve prevedere la regolarità di tutte le verifiche riguardanti la proprietà del bene e tutti gli aspetti urbanistici, catastali e condominiali che lo riguardino: in momenti successivi alla proposta potrebbero infatti emergere "sorprese" su agibilità e abitabilità dei locali, accatastamento, abusi edilizi, servirtù, parti comuni, spese condominiali straordinarie già deliberate o cause in corso e così via. Oppure si potrebbe scoprire che il venditore non sia l'unico a disporre della proprietà del bene (si pensi ad esempio ai casi di eredità): è chiaro, infatti, che l'accettazione della proposta deve avvenire da parte di tutti coloro abbiano titolo a vendere. In poche parole occorre riservarsi di riformulare o annullare la proposta qualora emergessero maggiori oneri di spesa o mancanze di qualità e consistenza. Una formulazione standard, in genere contenuta nei modelli forniti dalle agenzie, potrebbe essere: «Alla data del rogito l'immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche». È meglio comunque che sia scritto esplicitamente anche che solo un futuro contratto preliminare sarà vincolante per le parti.

Le verifiche le farà il notaio, tuttavia è consigliabile procedere in autonomia a qualche controllo elementare, come ad esempio la corrispondenza tra la piantina castastale fornita e l'effettiva configurazione dell'immobile o la richiesta al venditore del certificato di agibilità e del regolamento condominiale. Utile può essere anche, perché no, qualche verifica "ambientale": a volte un passaggio dall'ufficio tecnico comunale o una chiacchierata con i vicini o con l'amministratore dello stabile possono svelare molte cose. A volte, purtroppo, tenute nascoste dai venditori.

LE REGOLE BASE
Un'ampia sintesi dei consigli elaborati dal Notariato di Milano
1 Titolo di provenienza
Farsi dare dal venditore la copia del suo atto di acquisto

2 Ipoteche
Informarsi sull'esistenza di ipoteche (la verifica sarà comunque fatta dal notaio): se è nota l'esistenza di una ipoteca (ad esempio a garanzia di mutuo), richiedere al venditore che ne venga consentita la cancellazione prima o contestualmente al rogito

3 Catasto
Chiedere al venditore la scheda catastale e accertarsi che corrisponda in ogni dettaglio allo stato di fatto

4 Certificati
Chiedere al venditore: gli estremi (e se possibile le copie) dei titoli abilitativi edilizi (concessione o altro) e di eventuali condoni; il certificato di agibilità (se rilasciato)

5 Mutuo
In caso di compravendita e mutuo contestuali, rivolgersi alla banca che erogherà il finanziamento per avere una disponibilità preventiva

6 Spese in sospeso
Verificare il pagamento di tutte le spese condominiali

7 Condominio
Procurarsi copia del regolamento condominiale, per verificare eventuali limitazioni all'uso di singole unità immobiliari, individuare le parti comuni e quelle di eventuale uso esclusivo

8 Impiantistica
Verificare lo stato degli impianti e chiedere al venditore le relative certificazioni di conformità

9 Costi e notaio
Preventivare in linea di massima il costo complessivo dell'operazione; per i calcoli dettagliati occorre rivolgersi al notaio, a cui bisogna portare per tempo tutta la documentazione raccolta

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