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Per poter fruire dei benefici sull'acquisto della prima casa la regola principale è accertarsi che non si tratti di un'abitazione di lusso. Un requisito oggettivo ma dai contorni spesso poco noti, e sul quale è facile (e più frequente) scivolare. «La maggior parte degli avvisi di revoca – rivela Giovanni Rizzi, membro del gruppo comunicazione del consiglio nazionale del Notariato – arriva proprio perché c'è scarsa consapevolezza di cosa significhi "immobile di lusso". Non serve guardare alle rifiniture o agli orpelli, ma conta la superficie». Né vale come garanzia il riferimento alla categoria catastale.

Il fabbricato non deve avere i requisiti "di lusso" fissati dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969. Ad esempio, la singola unità abitativa non deve superare i 240 metri quadrati, esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto. «Ecco, la casa può anche essere una catapecchia – spiega Rizzi – ma basta avere una superficie di poco più grande e si perde il diritto all'agevolazione. Senza contare i casi in cui viene calcolata come cantina o ripostiglio quella che in realtà è una taverna. Per questo invitiamo sempre l'acquirente a verificare con l'aiuto di un tecnico».

L'abitazione principale
Un altro punto da chiarire riguarda i requisiti soggettivi: comprare un immobile come prima casa non comporta per forza doverlo destinare a propria abitazione principale. Le due definizioni ("prima casa" e "abitazione principale"), ai sensi fiscali, non sono equivalenti. Si può infatti fruire delle agevolazioni previste per la prima casa pur abitando (ad esempio: in affitto o comodato) in un immobile diverso da quello che si vuole acquistare. L'importante è rispettare alcuni vincoli: essere residenti nel comune in cui si è proprietari della prima casa oppure impegnarsi a trasferirsi lì entro 18 mesi dall'acquisto. Si può però comprare – pur senza avervi la residenza – nel comune dove si studia o lavora. Mentre i cittadini italiani che risiedono all'estero possono acquistare in qualsiasi località.

I requisiti
Questi diversi requisiti devono naturalmente affiancarsi agli altri previsti dalla legge (oltre al già citato criterio del non-lusso). E cioè: che chi compra non sia titolare da solo o con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa nel Comune dove si trova quella da acquistare. E che in tutta Italia non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale, degli stessi diritti su un'altra abitazione acquistata (anche dal coniuge) con le agevolazioni prima casa.

Le agevolazioni
Ma quali sono le agevolazioni? Chi compra da un'impresa costruttrice paga un'Iva ridotta: il 4% sul prezzo di vendita, al posto del 10% altrimenti previsto per le abitazioni non di lusso. Anche se la prima casa è in costruzione, o è situata all'interno di complessi turistici (sempre non di lusso). Questo purché l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile venda entro cinque anni dalla fine dei lavori: le cessioni che avvengono dopo sono infatti esenti da Iva, tranne che, entro questi 5 anni, l'abitazione sia stata locata per almeno 4 anni in piani di edilizia residenziale convenzionata. Con l'Iva al 4% sono anche acquistabili (con atto unico o con più atti separati) alcune pertinenze: una per ogni categoria C/2 (soffitta e cantina), C/6 (rimessa) e C/7 (tettoia chiusa o aperta). Ulteriori box, cantine o tettoie scontano l'Iva al 10 per cento.

Se a vendere l'abitazione è invece un privato (e quindi l'Iva non è dovuta), si deve pagare l'imposta di registro del 3% sul valore catastale della casa rivalutato (indipendentemente dal prezzo di vendita, che di solito è più alto). Un'aliquota ridotta rispetto a quella ordinaria che è del 7 per cento. In ogni caso, però, resta fermo che alla stipula dell'atto occorra versare le imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa: 168 euro ciascuna, al posto delle solite percentuali rispettivamente del 2 e dell'1 per cento.

Riassumendo: per l'acquisto da privati di abitazioni con i requisiti di "prima casa", anziché il 10% complessivo sul valore catastale, si pagano un'imposta di registro pari al 3% e imposte ipocastali di 336 euro. Mentre, comprando da un'impresa costruttrice, i benefici consentono di pagare un'Iva al 4% e imposte di registro e ipocastali fisse per 504 euro complessivi.

Gli altri benefici
Ma l'acquisto della prima casa porta con sé un corollario di altre agevolazioni, dall'imposta sostitutiva sui mutui alla detrazione degli interessi passivi. Oltre all'esenzione Ici sull'abitazione principale e alla deduzione della rendita catastale (non si paga l'Irpef). Così, se per comprare l'abitazione si è ricorsi a un mutuo, concesso da banche o istituti ed enti previdenziali, sull'ammontare complessivo dei finanziamenti "erogati in ciascun esercizio" si versa un'imposta sostitutiva dello 0,25% (in luogo del 2% previsto per le abitazioni non-prima casa). E gli interessi pagati sul mutuo garantito da ipoteca, contratto per l'acquisto dell'immobile «da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto», possono essere detratti al 19%, nel limite di 4mila euro in un anno. Se poi, per comprare la casa (da adibire ad abitazione principale, certo) si è passati da un intermediario, il 19% può essere detratto anche dalla provvigione che è stata corrisposta: ma per un importo non superiore a mille euro.

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L'immobile
Il fabbricato non deve essere "di lusso", secondo i criteri stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969. Non conta la classificazione catastale. Fare particolare attenzione alle superfici: sono escluse dalle agevolazioni, ad esempio, le singole unità immobiliari con una superficie utile complessiva superiore a 240 mq, o le abitazioni unifamiliari con piscina di almeno 80 mq.

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L'acquirente
Occorre avere la residenza nel comune dove si trova l'immobile comprato, o dichiarare di stabilirsi lì entro 18 mesi dalla stipula dell'atto. Si può acquistare, pur senza esservi residenti, nel comune dove si studia o lavora. Se ci si trasferisce all'estero per lavoro, la casa può trovarsi nel comune dove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui si dipende. Le agevolazioni sono estese anche ai cittadini italiani che risiedono all'estero e che acquistano l'immobile come prima casa sul territorio italiano.

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Cause di esclusione
In ogni caso, chi compra non deve essere titolare, da solo o con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa nel comune dove si trova quella acquistata. Né titolare su tutto il territorio nazionale, anche per quote o in comunione legale, degli stessi diritti su un'altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

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Perdita dei benefici
Le agevolazioni si possono perdere se viene presentata una falsa dichiarazione, o se l'immobile viene rivenduto o trasferito, anche a titolo gratuito, entro 5 anni dalla data di acquisto. I benefici possono essere tuttavia mantenuti se entro un anno dalla rivendita si compra un'altra casa da adibire ad abitazione principale.

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Controlli e sanzioni
La perdita delle agevolazioni comporta il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria, al posto di quelle agevolate. Più una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi legali. L'avviso da parte degli uffici finanziari deve essere notificato entro il termine di tre anni dalla data di registrazione; dalla data di scadenza del diciottesimo mese se si è dichiarato di voler trasferire la residenza; o dalla data di ultimazione dei lavori nel caso di acquisto di un immobile in costruzione (ma la fine dei lavori deve essere dimostrata entro tre anni dalla registrazione).

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