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È la tempistica a fare la differenza. Le garanzie che il venditore è tenuto a dare all'acquirente per i vizi dell'immobile (articolo 1490, Codice civile) hanno termini molto brevi. Si decade dal diritto se la denuncia non arriva entro otto giorni dalla scoperta del vizio, o comunque oltre un anno dalla consegna.

Come agire? Il consiglio degli esperti è di non perdere tempo e inviare immediatamente la raccomandata al venditore. E chiedere una perizia tecnica, soprattutto prima di far riparare autonomamente, conservando ricevute e fatture delle prestazioni, per prevenire ogni possibile contestazione. Se si tratta di un vizio occulto oppure riconosciuto dal venditore, non è necessaria alcuna denuncia. Mentre, al contrario, la garanzia non vale se «al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa» o questi «erano facilmente riconoscibili» (articolo 1491). Certo il venditore può far inserire nel contratto una clausola con la quale la garanzia per vizi viene esclusa o limitata: ma non deve tacere in malafede i vizi conosciuti.

L'effetto della garanzia va dal risarcimento del danno alla riduzione del prezzo di acquisto, fino alla risoluzione del contratto. «È un'azione difficile da mettere in pratica, perché ha termini prescrizionali limitati. Spesso ‐ racconta l'avvocato Giulia Radice ‐ ci si accorge tardi del difetto, il venditore è irreperibile, oppure non è in grado di intervenire. Anche se si ottiene il riconoscimento del danno, resta complicato giungere al risarcimento». È raro poi che emergano vizi tali da escludere il diritto di abitare l'immobile e determinare la risoluzione del contratto. Nelle compravendite l'acquirente arriva infatti alla firma dopo aver effettuato tutte le opportune verifiche sullo stato di fatto della casa. Se un appartamento è in classe energetica G, come frequente in Italia, non si può pretendere che gli impianti siano ottimi. «Non serve prendersela con gli agenti immobiliari ‐ aggiunge Radice ‐ come a volte accade, imputando la mancata segnalazione: gli agenti sono mediatori, non garanti».

Questo per le carenze materiali. «In passato invece capitava spesso ‐ continua Radice ‐ che dopo l'acquisto si riscontrassero vizi formali come ad esempio certificazioni inesatte. Ma ora la legge è più attenta su regolarità urbanistica o cambi di destinazione d'uso. Resta però fermo che, prima di comprare, è meglio fare ricerche approfondite e quindi rivolgersi al notaio non solo al momento del rogito».

Infine è consigliabile controllare gli oneri condominiali. Il venditore è chiamato con il compratore a risponderne per la gestione in corso al momento della cessione dell'immobile: è sempre bene farsi attestare dall'amministratore lo stato di fatto della gestione.

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