Casa24

Lieve vizio o grave difetto? Per i problemi ravvisati dopo l'acquisto di una casa da un'impresa edile, la prima partita si gioca attorno all'entità del 'danno'. Perché da lì dipendono tempi, modi e possibilità di far valere le garanzie indicate dalla legge.

Innanzitutto in base a quello che prescrive il Codice civile. I gravi difetti dell'immobile (articolo 1669), se si presentano nei dieci anni successivi al compimento dell'opera, possono essere denunciati entro un anno dalla loro scoperta. Mentre per lievi vizi e difformità (articolo 1667) il committente ‐ sempre che non ne fosse già a conoscenza ‐ deve presentare denuncia entro 60 giorni dalla scoperta e prima che siano trascorsi due anni dalla consegna.

A cantiere aperto
In relazione all'articolo 1669, e a tutela dei diritti delle parti all'atto d'acquisto, è intervenuto il Dlgs 122 del 2005 (si veda anche Casa24 Plus del 15 dicembre a pagina 21) che parla espressamente di «assicurazione dell'immobile» (all'articolo 4) e prevede l'obbligo per il costruttore di fornire una polizza assicurativa decennale a eventuale copertura dei danni da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi. La polizza, che ha effetto dalla fine dei lavori, viene consegnata all'acquirente in sede di stipula del rogito e vale per ogni difetto si manifesti da quel momento in poi: danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni a terzi.

Una nota del ministero delle Attività produttive del 27 aprile 2006, inviata alle organizzazioni di rappresentanza delle assicurazioni, ha chiarito i contenuti minimi di questa polizza e spiegato che gli elementi garantiti sono le parti strutturali dell'edificio, cioè quelle destinate a lunga durata «quali murature portanti, pilastri, travi, solai, rampe di scale, solette a sbalzo e quant'altro di simile». Ma la precisazione non serve a placare le dispute sui vizi occulti di varia natura, che spesso vengono risolte solo per via giudiziale.

Il problema resta sempre quello di individuare con nettezza il crinale tra lieve (vizio) e grave (difetto). Per l'Associazione nazionale costruttori edili, la norma avrebbe bisogno di qualche modifica. «A volte quelle che dovrebbero essere considerate piccole difformità ‐ sostiene l'Ance ‐ vengono interpretate dalla giurisprudenza come gravi difetti. Mentre questi ultimi in Italia interessano una bassissima percentuale dei casi: il più delle volte la controversia concerne un'impermeabilizzazione che fa acqua, piastrelle separate, un tramezzo lesionato».

La polizza si applica solo a chi compra un immobile da costruire o per il quale è stato richiesto il permesso di costruire. «E comunque ‐ dicono all'Ance ‐ aumenta i costi di produzione dell'immobile». Tradotto: la casa può diventare più cara. Spiega l'avvocato Giulia Radice, consulente dell'Unione nazionale consumatori: «Nella trattativa si dice: vuoi la polizza? Allora paghi di più. Così accade spesso che i compratori vi rinuncino: tanto a garanzia resta l'articolo 1669. L'assenza della polizza, d'altra parte, non comporta alcuna sanzione».

A lavori conclusi
Se si acquista a lavori già conclusi, quando magari manca solo qualche rifinitura, l'assicurazione non viene contemplata ed eventuali difformità e vizi sono regolati dagli articoli 1667 e 1669 del Codice civile. In caso di difetti si può chiedere la riparazione, la diminuzione del prezzo d'acquisto, o il risarcimento del danno se c'è colpa dell'appaltatore (articolo 1668). Fino ad arrivare alla risoluzione del contratto, nelle circostanze più estreme (e rare) di inagibilità dell'immobile.

«Se si riscontra un vizio ‐ continua l'avvocato Radice ‐ si deve mandare al venditore una raccomandata che fissa il momento della denuncia e dà un termine d'intervento. Se non si può aspettare la riparazione da parte del costruttore, e occorre intervenire d'urgenza, è preferibile chiamare un tecnico per certificare il difetto. Se invece il termine non viene rispettato, si attivano i procedimenti d'urgenza al tribunale. Ma si cerca sempre di trovare una soluzione in via bonaria, con la mediazione».

La casistica delle dispute resta comunque varia e la risoluzione dipende dal rapporto tra le parti. Ma per vizi tipici come l'impermeabilizzazione imperfetta, un infisso da cui trafila acqua ‐ dicono i costruttori ‐ spesso le imprese intervengono subito a riparare, con l'impresa di fiducia, perché hanno interesse a tutelare il credito del proprio nome».

©RIPRODUZIONE RISERVATA

TAGS: Ance | Assicurazioni | Dlgs 122 | Giulia Radice |