Il «rent to buy» non sempre implica l'obbligo di comprare

di Dario Aquaro

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Questo articolo è stato pubblicato il 03 maggio 2012 alle ore 08:39.

Stretta del credito e difficoltà del mercato immobiliare spingono l'offerta di formule di acquisto alternative. La più allettante per chi vuol comprar casa ma manca di sufficiente liquidità e fatica a ottenere un mutuo è quella dell'affitto con riscatto, o rent to buy: si gode da subito dell'immobile in affitto, con l'opzione di poterne poi acquisire la proprietà e imputare i canoni versati a pagamento di una parte del prezzo.
I canoni di locazione prevedono spesso una maggiorazione, da usare per compensare il prezzo dovuto per l'acquisto: quanta parte vada a creare questo fondo di accumulo dipende dalla lunghezza del contratto d'affitto.

Il rent to buy può però nascondere alcune insidie, da affrontare con l'ausilio di un professionista. «Al cliente che comincia a pagare le quote deve essere garantito di poter arrivare fino in fondo, oppure rinunciare: se dovesse cambiare idea, deve aver modo di sottrarsi alla seconda fase dell'operazione. Se invece intende diventare proprietario dell'immobile, deve essere tutelato dai rischi provenienti dal venditore», spiega Domenico de Stefano, presidente del Consiglio Notarile di Milano. A «Comprar casa senza rischi» il Notariato meneghino dedica un nuovo ciclo di incontri aperti al pubblico che si apre il 9 maggio, affrontando le nuove soluzioni per l'acquisto dell'abitazione: dall'affitto con riscatto alla nuda proprietà.
Ma quali sono i rischi? Innanzitutto il fatto che potrebbe essere previsto non un diritto di riscatto, e quindi un'opzione, bensì un obbligo d'acquisto. La casa potrebbe poi essere gravata da ipoteca, iscritta a garanzia del mutuo stipulato dall'impresa costruttrice per acquistare l'area dei lavori (l'ipoteca si estende su tutto quel che lì viene costruito).
Meglio quindi rivolgersi subito, non solo al momento in cui si realizza l'acquisto, a un notaio, che verifichi l'eventuale presenza dell'ipoteca (che per legge è indivisibile) e, nel caso, provveda a frazionarla in lotti corrispondenti alle abitazioni. Così da evitare, ad esempio, che la parte di prezzo ancora dovuta dal cliente non basti alla banca per cancellare l'ipoteca. I soldi in accumulo devono infatti abbassare il prezzo-saldo di chi li ha versati, e non essere "intaccati" dalle mancanze dell'acquirente di un altro immobile dello stesso edificio: cioè quel che può accadere se l'ipoteca non è frazionata.

Occorre anche tutelarsi da un eventuale fallimento dell'impresa costruttrice. Le cifre versate per i canoni e per il deposito cauzionale sono anticipazioni destinate all'acquisto del diritto di proprietà. Ma chi firma un contratto di rent-to-buy, prima di diventare acquirente, è privo di paracadute e rischia di perdere le somme accumulate. Il rimedio, in questo caso, arriva dalla fideiussione: la stessa strada praticata per proteggere, nell'acquisto di case in costruzione, le somme versate prima del rogito. La fideiussione sottoscritta dall'impresa scade quando si diventa proprietari.
Senza immaginare il fallimento dell'impresa, altri rischi si nascondono nell'intervallo tra l'affitto e l'acquisto. Pensiamo alla trascrizione di un pignoramento della casa da parte di un creditore dell'impresa, che arriva dopo la firma del contratto di affitto con riscatto. Il problema si può prevenire con la trascrizione. Ma se il contratto prevede un diritto di riscatto (opzione) il rischio è difficilmente superabile, perché non si può trascrivere l'opzione nei registri immobiliari. Se invece c'è l'obbligo di acquisto, questo può essere trascritto, acquisendo l'efficacia prenotativa dei contratti preliminari. Il pignoramento non sarà allora opponibile, perché prevarrà il contratto preliminare.

Rent to buy
Il rent to buy (affitto con riscatto) prevede che i canoni di locazione possano considerarsi (in tutto o in parte) un acconto rateale del prezzo di vendita, se il locatario sceglie di esercitare l'opzione di acquisto sull'immobile. La parte riconosciuta nel fondo di accumulo sarà tanto più alta quanto più breve il periodo entro il quale si decide per l'acquisto.

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