Approvata la riforma del condominio: più armi contro i morosi e conto corrente trasparente

di Emiliano Sgambato

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Questo articolo è stato pubblicato il 20 novembre 2012 alle ore 15:55.

La commissione Giustizia del Senato ha approvato la riforma del condominio. Il provvedimento, approvato in sede deliberante, è ora legge. Non sono state infatti apportate modifiche al testo approvato dalla Camera. Tra le maggiori novità previste in 31 articoli cambi d'uso più agevoli sui beni comuni, possibilità di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato, rafforzamento dell'azione contro i morosi, amministratori più qualificati, impossibilità di vietare per regolamento animali domestici.

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Amministrazione
Il quadro principale delle novità riguarda l'amministratore: sono stati scelti dei requisiti precisi per la nomina (deve aver conseguito il diploma di scuola superiore, godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né deve essere stato protestato); non sarà necessario riconfermarlo ogni anno ma sarà rinnovato automaticamente, salvo che l'assemblea decida di dimissionarlo; la sua nomina sarà obbligatoria solo a partire dall'esistenza di almeno nove condomini; dovrà far transitare tutti i movimenti di denaro su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio e dovrà agire contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato.

Assemblea
L'amministratore può essere "licenziato" dall'assemblea alla scadenza del mandato annuale (o con le modalità previste dal regolamento condominiale) ma anche, su richiesta anche di un solo condomino, quando siano emerse gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto condominiale. Se in questi ultimi casi l'assemblea si rifiuta di revocare il mandato, il condomino può ricorrere al giudice e farsi rimborsare le spese dal condominio. In ogni caso il giudice può allontanarlo per «gravi irregolarità», se non prepara il rendiconto o se non avvisa i condomini di una chiamata in causa. I condomini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia. Il rendiconto, poi, dovrà contenere anche un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione. Ogni condominio potrà avere un suo sito web. E le violazioni del regolamento (che comunque non potrà proibire di tenere animali domestici in casa) costeranno care: 200 euro, che possono salire a 800 in casi di recidiva.

Parti comuni
Il nuovo articolo 1117 bis consentirà poi all'assemblea di incidere sulla titolarità delle cose comuni. Sarà più difficile definire il condominio come «ente di mera gestione», poiché la maggioranza potrà decidere se alcuni beni interessino ancora la collettività dei proprietari e debbano quindi continuare ad appartenere pro indiviso ai condomini, o se debbano assumere «nuova destinazione d'uso». La maggioranza di 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi, potrà constatare che è venuta meno l'utilità di impianti e cose, che potranno essere dismessi e ceduti a terzi. In questi casi l'avviso di convocazione sarà affisso «nei locali di maggior uso comune» per almeno trenta giorni e dovrà essere recapitato almeno venti giorni prima della riunione. Impianti e beni dei quali sia venuta meno l'utilità comune muteranno natura, talché saranno ex parti comuni che si potranno dismettere e quindi cedere ad altri. Non si tratterà, però, soltanto di «vendere le parti comuni», come taluno ipotizza. Viene a cadere uno steccato molto più importante, che potrà modificare la natura del condominio, certamente meno legato al diritto romano e forse anche più moderno ed adeguato ai nostri tempi; ma questa è valutazione che attende conferme.

La lunga attesae i commenti
E' dal 1942, di fatto, che le norme condominiali (tranne pochissimi interventi marginali e alcune leggi speciali) non vengono toccate. Il risultato è stato di lasciare in mano ai giudici l'adeguamento alla realtà in evoluzione dell'istituto. Quando è nato, i condominii erano davvero rari, dato che la massa della popolazione urbana viveva in affitto in case di un unico proprietario. Ora, invece, ci abitano la metà delle famiglie, e quasi al 90% sono in proprietà, cioè condomini. Una revisione, quindi, si imponeva. «Alcune cose potevano essere cambiate, ma testo sarebbe ritornato alla Camera». È quanto ha scritto su Twitter il senatore Idv Luigi Li Gotti, commentando il via libera definitivo in sede deliberante. «Esprimo viva soddisfazione per l'approvazione di una riforma che riguarda più di quaranta milioni di italiani. Sicuramente si poteva ottenere qualcosa in più, ma oggi abbiamo una disciplina del condominio che é adeguata a quello che é il quadro di un costume e di esigenze sociali che sono mutate rispetto all'epoca della precedente normativa. Con il nuovo provvedimento sono stati fatti miglioramenti sostanziali: da un rafforzamento dei poteri dell'amministratore a un regime più elastico delle delibere assembleari, fino ad una più efficace tutela delle destinazioni d'uso delle parti comuni. Tutta una serie di modifiche che potranno anche ridurre il contenzioso civile, considerata l'incidenza notevole delle cause condominiali sul complesso della litigiosità tra le parti private». Lo ha detto la senatrice del Pdl, Elisabetta Alberti Casellati.

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