Sanzioni fino a 800 euro per chi non rispetta il regolamento condominiale

di Augusto Cirla

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Questo articolo è stato pubblicato il 13 dicembre 2012 alle ore 08:08.

Tempi duri per chi viola il regolamento di condominio perché adesso le sanzioni sono molto più elevate. La riforma ha finalmente aggiornato l'importo di 0,05 euro (le vecchie 100 lire) che la precedente disciplina prevedeva come sanzione applicabile in tutti i casi in cui il singolo condomino poneva in essere un comportamento contrario a quanto previsto nel regolamento condominiale. Da maggio, invece, l'infrazione potrà costare al singolo condomino "disobbediente" una spesa sino a 200 euro, che aumenta sino a 800 «in caso di recidiva», cioè quando la violazione si ripete più volte.

La legge (articolo 70, disposizioni di attuazione del Codice civile) non chiarisce se la recidiva deve riguardare la stessa norma del regolamento o se la maggiore sanzione può essere applicata anche a diverse disposizioni. È pacifico quindi che, ad esempio, parcheggiare la propria auto negli spazi condominiali in presenza di uno specifico divieto previsto dal regolamento implica l'applicazione di una sanzione destinata ad aumentare qualora la violazione del divieto si ripete una seconda volta.

Il problema invece si pone se lo stesso condomino, sanzionato una prima volta per l'illegittimo parcheggio dell'autovettura, occupi poi anche temporaneamente con cose proprie il pianerottolo antistante la propria abitazione. Trattasi invero della violazione di un diverso divieto contenuto nel regolamento che, stante il tenore letterale del disposto legislativo, dovrebbe integrare la cosiddetta "recidiva semplice", che si verifica nel caso in cui il comportamento illegittimo si ripete indipendentemente dal fatto che questo secondo si riferisca a diverso precetto contemplato dal regolamento.

La ragione che ha spinto il legislatore della riforma a quantificare la sanzione in un importo sufficientemente elevato sembra non lasciare dubbi sulla sua volontà di pretendere un severo rispetto del regolamento da parte di tutti i condomini. D'altro canto, non va dimenticato che il regolamento rappresenta lo statuto interno di ogni singolo condominio, destinato proprio a disciplinare i rapporti tra i condomini e l'uso che costoro devono fare dei beni e degli spazi comuni. Tutte le disposizioni contenute nel regolamento hanno pari importanza e grado tra di loro, talché la violazione dell'una piuttosto che dell'altra sicuramente va a pregiudicare quell'equilibrio che gli stessi condomini si sono proposti di mantenere nel proprio complesso condominiale. La tesi dunque della «recidiva semplice» è senz'altro la più percorribile: se si viola più volte il regolamento si rischia di pagare sino a 800 euro. E non è poco.

Vale comunque ancora la regola che la sanzione può essere applicata solo se è prevista nel regolamento di tipo contrattuale (ma parte della dottrina su questo punto è discorde, ritenendo sufficiente un regolamento assembleare, approvato quindi dalla maggioranza dei condomini, ndr), non potendo invece l'assemblea stabilirla senza una delibera assunta dall'unanimità dei partecipanti al condominio. Del pari dicasi per applicare una diversa sanzione rispetto a quella indicata dalla legge, richiedendosi anche in tal caso una specifica previsione nel regolamento stesso, purché di natura contrattuale, essendo infatti impedito all'assemblea di deliberarla a maggioranza.

L'amministratore, in quanto tenuto per legge (articolo 1130 c.c.) a fare osservare le norme del regolamento condominiale al fine di tutelare l'interesse generale dei condomini, non necessita di alcuna preventiva delibera assembleare per addebitare le sanzioni previste. Più complessa è invece l'applicazione delle nuove sanzioni previste dalla riforma, perché la discrezionalità lasciata dal nuovo articolo 70 delle disposizioni attuative del Codice civile nella loro quantificazione (fino a euro 200 e fino a euro 800 in caso di recidiva) impone un passaggio dall'assemblea, magari anche in via preventiva per quelle violazioni che si verificano con maggiore frequenza.

La sanzione può essere irrogata quando viene violata la disposizione regolamentare e l'infrazione può concretarsi in un abuso o in un eccesso d'uso dei beni comuni da parte del singolo condomino, come nel caso di arbitrario deposito di materiali nel cortile o nell'androne. La decisione assembleare di comminare sanzioni è suscettibile di impugnazione nel termine di trenta giorni; la delibera è annullabile poiché non comporta una lesione dei diritti dei condomini sulla cosa comune ma riguarda solo la disciplina dell'uso delle cose e dei servizi comuni.

Nel regolamento può essere inserita anche una clausola penale con cui si conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo nel pagamento delle quote di spesa dovute, il condomino è tenuto a versare un maggiore importo a titolo di mora. Perché una simile clausola sia valida occorre comunque che essa sia inserita in un regolamento di carattere contrattuale. Va peraltro evidenziato che l'ammontare della sanzione quale clausola penale può essere equamente diminuita dal giudice anche d'ufficio, se ritenuta eccessiva rispetto all'interesse che si intende tutelare.

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