Maggioranze variabili in assemblea per l'ok alla mediazione

di Silvio Rezzonico e Maria Chiara Voci

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Questo articolo è stato pubblicato il 26 settembre 2013 alle ore 08:50.

Rivendicazioni rispetto all'uso di una parte comune? Liti fra vicini per la violazione delle regole sul decoro di uno stabile? Contenziosi per la ripartizione delle spese o per la condivisione dei posti auto nel cortile? Trovare la soluzione a questi "grattacapi" – situazioni tipiche nella quotidianità di un condominio – spetta, prima che a un tribunale, a un mediatore.

Lo stabilisce il decreto del Fare, approvato dal Governo e convertito in legge in estate dal Parlamento. L'obiettivo è semplificare e svuotare le aule della Giustizia dalle copiose e annose vertenze "minori". Tuttavia non è detto che la mediazione in condominio si traduca, automaticamente, in un "accorciamento" dei tempi: nonostante la leggi fissi in 90 giorni il periodo massimo per arrivare a un accordo, la necessità di ratifica della decisione finale da parte dell'assemblea, con una maggioranza che varia a seconda del tipo di "contesa" in ballo, rischia di far slittare i tempi. E non di poco. Ma cosa dice la norma? Con il decreto 69/2013, conosciuto come "decreto del Fare" e la successiva pubblicazione sulla Gazzetta del 20 di agosto della legge 98/2013, è tornato a essere obbligatorio per le controversie in condominio, come condizione di procedibilità dell'azione giudiziaria, il ricorso a organismi di conciliazione.

Il meccanismo era già stato introdotto in passato: tuttavia, lo scorso anno la Corte Costituzionale (sentenza n. 272/2012) aveva bloccato il ricorso obbligato al mediatore. Ora il Governo ci riprova, con una serie di cambiamenti, come l'introduzione di una seduta informativa gratuita prima di dare vita alla procedura vera e propria. Si tratta comunque di una sperimentazione, della durata di quattro anni, al termine dei quali il Ministero attiverà un monitoraggio sugli esiti e tirerà le somme.

La domanda di "aiuto" per dirimere una controversia deve essere presentata a un organismo di mediazione fra quelli che risultano attivi nella circoscrizione del tribunale dove il condominio è ubicato. Non conta, al contrario, la residenza del condomino che avvia la procedura. Il professionista al quale affidarsi per trovare una soluzione può essere scelto liberamente tra i soggetti iscritti all'apposito registro del ministero della Giustizia.
A differenza di quanto accadeva in passato, nella riformulazione della norma si è deciso di prevedere un primo incontro informativo, senza alcun compenso per l'organismo di mediazione (fatto salvo per le spese di segreteria e notifica), durante il quale le parti possono decidere se tentare la strada per il raggiungimento di un accordo o se, al contrario, è indispensabile procedere con le vie legali tradizionali. Entrambi i contendenti devono essere seguiti da un avvocato. Ciò comporta che, in caso di raggiungimento di un accordo, non sia più necessario il rilascio dell'omologa del presidente del tribunale, se gli avvocati hanno firmato il verbale. Tutta la procedura, per legge, non può durare più di 90 giorni.

E qui, per quel che riguarda il condominio, entra in campo il ruolo dell'assemblea. L'amministratore partecipa a nome del condominio alla mediazione. Tuttavia, non può sottoscrivere alcun accordo senza il benestare dei proprietari. Ciò comporta che, per arrivare alla fine dell'iter, sia necessaria la convocazione di un'assemblea, con il compito di esaminare e approvare o respingere la proposta di mediazione. Con tutte le complicazioni e i ritardi che ciò comporta. Tenuto anche conto che, a seconda del tipo di questione al centro del dibattito, cambia la maggioranza necessaria per il via libera (articolo 1136 Codice civile). Per fare un esempio, se la contesa riguarda un diritto indisponibile del singolo condomino, come una servitù di passaggio, ci vuole l'unanimità. E così via.

Le parti possono essere sanzionate nel caso in cui senza giustificato motivo, si sottraggano anche solo alla partecipazione al primo incontro informativo con il mediatore. Le spese (vedi scheda) servono a retribuire il mediatore e sono a carico di entrambe le parti in causa. I costi per la mediazione sono fissati, uguali per tutta Italia, dal ministero della Giustizia. Per l'avvio della procedura servono 48,40 euro più costi vivi. Il resto varia a seconda del valore della lite, da un minimo di 43 euro per parte per controversie fino a mille euro fino a un massimo di 4.600 euro per cifre in ballo oltre i 5 milioni. Per favorire il ricorso all'istituto è anche previsto un incentivo fiscale: chi trova un accordo può beneficiare di un credito d'imposta rapportato alle spese pagate fino ad un massimo di 500 euro, ridotto della metà in caso di insuccesso della mediazione. Inoltre non sono dovute spese di registrazione del verbale di accordo fino ad un importo della lite pari a 50mila euro.

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