LA «VARIAZIONE ASSOLUTA» PER AGGIORNARE IL CANONE

Da circa un trentennio ho dato in affitto dei locali commerciali, con contratto regolarmente registrato, in cui è previsto che l'aggiornamento del canone annuale dev'essere commisurato alle variazioni Istat, senza previa richiesta. Data l'esiguità della variazione, negli ultimi tre anni il canone non è stato più aggiornato.Posso ripristinare l'aggiornamento con il criterio della variazione assoluta, partendo cioè dalla data in cui è stato interrotto, come innanzi specificato? Naturalmente non mi sarà possibile chiedere gli arretrati, considerando che l'interruzione è stata da me tacitamente accettata.
A norma dell’articolo 32 della legge 392/1978, «le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati». E, dunque, condizione per l’aggiornamento del canone è che vi sia stata la richiesta, quantomeno verbale, del locatore, a prescindere dalle pattuizioni contrattuali.Nella specie, il lettore può procedere all’aggiornamento del canone relativo all’annualità in corso sulla base del principio della variazione assoluta, mentre ha perso il diritto al pagamento degli arretrati non richiesti.In questo senso, si veda, Cassazione 5 agosto 2004, n. 15034, secondo cui «in tema di locazioni di immobili destinati a uso non abitativo, per l’aggiornamento del canone di locazione, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta (non necessariamente avanzata in forma scritta), l’articolo 32 della legge n. 392/1978, come modificato dall’articolo 1 della legge n. 118/1985, fa riferimento, come dato sul quale operare annualmente l’aggiornamento, al canone iniziale, con la conseguenza che tale canone di partenza occorre considerare in occasione degli aggiornamenti predetti, valutando unitariamente la variazione verificatasi per tutto il periodo considerato. Ai soli fini di questo calcolo, deve ritenersi pertanto ininfluente la circostanza che, per qualche annualità intermedia, non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, in quanto la mancanza di tale richiesta impedisce soltanto l’accoglimento della domanda degli aggiornamenti pregressi (cosiddetti “arretrati”)».

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