LA PULIZIA DELLE FOSSE È A CARICO DEL CONDUTTORE

La spesa relativa all’operazione periodica, ripetitiva e perciò relativamente costosa, descritta come “vuotatura delle fosse biologiche” o “pulizia fognature, espurgo pozzi, lavaggio tubazioni” deve essere addebitata ai conduttori? Sulla base dei millesimi di proprietà? A mio avviso, questa spesa è in un certo senso assimilabile piuttosto alla “pulizia delle scale” e perciò andrebbe suddivisa tra i conduttori non in base ai valori millesimali ma in base a un criterio che rappresenti l’uso che ciascuno fa della fognatura. In concreto, un negozio (di abbigliamento, senza cucina, non pubblico esercizio) non dovrebbe pagare sulla base dei (molti) millesimi ma più meno come un appartamento.
La risposta è affermativa, nel senso che la spesa per lo svuotamento delle fosse biologiche e pulizie relative – salvo patto contrario - è a carico del conduttore. Ed Infatti, l’articolo 9, comma 1, della legge 392/78 (norma derogabile) dispone che «sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative … allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni». Nello stesso senso, si veda – ancorchè dettata per la diversa tipologia delle locazioni a canone concordato, ex articolo 2, comma 3, della legge 431/98 - la Tabella, allegato G, al decreto, ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002 secondo cui «la manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti», è a carico del conduttore.Quanto alla ripartizione della spesa, se si tratta di una palazzina di proprietà di un unico proprietario, le spese in questione possono anche essere ripartite per numero di unità immobiliari.Se invece si è in condominio – salvo diverso patto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale - le spese di pulizia e di svuotamento della fossa biologica devono essere ripartite a norma dell’articolo 1123, comma 1, del Codice civile. L’articolo 1123, comma 1, del Codice Civile, dispone infatti che «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (n.d.r: cioè, salvo diverso patto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale)».Una diversa ripartizione (per numero di persone o per numero di servizi igienici o per millesimi di scala), a nostro giudizio, rischierebbe di risultare illegittima e di provocare inutili contenziosi.Una unità può essere esclusa dal pagamento delle spese in questione, solo ove non utilizzi il relativo servizio (cioè esemplificativamente, sia del tutto priva di servizi igienici, della cucina eccetera). Sul tema specifico, si veda, Cassazione 18 novembre 1987, numero 8484, secondo cui, non sono dovute spese per la manutenzione dell’impianto fognario, se l’unità immobiliare non sia ad esso collegata.

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