Castelli da abitare: Bologna è la provincia italiana dove ce ne sono di più

di Nicoletta Canazza

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Questo articolo è stato pubblicato il 19 dicembre 2010 alle ore 14:46.

In Italia si contano 2.404 edifici tra fortezze e palazzi di "eminente pregio artistico e storico", di cui, stima Aldo Pezzana, presidente dell'Associazione italiana dimore storiche (Adsi), circa la metà sono castelli. Li ha censiti l'agenzia del Territorio mettendo a confronto la banca dati del Catasto con le dichiarazioni dei redditi degli anni 2006 e 2007. Un monitoraggio che riserva più di una sorpresa. Intanto non tutti i castelli italiani rientrano nella categoria catastale A9 (corretta per tale tipologia), ma alcuni, complici le norme succedutesi negli anni (e i regimi fiscali da esse introdotti), sono censiti in A1, A8 o altro a seconda dei Comuni in cui sono situati (molti, come Fano, nelle Marche non prevedono nemmeno la categoria A9).

Bologna prima provincia per i castelli
Ma come sono distribuiti i castelli sul territorio? Secondo i dati dell'agenzia del Territorio - che comprende anche le dimore di pregio - la provincia con il maggior numero di questi edifici è, a sorpresa, quella di Bologna (517, di cui 455 nel comune capoluogo), seguita da Milano (181), Torino (139) e Roma (131). Nelle regioni, oltre all'Emilia-Romagna (686), spiccano Lombardia (522), Piemonte (282) e Toscana (209). Buona parte sono ancora residenze private, ma crescono le strutture ricettive, hotel con spa di lusso, o resort di charme e musei.

L'opinione (di parte) di chi i castelli li vende

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La difficile mappatura del Catasto
Per contro, mentre l'agenzia del Territorio classifica insieme castelli e palazzi con «eminenti pregi artistici e storici», esistono tuttora sul territorio molte fortezze e rocche da accatastare. Dagli anni '80 a oggi ne sono "emerse circa 350. I luoghi "incastellati" - storicamente sedi di fortezze molte delle quali diroccate - in Italia sono circa 20mila. Il quadro, quindi, è tutt'altro che definito. Se si volessero valorizzare i castelli a fini turistici o culturali servirebbe innanzitutto una classificazione catastale rigorosa. «Senza un apparato statistico adeguato - sottolinea Achille Colombo Clerici, vicepresidente di Confedilizia e presidente di Assoedilizia Lombardia - non è possibile avviare nessun progetto strategico di sviluppo edilizio e valorizzazione del territorio». Molte le ragioni di un quadro immobiliare così frammentato: dai problemi di accatastamento - tra l'altro in Italia ci sono sei milioni di pratiche "sospese" - alla convenienza per i proprietari a restare in categorie diverse da quelle di naturale pertinenza. «Per riordinare il settore - precisa Colombo Clerici - basterebbe una disposizione del ministero delle Attività produttive diretta a far rientrare in A9 tutti gli immobili di pregio storico e artistico, mettendo fine alle difformità sul territorio».

Gli aspetti fiscali
Al momento, invece, ogni proprietario si regola in relazione al Comune dove è ubicato il suo castello. Una motivazione è il regime fiscale a cui è sottoposto l'immobile: quelli storici e artistici, esenti dalle imposte di successione e donazione, possono usufruire di un regime fiscale agevolato per l'Irpef. A volte però è più conveniente beneficiare dell'esenzione Ici prima casa, che non è riconosciuta per le categorie catastali A9 (insieme a A1 e A8). In ogni caso, è l'esistenza del vincolo storico-artistico a stabilire il diritto ai vantaggi fiscali. In più, è possibile accedere a finanziamenti agevolati per i restauri a condizione di aprire alle visite tutto o una parte dell'immobile.

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Quello dei castelli è un mercato di nicchia
Si può vendere per controversie ereditarie, vicende imprenditoriali non decollate, società che si sciolgono. «Gli acquirenti sono spesso stranieri, in larga parte operatori con in mente un progetto preciso», spiega Rosalba Borello, titolare dell'agenzia Internau Monferrato di Asti. Chi compra raramente è un privato, anche perché le cifre sono importanti: in Italia si va da un minimo di 600-700mila euro fino a 5-6 milioni per gli edifici meglio conservati o collocati in aree di pregio. Quotazioni a due cifre per le tenute più prestigiose. Il capitolo restauri poi è oneroso, ma anche la manutenzione ordinaria non scherza: dai 25mila ai 50mila euro all'anno.

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