Lusso a prova di Russia

di Paola Dezza

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Questo articolo è stato pubblicato il 29 gennaio 2011 alle ore 14:04.

La crisi del mattone ha solo sfiorato il segmento lusso negli anni passati, ma oggi la nicchia che comprende le abitazioni di pregio sta vivendo una fase di stabilità, con segnali di ripresa.
«Nel 2010 abbiamo registrato una ripresa delle compravendite del lusso, oltre il milione di euro (30mila sul totale di 630mila, in crescita del 9%) – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –.

Per il 2011 dovrebbe andare ancora meglio. È importante sottolineare che a mancare è l'offerta, assorbita in questo segmento per il 90% contro il 60% delle abitazioni standard. Non solo. I prezzi indicano che il valore minimo del pregio è in media 10mila euro al mq, ma ci sono trattative anche per 20mila euro al metro, per gli oggetti esclusivi».

«Il mercato del lusso in Italia non ha subito di recente le contrazioni attese – dice Gianluca Puracchio di Sotheby's international realty –. Tuttavia si registra un periodo di calma e incertezza. Una fase statica in cui chi vuole comprare cerca soprattutto l'occasione. I venditori, però, in genere non hanno urgenza di realizzare. Oggi si vende o super qualità o l'affarone, che nel lusso però è raro. Noi preferiamo concentrarci su proprietà uniche come il Villino Giulia in piazza di Spagna a Roma o il Castello di Guarene in Piemonte». Le richieste si concentrano su Roma centro e Milano, Firenze ha mercato difficile al momento. «Toscana e Umbria registrano un mercato bloccato per i prezzi "drogati" degli ultimi anni – continua –. Si registra una contrazione anche per la costa Smeralda e Portofino, Capri e Ischia». La staticità del mercato si evince dall'allungamento importante dei tempi delle trattative.

Secondo Ubh, invece, concreti segnali di ripresa si sono visti da novembre: rispetto allo stesso periodo del 2009 la crescita delle compravendite nelle aree di maggior pregio delle grandi città è stata omogenea con punte anche del 20% in più. Per Gabetti la contrazione dei prezzi si è quantificata in un calo dell'1,5% in media, mentre le quotazioni sono rimaste stabili a Milano e Roma.

«Fra le varie città, Napoli e Torino hanno sofferto la caduta della domanda – spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi Ubh –. Sul fronte dei prezzi di vendita vi sono state delle riduzioni, ma nell'ambito dei prodotti più obsoleti e che necessitano di profonde ristrutturazioni. Per i rari prodotti nuovi i prezzi restano fermi ai livelli 2009. Appena l'inflazione darà segni di surriscaldamento allora anche i prezzi cominceranno a reagire, questo è il timore principale».

A Milano la domanda di appartamenti di pregio si concentra sempre nelle zone del centro come Brera, Magenta e il cosiddetto "quadrilatero della moda" (Montenapoleone, Spiga, Sant'Andrea e Manzoni, via Bigli), dove secondo Gabetti per il nuovo o ristrutturato si sfiorano i 20mila euro al metro.

Secondo Ubh le prospettive sono di un mercato più vivace nei prossimi mesi grazie anche all'effetto dello scudo fiscale che si farà sicuramente sentire. A Roma in vetta alle preferenze c'è sempre l'attico, ma l'offerta è rarefatta. I valori top si toccano quando l'appartamento ha la visuale aperta su piazza di Spagna, i Fori Imperiali o il Colosseo. Anche un piccolo monolocale con terrazzo può valere oltre i 15mila euro al metro. «Zone molto ambite, oltre al centro storico, sono l'Aventino, Monteverde vecchio, Prati con i suoi villini d'epoca – commenta Guido Lodigiani, responsabile ufficio studi di Gabetti –. Ma anche gli immobili con affaccio sul Lungotevere, via Dandolo, zona Muse ai Parioli. In quest'ultima i prezzi del nuovo o ristrutturato si aggirano tra 8.500 e 10mila euro al metro quadro. Ambite anche la zona di Trieste-Salario con affacci su Villa Borghese e Villa Ada».

Tornando a Ubh, a Napoli il mercato è in tono minore rispetto a qualche anno fa. Nel segmento degli immobili di pregio la domanda sembra essersi concentrata soprattutto su Capri, Amalfi e qualche villa di Sorrento. La zona di Napoli che resta al top della domanda (e dei prezzi) è sempre la collina di Posillipo. Qui i valori sono stabili da un paio di anni (in media 10/11mila euro al metro).

Il lusso non risente della crisi se ha un prezzo giusto e giustificato dalle reali caratteristiche dell'immobile. È quanto sottolinea Benedetta Viganò dell'agenzia Giorgio Viganò. «I russi che compravano tutto a qualsiasi costo oggi non ci sono più».

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