I mercati immobiliari delle grandi città secondo Frimm, Remax e Ubh

di Enrico Bronzo

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Questo articolo è stato pubblicato il 11 marzo 2011 alle ore 19:00.

Secondo i principali operatori il mercato è ancora lontano dalla definitiva stabilizzazione, come dimostra il forte gap tra domanda e offerta in città come Roma e Milano, dove i prezzi di listino di quanto richiesto dai proprietari al posto di scendere sono saliti nell'ultimo anno. Tra le altre città capoluogo, il mercato bolognese presenta ancora forti squilibri mentre Napoli e Torino sono le città dove la domanda di immobili con le caratteristiche e il prezzo corrispondente alle possibilità e ai desideri degli acquirenti trovano meno problemi a essere soddisfatte» Ecco le considerazioni di tre network immobiliari in franchising sull'andamento del mercato residenziale in cinque grandi città italiane.

Le considerazioni di Frimm

MILANO e ROMA
Nelle città più grandi come Roma e Milano incide molto sulla scelta dell'immobile anche il posto di lavoro, dell'università e l'eventuale vicinanza di collegamenti pubblici. Le buone percentuali di richiesta nelle zone dell'Appia Antica, dell'Appio Latino, dell'Eur e di Cinecittà nella Capitale, così come di Garibaldi, Porta Venezia, Fiera-De Angeli e Navigli-Bocconi nel capoluogo lombardo sono da attribuirsi anche a queste variabili.

NAPOLI
La situazione di Napoli si staglia tra le altre perché molte richieste arrivano da zone esterne alla città vera e propria. Certo, il Vomero, San Ferdinando e Fuorigrotta sono comunque poli d'attrazione ma colpisce il fatto che lo siano anche zone come Bagnoli e Posillipo, segno che abitare nelle vicinanze del mare ha sempre il suo fascino. E poi, chiaramente, su queste percentuali di richieste incide anche la qualità della vita che si desidera per sé e per la propria famiglia: una casa al mare è certamente più salutare di una casa accanto alla trafficata tangenziale della città.

Le stime di Remax

MILANO
Buone notizie per il mercato immobiliare milanese, che nell'ultimo quadrimestre si attesta su livelli di sostanziale stabilità, sia per il numero di compravendite che per l'andamento dei prezzi. Positive inoltre le previsioni per il 2011, per il quale si continua a parlare di una sostanziale stabilità dei prezzi e dell'offerta, mentre si preannunciano lievi aumenti in termini di domanda e di numero di compravendite. Qui, come nel resto d'Italia, l'acquisto dell'abitazione rispetto all'affitto, continua infatti ad essere la scelta privilegiata degli over 35, con una percentuale che si attesta intorno all'86% di coloro che hanno un'età compresa fra i 35 e i 50 anni, e che sale addirittura al 95% nel caso degli over 50, soprattutto se si tratta di coppie (71%) e famiglie (100%). Optano invece per la locazione il 75% dei giovani tra i 20 e i 35 anni e il 90% dei single, prediligendo in particolare le zone centrali della città, più vicine alla "movida milanese".

Ricercano il centro anche gli over 50 (86%), mentre coppie e famiglie di età media, spesso alla ricerca della prima casa, sembrano più disponibili a valutare soluzioni semi-periferiche (57%), a volte più economiche, purché ben servite dai mezzi di trasporto. E' infatti questo - insieme alla disponibilità di terrazzo o giardino, alla tranquillità della zona e alla, soprattutto in centro, storicità dell'edificio - uno dei fattori chiave che guida le scelte dei milanesi.
In linea con il valore culturale dell'investimento immobiliare, non stupisce che in testa alle preferenze di famiglie e coppie vi siano soluzioni abitative da tre o più locali, con investimenti medi che vanno dai 200 ai 400 mila euro a seconda delle zone per le coppie e arrivano fino agli 600 mila euro per le famiglie. Si attesta invece intorno ai 220 mila euro l'investimento medio dei single milanesi per l'acquisto di un immobile. Cifre che variano sensibilmente, fino a raddoppiarsi e triplicarsi, a seconda delle zone della città prese in considerazione.

Dai dati Remax emerge infine come siano in fase di rivalutazione le zone centrali come la Fiera, Ripamonti, Città Studi e Isola, interessate dagli interventi comunali in vista dell'Expo 2015, mentre la svalutazione colpisce progressivamente la periferia più o meno estrema, da Maciachini a Corvetto, fino a Quartoggiaro, Zona Padova e Barona.

TORINO
Il mercato immobiliare nella città di Torino, che nell'ultimo quadrimestre aveva registrato un aumento della domanda con stabilità di offerta, compravendita e prezzi evidenzia per il primo semestre del 2011 un segno positivo della situazione delle compravendite e di domanda con un affermarsi della stabilità di prezzi e offerta.
Questi dati sono emersi da un'indagine condotta sul territorio torinese dagli agenti e consulenti delle agenzie presenti Remax Italia, filiale italiana del più diffuso network di franchising immobiliare internazionale, presente in Italia con una rete di circa 200 agenzie affiliate e oltre 1.400 consulenti immobiliari. Mentre si registra una buona richiesta di immobili in locazione nella zona del centro soprattutto da parte dei single, le famiglie e le coppie di spostano anche nelle zone semi-periferiche e pre-collinari di Torino per l'acquisto di immobili. Con un budget di circa 170mila le coppie scelgono bi o trilocali, mentre le famiglie, con una superiore disponibilità economica che si posiziona intorno ai 300mila euro, prediligono appartamenti o case con giardino.

Da segnalare la rivalutazione delle zone Centro, Crocetta, Pozzo Strada, Santa Rita, Campidoglio e San Salvario. Anche a Torino, come nel resto d'Italia, l'acquisto dell'abitazione rispetto all'affitto continua infatti ad essere la scelta privilegiata dagli over 35, dalle coppie e dalle famiglie. Se infatti i giovani tra i 20 e i 35 anni e i single sono maggiormente interessati alla locazione di mono e bilocali nella zona pre-collinare della città, la fascia media dai 35 ai 50 anni spazia tra le diverse zone del centro, della semi-periferia e della pre-collina dove vi è una più alta disponibilità di appartamenti (tri o più locali) o case indipendenti con giardino, fino ad arrivare agli over 50 che scelgono soluzioni logisticamente più funzionali nel centro di Torino. Un'ubicazione poco rumorosa, la vicinanza a negozi e centri commerciali e a mezzi di trasporto agevoli verso il centro città, oltre alla disponibilità di parcheggio/garage e alla presenza di un giardino o un terrazzo caratterizzano i principali "vorrei" espressi dai clienti dell'agenzia Remax.

Roma
Il mercato immobiliare romano, che nell'ultimo quadrimestre ha registrato nell'ultimo quadrimestre un lieve aumento della domanda e delle compravendite, stabilizzandosi invece per quanto riguarda l'offerta e i prezzi. Le previsioni per il 2011, pur mantenendo i livelli dell'anno precedente registrano un aumento dell'offerta. Qui, come nel resto d'Italia, l'acquisto dell'abitazione rispetto all'affitto, continua infatti ad essere la scelta privilegiata degli over 35, soprattutto se si tratta single e famiglie. Optano invece per la locazione i giovani tra i 20 e i 35 anni e le coppie, prediligendo in particolare le zone rispettivamente di preriferia e semi-periferia.

Ricercano il centro invece gli over 50, le famiglie e i single, mentre le la fascia compresa tra i 35-50 anni e le coppie sembrano più disponibili a valutare soluzioni semi-periferiche, a volte più economiche. Le richieste fattori chiave che guidano le scelte dei romani principalmente tengono conto della disponibilità di terrazzo o giardino e, soprattutto in centro alla storicità dell'edificio. In linea con il valore culturale dell'investimento immobiliare, non stupisce che in testa alle preferenze di famiglie e coppie vi siano soluzioni abitative da tre o più locali, con investimenti medi che si aggirano intorno ai 560 mila euro a seconda delle zone per le coppie e arrivano fino al milione e 200 mila euro per le famiglie. Si attesta invece intorno ai 330 mila euro l'investimento medio dei single romani per l'acquisto di un immobile. Cifre che variano sensibilmente, fino a raddoppiarsi e triplicarsi, a seconda delle zone della città prese in considerazione. Dai dati Remax emerge infine come siano in fase di rivalutazione le zone come Pigneto e Prati, mentre la svalutazione colpisce progressivamente le zone di Parioli e San Giovanni.

I dati di Ubh

MILANO
La domanda nelle due zone Garibaldi e Fiera risente molto dei due progetti che fanno comunque riferimento ad un target alto con budget superiori ai 6.000 euro al mq. Nella fascia intermedia la domanda è più stagnante in tutta la città, mentre in periferia chi cerca per comprare scarta gli immobili più vecchi e da ristrutturare, puntando al nuovo. Il trilocale resta il più ricercato con una metratura che va dai 75 agli 85 mq lordi. cresce l'offerta in semicentro, mentre in centro cresce solo l'offerta di case in affitto. L'analisi dell'offerta di idealista.it non mi sembra esatta sulle grandi metrature che oggi hanno un tasso di assorbimento molto basso, io direi che l'offerta di 4 o più locali è oltre il 35% del totale sul mercato.
Il prezzo medio è alto, d'altra parte si tratta di un prezzo di offerta che deve essere scontato almeno del 10-15%.

TORINO
Domanda positiva solo per il le zone più belle del centro e della collina; prezzi ancora in riduzione, di circa il 4,0% rispetto all'anno scorso; offerta in crescita in periferia per le abitazioni di basso livello con i prezzi sotto i 2mila euro al metro; ottime possibilità di investimento nel centro storico per chi ama le vecchie case da ristrutturare, in vendita a meno di 4.500 euro al mq.

BOLOGNA
Confermiamo i dati di idealista.it, con domanda vivace nelle zone di S. Stefano e San Vitale
poco mossi i prezzi dopo i ribassi degli ultimi due anni; offerta in crescita in periferia
lo sconto sul prezzo superiore al 10%.

NAPOLI
I dati di idealista indicano un mercato molto "high level" ma a Napoli non c'è solo la domanda per i grandi tagli nelle zone top; il mercato si sta muovendo sempre sulle zone classiche del centro e verso Salerno, prediligendo il nuovo rispetto all'usato; il prezzo medio è inferiore ai 3.500 euro al metr quadro mentre quello di idealista.it sembra troppo relativo al prodotto di pregio; anche a Napoli l'offerta è cresciuta in periferia ma non a ritmi eccessivi a causa della difficoltà al finanziamento di chi è intenzionato a vendere per riacquistare in una zona più bella

ROMA
La fotografia su Roma mi sembra ben fatta nel senso che la domanda in particolare si distribuisce bene un po' in tutte le zone citate; il prezzo medio a Roma è leggermente superiore a quello qui dichiarato ma di circa 150 euro al metro quadro in più; oggi l'offerta sembra aver rallentato il suo ritmo di crescita come anche la domanda, dopo la corsa del primo semestre 2010; un fenomeno che non ha certamente influito su eventuali rialzi dei prezzi, oggi stagnanti per gli immobili di pregio e ancora in leggero ribasso (-3%) per gli immobili di categoria "media".

Ecco invece i prezzi nelle 12 principali città italiane

TAGS: Cinecittà | Garibaldi | Milano | Napoli | Remax Italia

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