La Milano del lungo periodo (2020): nei cinque scali ferroviari in via di riqualificazione ci sarà un 35% di social housing

di Guido Maurino

Storia dell'articolo

Chiudi

Questo articolo è stato pubblicato il 30 marzo 2011 alle ore 12:20.

Se Citylife e Porta Nuova puntano a rappresentare la Milano del 2015, la dismissione degli scali ferroviari milanesi guarda già al 2020. Fra Farini, Greco, Porta Romana, Lambrate, Rogoredo e Porta Genova le Ferrovie dello stato libereranno a breve 1,2 milioni di metri quadri su cui sarà possibile realizzare nuovi progetti immobiliari in aree centrali della città.

APPROFONDIMENTI

Complessivamente, sarà possibile costruire 800mila mq, vale a dire quanto quasi tre volte Porta Nuova o quattro volte Citylife. «Ora che è stato approvato il Pgt a Milano siamo pronti, ed entro l'anno avremo i primi bandi per cedere le aree» annuncia Carlo De Vito, l'amministratore delegato di Fs Sistemi Urbani, la società che si occupa di valorizzare il patrimonio immobiliare delle Ferrovie. In tutta Italia, nei prossimi 3 anni, saranno messi sul mercato 3,5 milioni di mq e, di questi, circa 2 milioni in Lombardia: oltre a Milano, ci sono i 100mila mq di Sesto San Giovanni, i 180mila di Bergamo e altre aree minori a Crema, Luino, Busto Arsizio. Per le Ferrovie l'incasso potenziale è di oltre 1 miliardo in tutta Italia. Una somma che sarà utilizzata, almeno in parte, per potenziare il trasporto pubblico e, a Milano, per realizzare la circle line, una sorta di metropolitana leggera attorno alla città.

Milano rappresenta la scommessa più importante per Fs. Per la città, d'altra parte, sarà uno dei banchi di prova per il nuovo Pgt. L'area più appetibile è quella dello scalo Farini: 544mila mq con la possibilità di costruire per 478.500 mq, che con il sistema di compravendita dei diritti possono arrivare a 650mila. Un'operazione-monstre in una fase di mercato ancora debole.

Anche De Vito non nasconde le difficoltà: «Dobbiamo trovare gli strumenti per un'operazione di questo tipo, perché oggi non esistono soggetti in grado di potere andare avanti da soli. In questo senso il fondo immobiliare può essere uno strumento utile». Non è un mistero che da tempo i maggiori costruttori che operano su Milano abbiano messo gli occhi su Farini. L'amministratore delegato di Hines in Italia, Manfredi Catella, ad esempio, cita spesso gli scali come una delle opportunità più interessanti per la Milano che verrà. Si tratta, comunque, di operazioni in cui conterà molto la capacità di coinvolgere assicurazioni, fondi pensione, investitori istituzionali e banche. Gli immobiliaristi alla Zunino che immaginavano di potere portare avanti da soli progetti come S. Giulia e le aree Falck sono spariti per sempre, i Cabassi saranno impegnati con le aree Expo e così è facile immaginare che a guidare le grandi operazioni immobiliari saranno ancora gli stessi soggetti che oggi si trovano in Citylife (Allianz, Generali, Ligresti) o Porta Nuova (Hines, Ligresti, Catella, il fondo pensione Tiia-Cref, Galotti), con la sola eccezione della famiglia Ligresti, alle prese con una difficile situazione finanziaria. Qualche aggiunta potrebbe arrivare dai fondi pensione italiani e dai fondi negoziali che, nonostante la crescente massa gestita, attendono ancora norme chiare sugli investimenti nel mattone.

I tempi non saranno brevi. Il Pgt entrerà in vigore a luglio e ammesso che le Ferrovie riescano a mettere a punto la gara entro l'anno, fra assegnazione, progettazione e lavori se ne andranno almeno 10 anni. Come saranno i nuovi quartieri? «Tutti gli ambiti territoriali degli scali – spiega l'avvocato Guido Inzaghi dello studio Dla Piper –, devono prevedere che il 35% della volumetria sia realizzata in social housing, ad eccezione di Farini che avrà il 20%». Il rischio di una nuova cementificazione per realizzare quartieri lussuosi da 8-12mila euro al metro quadro resta sullo sfondo. Il Pgt lascia comunque ampi spazi di manovra ai costruttori per definire in una fase successiva i mix di funzioni da realizzare, ma questi in ogni caso dovrebbero essere i quartieri della classe media e, almeno in parte, di quella medio-bassa.

Oltre al Farini, le altre grandi area di interesse sono quelle di Porta Romana (213mila mq dove costruirne 190mila) e di Porta Genova (88.700 mq con diritti per 33mila mq). Si preannunciano operazioni più modeste, invece, per Greco-Breda (fino a 33mila mq), Lambrate (34mila mq) e Rogoredo (22mila mq) su cui potranno trovare spazio anche operatori più piccoli. Fuori Milano si guarda invece con interesse a Sesto dove le ferrovie dismetteranno un'area di 100mila mq; spazi che potrebbero diventare appetibili sia per Davide Bizzi, che insieme ad altri, nei mesi scorsi ha rilevato le aree Falck, sia per Edoardo Caltagirone che nel'ex Stalingrado ha costruito un impero e continua a guardare con interesse all'area a Nord di Milano dopo aver rilevato nell'estate 50mila mq dell'area Bicocca a Milano.

TAGS: Allianz Subalpina | Borsa di Milano | Cabassi | Carlo De Vito | Citylife | Davide Bizzi | Edoardo Caltagirone | Farini d'Olmo | Ferrovie dello Stato | Fuori Milano | Generali | Guido Inzaghi | Hines | Lambrate | Ligresti | Lombardia | Manfredi Catella | Porta Genova | Previdenza complementare | Romana Porta

Trova Casa
annunci immobiliari
powered by