I centri chiusi al traffico fanno blocco anche agli affitti dei box. Quei 100 euro e passa al mese per gli ingressi alla Cerchia dei bastioni a Milano stanno creando un impasse nel gioco dei canoni di locazione: i proprietari non vogliono abbassare ma gli inquilini (attuali e potenziali) non sono più disposti ad altre spese.
APPROFONDIMENTI
«Nelle locazioni – dice Fabio Sandrini, coordinatore del listino Osmi-Borsa immobiliare di Milano – è tutto fermo. Ma nel concreto sta affittando solo chi propone canoni ribassati del 30 per cento. E c'è da aspettarsi che presto anche con le compravendite accadrà un fenomeno analogo: gli interessati all'acquisto si ridurranno ai soli residenti, quindi con il diminuire della domanda i prezzi si abbasseranno in proporzione, secondo le abituali leggi di mercato».
E già, perché se il canone annuo di un box in centro città va dai 2.300 ai 4mila euro all'anno (il che corrisponde a un rendimento lordo che si aggira sul 4,9% annuo), chi viene da fuori deve spenderne mediamente 110 al mese in più, quindi almeno 1.200 all'anno (considerando i giorni lavorativi medi), per entrare nella Cerchia. In molti casi quel piccolo lusso, per l'inquilino, aumenta così tra il 30 e il 50 per cento.
In questi mesi, con la morsa della crisi che si fa sentire, molte persone riflettono sull'opportunità di acquistare un abbonamento Atm lasciando l'auto a casa (se residenti comunque in città) o aggiungendo l'abbonamento ai mega parcheggi d'interscambio: di fatto, la spesa non supera, rispettivamente i 300 e i 600 euro.
Poi c'è il fattore Imu, che è invece a carico del proprietario: da quest'anno l'ex Ici costerà, per i box, quasi il doppio, salvo (improbabili) modifiche al ribasso standard dell'aliquota del 7,6 per mille decisa dal Comune. In soldoni, trattandosi di immobili collocati tutti nella zona censuaria 1 (centro), per un box di 12 metri quadrati che non sia pertinenza dell'abitazione principale il proprietario spenderà circa 94 euro in più all'anno; solo 20 se è pertinenziale.
Ecco, quindi, il quadro che si va delineando e che costringerà a rivedere pesantemente la redditività attesa di un box in centro, sinora considerato un discreto investimento. Anche se, in proporzione, meno buono di altre zone: da una parte le richieste di locazione si attesteranno su canoni proposti con incrementi che siano, quanto meno, ridotti di almeno il 15-20% (se si considera che le pretese iniziali delle due parti tendono a incontrarsi a metà). Dall'altra, quella ancora tutta da verificare, delle compravendite, quando il calo di redditività sarà evidente anche a chi compra (tra sei-otto mesi), i prezzi caleranno inesorabilmente anche se forse non con le stesse percentuali.
Esiste, infatti, nel centro di Milano, un problema di fondo: mentre sino a dieci-quindici anni fa box e posti auto erano merce rara, la costruzione di numerosi megagarage interrati e sopraelevati ha reso l'offerta decisamente più ampia. E anche se la domanda è rimasta buona il sostegno al prezzo dato dalla rivalutazione ha, però, subìto un arresto (le rilevazioni Nomisma dello scorso luglio segnavano ancora variazioni zero sul 2010, quelle attuali di Tecnocasa addirittura un -2% sul primo semestre 2011).
I futuri acquirenti, quindi, dovranno essere cercati più facilmente tra i neo residenti, perché l'idea di un acquisto per investimento dovrà fare i conti con il tetto ai canoni posto dall'Ecopass.
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