Prezzi (molto) trattabili al primo appuntamento

Prezzi (molto) trattabili, offerta abbondante e agenti che strappano più che la sufficienza in professionalità e cortesia, seppur con qualche lacuna (in particolare sull'Imu). È la fotografia del mercato immobiliare che emerge dall'inchiesta che Casa24 Plus ha voluto realizzare a un anno dal suo primo numero (in edicola il 23 giugno 2011).

APPROFONDIMENTI

Ogni cronista ha visitato – fingendosi un potenziale compratore – tre trilocali in dieci città; ogni appartamento è stato proposto da una differente agenzia immobiliare (vedi articoli nelle pagine seguenti). Nessuna pretesa di estrapolare un campione rappresentativo, né di piena comparabilità tra le proposte, dato che ogni giornalista ha scelto tra gli annunci secondo alcuni criteri ma senza vincoli stringenti, ad esempio su metri quadrati o presenza di elementi come box o ascensore, terrazze e così via. Tuttavia il campione è utile per tracciare "dal basso" alcune tendenze.

Innanzitutto spicca l'elevata trattabilità dei prezzi, con una media del 10% ma con picchi che arrivano al 20. Solo in due casi su 30 è stata esclusa questa possibilità. Poche le differenze territoriali in termini quantitativi; quello che colpisce è soprattutto l'immediata disponibilità, fin dal primo incontro, dell'agente ad ammettere la possibilità di abbassare il prezzo di diverse decine di migliaia di euro. Un dato che fa il paio con i prezzi molto differenti che si possono trovare per appartamenti apparentemente simili, almeno limitandosi a leggere gli annunci, e nelle stesse zone.

Non è facile capire se la trattabilità sia sintomo di un'accelerazione del ribasso dei prezzi, in un momento di calo delle compravendite (che ha sfiorato il 20% nel I trimestre 2012 rispetto allo stesso periodo del 2011 secondo l'agenzia delle Entrate). Finora, infatti, i principali osservatori parlano sì di quotazioni in calo costante, ma solo di pochi punti percentuali ogni anno. «In parte la trattabilità è un dato strutturale del nostro mercato – commenta Luca Dondi, responsabile real estate di Nomisma – ed è difficile scomporre questo elemento da quello di vero sconto sul prezzo finale. Come è difficile sapere se il prezzo è in linea con i valori di mercato o è gonfiato in partenza. Il problema è che se la quotazione è alta, si scoraggia la domanda».

Dalle visite effettuate sul territorio, arriva la conferma che l'offerta è elevata, mentre la domanda latita. È infatti immediata la disponibilità degli agenti, anche a fissare appuntamenti a distanza di poche ore. «Ma la domanda – riprende Dondi – potenzialmente ci sarebbe: secondo una nostra ricerca, tre milioni di famiglie potrebbero prendere in considerazione l'acquisto di una casa nei prossimi anni. Ma sono consapevoli sia che i prezzi sono elevati per questo momento di crisi, sia delle difficoltà di accesso al mutuo. Se le richieste di partenza fossero più basse, probabilmente aumenterebbe anche la domanda. Ma il mercato è bloccato perché l'offerta è legata a tanti piccoli proprietari che non fanno massa critica e da soli non sono disposti a cedere molto; servirebbe invece uno shock determinato da forti immissioni da parte di banche o settore pubblico».

Una domanda che potrebbe essere aiutata anche dall'aumento previsto dal Dl Sviluppo del bonus per le ristrutturazioni edilizie dal 36% al 50%: molte delle case visitate hanno infatti bisogno di importanti interventi strutturali.
Gli agenti immobiliari sono stati per la maggior parte promossi dai dieci compratori "in incognito". Nei giudizi complessivi che riportiamo in tabella, le insufficienze si contano sulle dita di una mano: Milano, Bologna, Firenze, Roma e Bari. Ma sono diverse le "pecche" da segnalare. In primo luogo l'Imu per gli agenti resta un oggetto misterioso: meno di un terzo hanno saputo indicare una stima dell'ammontare dell'imposta in caso di prima casa. La classe energetica, invece, non viene fornita (o viene riferito che la casa non ne è provvista) in sette casi su trenta. In ben otto casi, infine, l'agente si presenta addirittura senza planimetria.

Torino. "Dati catastali? Al secondo incontro"
Milano. Provvigioni giù all'1,5 per cento
Padova. Il vero affare solo in casi isolati
Genova. Trattative rigide nelle aree di pregio
Bologna. Attacco: agenti cortesi ma poco preparati
Firenze. Sconto massimo se si vuol vendere presto
Roma. L'Imu resta un oggetto mistrerioso
Napoli. Tempi dilatati per chiudere l'affare
Bari. In vetrina anche case fatiscenti
Palermo. Poca domanda e visite immediate