Come nascono le quotazioni del mattone

di Paola Dezza

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Questo articolo è stato pubblicato il 06 settembre 2012 alle ore 08:54.

La presenza di un ampio terrazzo all'ultimo piano può far salire il prezzo dell'appartamento anche di oltre il 15%

La presenza di un ampio terrazzo all'ultimo piano può far salire il prezzo dell'appartamento anche di oltre il 15%

Milano, zona Fiera, 130 metri quadrati, secondo piano di uno stabile d'epoca. Prezzo 830mila euro. Basta attraversare la strada per trovare a 730mila euro un appartamento simile, sempre da ristrutturare in un'ottica di revisione della suddivisione degli spazi. Risparmiando così centomila euro.

È solo un esempio, reale, per far capire come spesso sia difficile risalire al valore equo di un appartamento. I parametri che influenzano il prezzo sono molti, anche nell'ambito della stessa via: dall'esposizione al traffico alla luminosità del piano, dall'affaccio sul verde alla presenza di terrazze. Ecco quindi che i centomila euro di differenza potrebbero anche essere giustificati.

Come capire quanto vale l'appartamento che si desidera comprare, ma anche il vero valore di una casa da vendere? Negli anni il mercato immobiliare italiano ha visto nascere molti Osservatori. I più noti sono quelli elaborati da agenzia del Territorio, Scenari Immobiliari, Nomisma, Fiaip, dalle Borse delle camere di commercio, e quelli dei network come Gabetti e Tecnocasa. Più recenti quelli di siti come Idealista e Immobiliare.it. Tanti credibili, qualcuno forse meno completo e affidabile, alcuni magari nati più con finalità di marketing che con vocazione divulgativa. Tutti però con i loro limiti, sottolineati dagli stessi esperti che li realizzano. Alla base si sconta la mancanza di una pubblicazione istituzionale dei prezzi a cui sono state concluse le transazioni realizzate, dati che ogni Osservatorio raccoglie quindi in maniera del tutto indipendente con le proprie fonti.

Siamo ancora molto lontanti dalla situazione americana, dove chiunque, a fronte di un canone, può consultare siti internet specializzatissimi: i più noti sono Property Shark (www.propertyshark.com), First American (www.firstam.com) e Integra Realty Resource (www.irr.com). Questi siti pubblicano l'intera storia di un immobile sul fronte compravendite immobiliari, ma non solo. Una raccolta di informazioni che in Italia dipende solo dal fai-da-te e dall'aiuto di un agente immobiliare molto professionale.

«Monitoriamo 26 aree urbane, le 13 maggiori due volte all'anno, le 13 intermedie una volta all'anno – spiega Luca Dondi, a capo dell'ufficio studi Nomisma –, tramite questionari articolati inviati a 220-250 agenzie immobiliari per rilevazione, selezionate negli anni. Chiediamo informazioni qualitative sulla domanda e sull'offerta, il numero di contratti conclusi e la tendenza dei prezzi. Poi i prezzi da contratto, gli sconti, i tempi, i top price e così via. Segue una fase di verifica di coerenza con il semestre precedente e di affidabilità del dato».

Nomisma, che sta passando progressivamente alla rilevazione online, sottolinea che «a monte manca la pubblicazione dei prezzi da contratto da parte di un soggetto pubblico, come l'agenzia del Territorio (che dal Decreto sviluppo dal primo dicembre dovrebbe essere accorpata all'agenzia delle Entrate). Il rischio che corriamo oggi è di impiantare sistemi di analisi evoluta su dati non sempre precisi». Il sistema porta a una disomogeneità tra gli Osservatori, che si muovono ognuno con le proprie risorse e le proprie linee guida, come la suddivisione delle zona di rilevazione e la definizione delle categorie immobiliari.

Attendibili e "istituzionali" sono ritenuti i report delle Borse immobiliari delle Camere di commercio di Milano e Roma. La prima rileva dal 1991 i prezzi del capoluogo lombardo (suddiviso in 70 zone) e provincia tramite una rete di 130 agenzie aderenti a Fimaa. Anche Gabetti e Tecnocasa pubblicano Osservatori riconosciuti sul mercato. Quest’ultima, a detta degli esperti, intercetta la fascia media e medio-bassa, e ha una buona copertura territoriale. «La nostra banca dati risale al 1993 – dice Fabiana Megliola, a capo dell’ufficio studi del network – Rileviamo solo prezzi di compravenduto. Le agenzie ci comunicano tutte le compravendite realizzate nel semestre, riferite per omogeneità a un taglio medio, il classico trilocale, posizionato a un piano intermedio».

L’Osservatorio è particolareggiato per microzone e tipologie: nuovo e usato si suddividono poi in signorile, medio ed economico. «Ma non basta – continua Megliola –. Servono altre informazioni e soprattutto a ogni immobile vanno applicati correttivi (dai codici di valutazione) per avvicinarsi al vero valore. Per esempio se è su una strada trafficata bisogna abbattere il valore anche del 15%, mentre la vista panoramica ne aumenta il prezzo. Per esempio un’abitazione al piano terreno può avere un decremento del 15%, un’abitazione all’ultimo piano può aumentare il suo valore del 10-15%». Attenzione poi sempre a capire se i prezzi delle tabelle sono da contratto o si riferiscono agli annunci, un punto di partenza molto diverso e molto meno realistico, ma pur sempre indicativo.

«Informarsi sul campo, però, deve venire prima dei dati degli Osservatori – conclude Dondi –. È importante essere consapevoli della situazione localizzativa dell'immobile e della sua storia, anche per capire l'evoluzione dei prezzi in zona».

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