Esame ai raggi x per comprare a Manhattan

di Marco Valsania

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Questo articolo è stato pubblicato il 25 ottobre 2012 alle ore 09:57.

(Afp)

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È uno dei grandi e perduranti misteri immobiliari di Manhattan: la diffusione di una forma di proprietà battezzata coop, che dell'accezione popolare della cooperativa ha ben poco.
Le cooperative newyorchesi sono piuttosto assimilabili a un rarefatto club, dove i compratori, se autorizzati, ottengono "azioni" nella società che controlla il palazzo e con queste il diritto a vivere nell'abitazione scelta. Coop che in una città affamata di spazio e inondata di domande di acquisto internazionali, moltiplicatesi davanti alla fama di capitale globale della finanza e alla ricerca di investimenti sicuri in tempi di crisi, sembrano un paradosso. Sembrano voler resistere, con la loro esclusività, alle leggi dell'economia e della storia.

Il mercato in realtà, per quanto lentamente, sta cambiando. Negli anni Ottanta l'85% delle abitazioni diponibili cadeva sotto la classificazione di Coop, cooperativa, anziché condo, condominio. Adesso, grazie alla continua costruzione di nuovi grattacieli, il dominio è inferiore: 75% a 25%, stando a Miller Samuel. Ma la trasformazione è parziale e la quota di coop sale al cento per cento se si guarda ad alcuni segmenti, quali i palazzi ante-guerra. In alcuni quartieri la loro densità è estrema: UrbanDigs ha calcolato che in ottobre nell'Upper East Side ben 942 coop sono in vendita contro 370 condo, anche se a TriBeCa si contavano al contrario 159 condo e solo 28 coop.

Esaminando le vendite effettuate, Prudential Douglas Elliman ha riscontrato che le coop nell'insieme battono tuttora i condo: 1.728, un record da cinque anni, contro 1.224 negli ultimi tre mesi. L'esclusività delle coop, nel bene e nel male, resta inoltre leggendaria oggi come ieri. Tanto che può diventare una corsa a ostacoli per molti americani e ancor più per i compratori esteri: l'ultima parola spetta infatti al board della società, che stabilisce i propri criteri di ammissione al club, spesso con elevati gradi di segretezza, salvo dover evitare violazioni dei diritti civili passabili di denuncia.

Per navigare il paradosso delle coop, però, è necessario procedere con ordine. La loro diffusione ha ineludibili ragioni sia storiche sia economiche: le prime forme risalgono a iniziative sociali o di associazioni sindacali e civiche agli inizi del Novecento, ma l'espansione è ben più recente e guidata da altre motivazioni: i grandi palazzi in affitto sono diventati sempre meno redditizi dagli anni Settanta in avanti, stimolando la conversione in unità da vendere. Una legge che consentisse la proprietà di condo a New York fu tuttavia promulgata solo nel 1964 e la forma delle coop rimase sia la più conosciuta che la più conveniente sotto il profilo fiscale e finanziario. In seguito le coop divennero poi un modo di garantire la selezione dei residenti in anni duri per la città.

Spiegato il "giallo" storico, per l'odierno cercatore di casa a Manhattan il tradizionale vantaggio d'una coop sul condo è rappresentato da un prezzo inferiore. Il confronto lo si nota al top: il condo più caro nel dicembre 2011 è passato di mano per 88 milioni, ceduto dal finanziere Sanford Weill a un miliardario russo al 15 Central Park West. La coop più cara è stata invece pagata in agosto 52,5 milioni al 740 di Park Avenue. Questa divergenza di prezzo può raggiungere abitualmente il 40% - nel terzo trimestre la coop in media costava 1,216 milioni di dollari rispetto a 1,766 milioni per un condo - anche se è variabile. In passato del 20-30 per cento. Raffronti più puntuali riducono il differenziale, senza poterlo però annullare: a parità di condizioni e caratteristiche dell'appartamento, alcune analisi l'hanno fissato al 9 per cento. Diversi sono inoltre i costi fissi: un condo ha maggiori oneri all'acquisizione, tra cui assicurazioni e tasse. I costi mensili di manutenzione e gestione possono invece essere più alti in una coop. E il neoproprietario deve inoltre verificare che la coop non abbia rischi occulti, che come qualunque società non sia troppo indebitata o malgestita.

La vera grande sfida per ottenere la chiave d'ingresso in una coop è tuttavia il rigoroso - e a volte controverso - processo di approvazione da parte del board al quale ogni neoacquirente deve sottoporsi. Una procedura che, per quanto mostri segni di maggior flessibilità e convergenza con i più semplici obblighi dei condo, agli occhi dello straniero senza profonde radici negli Stati Uniti minaccia di rivelarsi insormontabile: «Per sicurezza consiglio sempre i condo ai compratori che non pagano tasse nel Paese. Non vale la pena fare tutto il processo per nulla», dice Riccardo Ravasini, broker immobiliare (Rava Realty) a New York. Le coop possono stabilire le loro regole, a cominciare dal profilo finanziario: possono richiedere caparre molto più elevate della media, anziché il 20% in contanti il 50% o anche l'intero pagamento senza mutui. Possono inoltre pretendere che l'acquirente abbia sostanziale disponibilità in contanti in banca, pari a due o tre volte l'intero valore sborsato per l'abitazione.

Non sono solo leggende i casi di board incontentabili quando si tratta di giudizi sul carattere o i comportamenti dell'aspirante acquirente: i pretendenti devono sottoporsi a un esame che comprende la consegna di una valanga di trasparenti documenti sui propri asset, controfirmati da notai e contabili, ma anche sulla propria occupazione. Servono prove della propria integrità, spesso con quattro influenti lettere di referenze personali. Tutto da consegnare in un vero e proprio volume rilegato (ci tengono alla presentazione). Passata questa prova scritta, c'è infine ancora il test del colloquio orale. Non è raro, così, che persino celebrità o super-ricchi siano bocciati senza tante cerimonie o che alcune coop siano sospettate di velato razzismo o pregiudizi.

Anche i limiti nell'utilizzo dell'abitazione, una volta acquistata, possono essere altrettanto rigidi. Il proprietario deve vivere nell'appartamento per almeno una parte significativa dell'anno e l'affitto, previa approvazione, può essere limitato a uno o due anni o del tutto vietato, come l'usufrutto da parte di parenti, figli compresi. La scorsa estate una coop sulla Quinta Avenue ha fatto notizia per aver rifiutato il premier del Qatar, Hamad bin Jassim bin Jaber al-Thani, preoccupata per la numerosa famiglia dello sceicco.

TAGS: Cooperative | Douglas Elliman | Riccardo Ravasini | Samuel Miller | Sanford Weill | Stati Uniti d'America

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