Riscaldamento efficiente: come abbattere la bolletta senza investire un euro

di Saverio Fossati

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Questo articolo è stato pubblicato il 15 novembre 2012 alle ore 07:16.

Più che una scelta è diventata una necessità: per i proprietari che vogliano davvero riqualificare il sistema energetico dell'edificio, complice il super sconto del 55% e l'ampliamento dell'offerta, il Contratto di servizio energia (ormai meglio noto come Esco, acronimo di Energy service company) è la soluzione più logica. E Assopetroli segnala che il trend è ormai in crescita progressiva.

La sostanza dell'accordo, ormai evoluto dopo anni di sperimentazione (e di perplessità) è semplice: a chi oggi ha un edificio energeticamente colabrodo e un impianto vestusto (di fatto quasi tutti gli edifici costruiti prima degli anni 80) si offre, a parità di spesa, un rinnovamento totale e il combustibile necessario al riscaldamento. Per un certo numero di anni (tra i cinque e i dieci, a seconda del peso degli interventi effettuati, ma l'ideale è nove-dieci) i proprietari pagheranno come prima, dallo scadere del contratto in poi cominceranno a risparmiare, potendo arrivare anche al 50 per cento.

La spesa, quindi, verrà ammortizzata in poco tempo (usufruendo dello sconto del 55%, poi, il vantaggio è davvero tanto) e senza risultare onerosa, mentre la riqualificazone durerà ancora molti anni. Quasi sempre si tratterà della sostituzione della caldaia con un modello a condensazione, della contabilizzazione dell'impianto e infine della coibentazione (tetti o solette dei sottotetti, solette di locali non riscaldati al pianterreno o interrati sovrastati da appartamenti) e/o del "cappotto termico" alle pareti.

In realtà tutti ci guadagnano: la differenza tra la vecchia e la nuova spesa rappresenta il costo finanziario e il guadagno dell'impresa. Per esempio, se prima il condominio consumava 2mila euro al mese e dopo l'intervento ne consuma solo 1.500, il contratto con la Esco prevede che per un certo periodo si continuino a pagare 2mila euro. Con i 500 euro di differenza la società riesce a spesare l'investimento iniziale sugli impianti, le spese per il combustibile, le spese di manutenzione e il proprio margine di profitto. Al calcolo di questo margine concorrono diversi fattori: il condominio (dato che su una villetta è davvero difficile per l'impresa far quadrare i conti) dovrà avere un numero di unità immobiliari da venti in su, meglio se abitate da persone che passano buona parte del tempo fuori casa, in modo di sfruttare completamente i vantaggi della contabilizzazione del calore. Senza considerare che un appartamento energeticamente efficiente si rivaluta anche sul mercato delle compravendite dal 5% in su.

Ma come orientarsi nella stesura dell'accordo? Il contratto servizio energia (sia "base" che "plus") è disciplinato nell'allegato II del Dlgs 115/2008 (vedi schede in alto) ma la Camera di commercio di Milano presenterà a gennaio un modello contrattuale che è il risultato del lavoro di un tavolo cui hanno partecipato i proprietari (Federproprietà-Anpe e Uppi), gli amministratori condominiali (Anaci), le imprese (Agesi, Assistal e Assopetroli-Assoenergia) e i consumatori (Adiconsum). I punti qualificanti dello schema contrattuale sono l'analisi del fabbisogno in modo da quantificare i consumi preventivamente, la previsione di un progetto di rateizzazione e finanziamento delle opere. In particolare, sulla questione centrale del corrispettivo per i consumi, viene chiarito che il consuntivo di fine esercizio terrà conto del fabbisogno preventivato e di quello effettivo ma la differenza non potrà superare "l'alea tecnica" del 10 per cento.

Proprio questo è uno dei punti che portavano alle controversie, negli anni passati, soprattutto prima del Dlgs 115/2008, tra condominii e imprese. Nei contratti, infatti, era contenuta una clausola "salvo conguaglio" variamente mascherata che metteva l'impresa completamente al riparo dalle variazioni dei prezzi del combustibile. Questo spiega anche la diffidenza residua nei confronti del contratto Esco, unitamente alla scarse garanzie offerte sul buon funzionamento degli impianti nuovi e dell'effettivo risparmio, tutti aspetti che trovano soluzioni a prova di consumatore nel contratto-tipo della Ccia di Milano.

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