Così la villa si trasforma in hotel di charme

di Castiglia Masella

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Questo articolo è stato pubblicato il 17 gennaio 2013 alle ore 08:24.

Di fascino, con poche camere, magari in un antico casale in pietra o in una dimora d'epoca ma con servizi degni di un cinque stelle. È questa la definizione sintetica di piccolo hotel di charme, un'idea imprenditoriale che può solleticare anche la fantasia di chi albergatore non è, ma vorrebbe cambiar vita, città e lavoro.
In Italia, secondo i dati 2010 (gli ultimi disponibili) di Isnart - istituto nazionale ricerche turistiche - ci sono quasi 19mila piccoli alberghi (con meno di 25 camere) su oltre 34mila, e un numero di bed&breakfast pari a quello del totale hotel. Per legge una struttura può essere definita albergo se ha almeno sette camere, mentre è più difficile stabilire quali siano le differenze normative tra albergo e bed&breakfast perché sono le regioni che hanno competenza in materia e dettano le regole.

«La piccola impresa – dicono da Federalberghi – è la tipologia ricettiva tipicamente italiana e la più sostenibile dal punto di vista economico: i costi vengono assorbiti dalla conduzione familiare». Tuttavia, per gestire un hotel, seppur piccolo, non si può cedere all'improvvisazione. Quali i dictat per vendere il prodotto? Una visione internazionale (i dati 2012 indicano un cattivo andamento del turismo interno ma una discreta crescita di quello straniero); una buona conoscenza dei moderni sistemi di vendita, come le Olta (Online travel agency) e i social network, e la capacità di offrire servizi di alta qualità a prezzi adeguati.
È comunque la location il fattore che fa la differenza. «Un posto che piace all'aspirante albergatore non è detto che possa funzionare dal punto di vista turistico – spiega Raffaello Zanini, amministratore unico di Planethotel.net, società di consulenza nel settore alberghiero –. Meglio orientarsi verso luoghi di turismo attivo, facilmente raggiungibili. Alcune location, come Venezia, possono richiedere investimenti più consistenti ma garantiscono buoni ritorni».

Fondamentale è realizzare un business plan e studi di fattibilità, in relazione all'attività alberghiera, per determinare i ricavi in funzione del numero di stanze e della stagionalità, prestando attenzione al controllo dei costi, essenzialmente rappresentati dal personale e dalle utenze.
A livello di investimento, si ragiona su 100mila euro per camera finita, cifra che, per location come Venezia, può salire a 200-250mila euro.

Quanto preventivare per acquisto e ristrutturazione? E quanto incidono le altre voci di spesa? «Per esempio per trasformare una masseria in Puglia in un hotel di charme cinque stelle con dieci camere – spiega Giorgio Bianchi, amministratore di R&d hospitality – la spesa è tra uno e due milioni di euro per l'acquisto dell'immobile e di circa un milione per la ristrutturazione. Se l'intervento di riqualificazione rispetta criteri di ecosostenibilità bisogna prevedere un 20-30% di spesa in più. Il costo per camera è da calcolare sui 250mila euro, comprensivi di servizi come la piscina o un piccolo centro benessere». Come cambiano i costi in altre zone? In Umbria, un casale con piscina sul Lago Trasimeno, 500 mq con un ettaro di terreno, costa 2,6 milioni di euro. In Toscana, a pochi chilometri dalla città medioevale di Massa Marittima, è in vendita per 1,7 milioni una villa di fine 800, già ristrutturata e adibita ad attività ricettiva (Casaitalia International). È invece da ristrutturare la colonica sulle colline marchigiane, a pochi minuti dalla costa, proposta da Marcheshire Home. Con una superficie di oltre 500 mq e 1.500 mq di giardino, l'immobile, in vendita per 320mila euro, si presta ad essere trasformata in attività ricettiva di pregio. In Liguria, fra Portovenere e Portofino, è in vendita una porzione di villa d'epoca (400 mq) con giardino e a 100 metri dal mare, a 5,6 milioni di euro (agenzia l'Architrave), prezzo che include 800mila euro di licenza. Già utilizzata a fini ricettivi, ha nove camere da letto.

Il numero delle camere non influisce sul costo del personale che, fatto cento il fatturato, non deve incidere per più del 20-30%, ma che, per strutture di charme, può arrivare però anche al 60%. Rispetto alle spese di avviamento, la voce più importante è la progettazione, la parte più tecnica e più difficile, soprattutto se il prodotto è di alto livello, quantificabile intorno al 10% dell'investimento totale, compreso l'interior design. Mentre l'incidenza delle utenze è intorno al 5-7%.

L'eventuale cambio di destinazione d'uso è generalmente concesso con facilità perché da un'attività commerciale i comuni traggono maggiori risorse economiche, ma dipende da posto a posto.
«C'è poi il discorso di agevolazioni e finanziamenti – conclude Bianchi –. Esistono fondi, destinati soprattutto alle riqualificazioni, oggi privilegiate rispetto alla costruzione ex novo, che possono essere sfruttati bene ma che, spesso, restano inutilizzati perché gli operatori non ne sono al corrente o non li richiedono pensando a iter molto complessi. È importante anche rivolgersi a un esperto per evitare tempi biblici di realizzazione».

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