Affitto con riscatto: molta offerta e rogiti in crescita

di Dario Aquaro

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Questo articolo è stato pubblicato il 14 febbraio 2013 alle ore 09:10.

Affitto con riscatto in cerca d'autore. Molti ne parlano, pochi (almeno per ora) lo frequentano e lo applicano davvero. La formula di acquisto "alternativa" è stata spinta alla ribalta dalle difficoltà del mercato immobiliare, ma sembra far fatica a decollare: spesso si ferma alle intenzioni e a sondaggi di interesse. I "boom" che si possono leggere nei trend di proposte e richieste sottintendono numeri piccoli, che si riducono ancora se guardiamo alle "chiusure", cioè all'incontro effettivo di domanda e offerta e ai rogiti. Tuttavia l'affitto con riscatto resta una formula dalla alte potenzialità, che potrebbe aiutare a movimentare lo scenario stagnante delle compravendite.

Sulla carta è tutto appetibile. Non riesco a comprare casa? Allora ne prendo una in affitto con l'impegno di riscattarla entro 2-4 anni. Il canone di locazione è più caro del normale (in genere la maggiorazione va dal 10 al 30%), ma una parte – più o meno consistente a seconda degli accordi e del tempo passato dalla sottoscrizione della formula – va a scomputo del prezzo (bloccato) d'acquisto.
Non riesco a vendere una casa? Trovo una persona seriamente intenzionata, che però ha bisogno di tempo per vendere un'altra abitazione, accumulare capitale, oppure stabilizzare la propria posizione lavorativa e poter accedere al mutuo (si veda l'articolo in pagina 5); ma che nel frattempo può già godere dell'immobile.

La formula rimane di nicchia: per scarsa informazione o comprensibile cautela. Affitto con riscatto è infatti un'espressione "ombrello", sotto la quale si ritrovano differenti soluzioni, con variabili da pattuire secondo le esigenze (si veda l'articolo a lato).
«Fino a due anni fa non se ne parlava nemmeno – racconta Daniele Mancini, ad di Casa.it –, dal settembre 2011 a gennaio 2013 abbiamo assistito invece a un'offerta crescente di affitto con riscatto, del 37%, soprattutto da parte di costruttori interessati a piazzare l'invenduto. In numeri assoluti, nel nostro data base l'offerta si traduce però in circa 2mila annunci e assorbirebbe in pieno la domanda, che è sì aumentata, e in particolare da parte di trenta-quarantenni e giovani coppie, ma resta debole e viaggia al di sotto del migliaio di annunci». Gli annunci sono il primo timido passo. Ma quanti accordi si raggiungono? «In altri mercati, come Australia e Lussemburgo, potremmo saperlo con esattezza. In Italia no, ma le chiusure sono rare».

Trend in forte crescita registra anche Immobiliare.it. Qui i numeri delle offerte sono più bassi ma in aumento del 74% nel 2012 (342 proposte professionali sul nuovo) rispetto all'anno precedente (197). E con un +326% nelle proposte del privato (98 nel 2012, 23 nel 2011). La domanda sul nuovo è balzata del 183%: 650 richieste nel 2012 contro le 230 del 2011. Per il momento sono solo prospettive che si aprono, dicono gli operatori. A volte fittizie.
«Il salto nelle offerte del 2012 ha due driver. Sulla sponda del privato, non c'è reale comprensione della complessità della formula e quindi si registra una semplice disponibilità a vendere l'immobile oltre che affittarlo – commenta Carlo Giordano, ad di Immobiliare.it –. Sul lato professionale, gli agenti immobiliari illustrano ai proprietari la difficoltà nel vendere in tale situazione di mercato e la convenienza a metter in locazione, raccogliendo poi un interesse all'acquisto futuro potenzialmente vantaggioso. Quindi è più una locazione per mettere a rendita un immobile che non si riesce a cedere. Rileviamo maggior propensione negli hinterland dei capoluoghi del nord Italia, correlata a nuove costruzioni in prima cintura: quelle andate molto in difficoltà a causa della crescente offerta immobiliare presente sul mercato». I costruttori dovrebbero essere i più attivi. «Ma riservano a questa formula l'ultima spiaggia – continua Mancini – e anzi a volte la brandiscono più per marketing, come specchietto per le allodole. Possono convincere in questo modo a visitare l'appartamento, ma poi cercano di tornare alla normale formula di vendita, magari ribassando il prezzo».

C'è però chi usa la formula correttamente e con successo. La Ducale, società di sviluppo immobiliare del gruppo Tecnocasa, ha stipulato a novembre il primo rogito relativo al contratto di affitto con riscatto. «In alcuni cantieri abbiamo intrapreso questa strada dall'ottobre 2011, per preparare i clienti all'acquisto in 2-4 anni, e abbiamo sottoscritto finora 42 contratti per un valore di circa 9 milioni di euro», spiega il responsabile commerciale, Alberto Girino. Si parte da un contratto di locazione ordinario (il cosiddetto 4+4) e il contestuale rilascio di un contratto di opzione con il quale il conduttore può diventare acquirente. A seconda di quando esercita l'opzione, dal prezzo viene scorporata una parte del canone di locazione (che è del 15-20% superiore al mercato): l'intero canone se l'opzione avviene entro due anni; dal 75% al 50% se avviene entro il quarto anno.
«Facciamo una verifica in Crif sulla storia finanziaria del cliente – prosegue Girino – al quale chiediamo una polizza che garantisca il pagamento di 12 mensilità, per ripararci dall'eventuale insolvenza dell'affitto. Poi, insieme ai consulenti gestiamo la pratica di mutuo: ora ne abbiamo tre che potrebbero ragionevolmente arrivare a conclusione. Oppure seguiamo il cliente nella vendita della sua casa precedente». Un monitoraggio continuo; che ha portato a ritirare circa il 50% delle proposte, a causa dei problemi economici dei conduttori.

TAGS: Alberto Girino | Carlo Giordano | Daniele Mancini | Tecnocasa

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