Ripresa nel 2014 per gli investimenti nel residenziale

di Evelina Marchesini

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Questo articolo è stato pubblicato il 07 marzo 2013 alle ore 08:40.

Foto Cuboimages

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La notte non è finita, ma l'alba si avvicina. È questa l'immagine del mercato immobiliare italiano a oggi, un pizzico di ottimismo unito a un sano realismo. Sia che si voglia esaminare il settore residenziale, sia che si tratti del cosiddetto terziario (uffici, centri commerciali, logistica, hotel) il quadro in cui si muovono oggi sia i consumatori sia gli operatori è lo stesso. Questo in sintesi il messaggio che emerge dell'Outlook di Scenari Immobiliari, che Casa24 Plus è in grado di anticipare ai lettori rispetto alla prossima presentazione ufficiale.

I risultati elettorali per ora non hanno migliorato la percezione dell'Italia nel mondo, soprattutto per chi deve investire, ma i segnali sono comunque potenzialmente positivi. Già la riduzione dell'Imu, promessa, può essere un elisir ricostituente per il mattone. «E poi i sette anni di vacche magre scadono a fine 2013 – sottolinea non senza ironia Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – e quindi dal 2014 ci aspettiamo un lungo periodo di ripresa e positività».

I segnali di miglioramento sono in realtà più forti all'estero che in Italia, ma il ritardo del nostro Paese è una costante del comportamento immobiliare: la crisi arriva dopo, ma anche la ripresa si fa desiderare maggiormente, anche perché lo scenario macroeconomico questa volta è decisamente a nostro sfavore.

La domanda di case
Uno dei fattori positivi, in grado di tirare la ripresa quando ci sarà, è la forte domanda abitativa del nostro Paese, soprattutto per quanto riguarda le città. Il 2012 però ha segnato il passo anche da questo punto di vista, con una domanda in calo a causa della crisi economica e lavorativa, della scarsa disponibilità di credito bancario, dell'incertezza sulla fiscalità degli immobili e di un'Imu più gravosa di quanto atteso. Rispetto al 2010, è comunque cresciuta la domanda di prime case (in % rispetto al totale), passando dal 47% al 50,5%, così come quella per sostituzione dell'immobile, mentre si è quasi dimezzata la voglia di seconda casa (dal 9 al 5,5%) e l'acquisto per investimento è sceso dal 13 all'8 per cento. Le difficoltà di accesso al credito, unitamente alla crisi lavorativa, hanno costituito un problema quasi insormontabile per i lavoratori stranieri immigrati che, se nel 2011 avevano fatto registrare una "ripresina" degli acquisti di case, nel 2012 chiudono con circa 50mila compravendite, segnando un -18% rispetto all'anno precedente. Dal 2004 (primo anno dell'Osservatorio immigrati e casa di Scenari Immobiliari) a oggi le famiglie straniere hanno concluso circa 850mila compravendite, ma dal 2008 il trend degli acquisti è in calo, mentre aumenta la domanda potenziale insoddisfatta dal mercato.

Gli investimenti
Interessante, in proposito, una specifica indagine di Scenari Immobiliari relativamente all'utilizzo dei propri risparmi da parte delle famiglie italiane. Dalle interviste realizzate nel gennaio 2013, su un campione di 980 famiglie, nelle quali si chiedeva quale fosse l'utilizzo più opportuno dei propri risparmi, ben il 35,5% ha risposto di non avere risparmi da utilizzare (contro il 28,5% del 2011); solo il 3% ha risposto di indirizzarli verso azioni e fondi di investimento (contro il 9,7% del 2011), mentre il 29,5% dice che è preferibile investirli in immobili (29,1% nel 2011). Insomma, la voglia di casa c'è, mancano le certezze e gli aiuti in termini di finanziamenti: i mutui alle famiglie si sono dimezzati nel 2012 rispetto anche solo all'anno precedente. Il tutto, ha portato a un fatturato globale del settore residenziale, nel 2012, di 84,5 miliardi di euro, con un calo dell'8,7% su base annua. Ma, vedendo la luce in fondo al tunnel, le previsioni di Scenari Immobiliari sono di una ripresina dell'1,8% nel 2013, con un fatturato residenziale a quota 86 miliardi. Il mercato delle seconde case in località turistiche è invece ridotto al lumicino, con un fatturato di 3,6 miliardi, sceso del 6,5% nel 2012 e previsto in ulteriore calo (-8,3%) nel 2013.

I prezzi
Sono in molti a insistere sul fatto che il mercato non si riprende, in Italia, perché i prezzi non scendono. «In realtà, se guardiamo alla crisi del 92-95, i prezzi delle case si erano dimezzati, in quel periodo, considerando il tasso di inflazione – spiega Mario Breglia –, ma questo non ha certo portato una ripresa. Non credo che ci sia un legame così diretto tra prezzi e attività del mercato, credo invece che oggi manchi completamente il credito bancario, dal che emerge un'ingessatura rigidissima del mercato stesso. E credo anche che il nuovo Governo dovrà pensare qualcosa in questo senso, per rimettere in moto i meccanismi dei finanziamenti alle famiglie». Nel 2012 le quotazioni medie nominali del settore residenziale italiano hanno accusato una leggera flessione (circa l'1% per i prezzi e il 2,7% per i canoni) in linea con il triennio negativo precedente. La previsione per il 2013 è di un ulteriore calo dei prezzi e dei canoni, ma con forti oscillazioni tra le varie zone urbane.

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