Mercato della casa sempre più bloccato, nasce l'indicatore del «prezzo giusto»

di Paola Dezza

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Questo articolo è stato pubblicato il 20 maggio 2013 alle ore 13:54.

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Un indicatore che si propone di valutare l'andamento dei prezzi delle abitazioni sul mercato italiano. Utile a chi deve acquistare per capire come formulare la propria proposta e al venditore per avvicinarsi al mercato.
È l'indice Key market price (Kmp) elaborato dal Centro Studi di Casa.it, nato per individuare il valore che rappresenta il punto ideale d'incontro fra le richieste di prezzo del potenziale acquirente e il prezzo atteso di realizzo da parte del venditore. Il vero nodo che al momento sta bloccando il mercato degli immobili residenziali. E che, unito alla pesante frenata della concessione dei mutui, spinge al netto ribasso di fatto le compravendite.

Gli ultimi dati dell'agenzia del Territorio hanno registrato, infatti, un crollo delle transazioni residenziali del 25,7% nel 2012 che, in termini di volumi, significa 27 miliardi di euro in meno di scambi. Il valore Kmp di Casa.it, che per semplicità viene espresso in euro al metro quadrato, punta a dare un'indicazione chiara e reale del punto di incontro tra domanda e offerta, che al momento sul mercato non trovano invece il prezzo ideale al quale convergere affinchè si possano chiudere le trattative.

Ma come sta andando il mercato in questa prima fase del 2013? Dopo qualche piccolo segnale positivo, registrato fra gennaio e febbraio, il mercato immobiliare residenziale italiano rimane negativo, sia come andamento dei prezzi sia come andamento della domanda di chi cerca casa da acquistare. La forbice fra i prezzi della domanda e quelli dell'offerta è pari al 18,5%, senza sensibili segnali di riduzione negli ultimi tempi. A fine aprile, secondo l'analisi di Casa.it – portale immobiliare che registra i valori in offerta e non di compravendita - i prezzi di vendita, in media, hanno fatto segnare un nuovo calo dell'1,3%, con variazioni più negative (-1,8% in media) al nord e valori stabili nel centro e nel sud Italia. Nelle principali città italiane il calo medio dei prezzi rispetto ai massimi del 2007 ha toccato i 20 punti percentuali. Al Sud si registra l'incremento maggiore dell'offerta (+5,1% contro il +4,5% come media nazionale). La domanda, invece, è calata soprattutto al nord (-1,5%).

In media in Italia i prezzi negli ultimi cinque anni sono scesi del 23,3%. Al primo posto Bologna, che rispetto a marzo 2007 ha perso il 24,3% del valore al metro quadro; Roma e Bari sono invece le città che hanno perso meno. Se si guarda al primo trimestre 2013 tra le grandi città spetta a Palermo la maglia nera, con un calo del 4,8%.

Come inserire in questo contesto il nuovo indicatore? Per fare un esempio Casa.it prende il prezzo medio nel Nord Italia richiesto dall'offerta che è vicino ai 2.400 euro al metro quadro. Lo spread fra i prezzi medi richiesti e i prezzi medi proposti dagli acquirenti resta a quota 18,7%. Termini nei quali la compravendita non si conclude se le controparti non scendono a patti con la realtà. L'indicatore nel trimestre è di circa 2.180 euro al mq, un valore stabile da ottobre 2012 che conferma la difficoltà nel far coincidere le aspettative fra domanda e offerta.

Nel Centro Italia, il prezzo medio di offerta è sempre sopra i 3mila euro al metro quadro (valore sul quale pesano le quotazioni di Firenze e Roma). La forbice tra prezzi richiesti e offerti è del 19% e l'indicatore Kmo del trimestre è di circa 2.750 euro al mq.

Minore il gap al Sud, anche se di poco. Qui il prezzo medio è di circa 1.800 euro al metro quadro e lo spread si ferma al 17,8%. Il Casa.it Kmp del trimestre è di circa 1.650 euro al mq, vale a dire 9,7 punti percentuali al di sopra della cifra che oggi la domanda propone.

L'implementazione dell'indicatore prevede che a breve si possa trovare il prezzo ideale non solo per le diverse zone ma anche per le singole vie.

TAGS: Italia Centrale | Italia del Nord | Prezzi e tariffe | Sud

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