Mercato della casa in crisi, non si ferma la flessione. Resistono i capoluoghi: male Bologna, bene Napoli

di Paola Dezza

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Questo articolo è stato pubblicato il 04 giugno 2013 alle ore 12:03.

Posillipo (Corbis)

Posillipo (Corbis)

Poco più di 94.500. È il numero di abitazioni vendute in Italia nei primi tre mesi del 2013, che porta con sé il quinto calo consecutivo negli scambi di unità immobiliari residenziali. Una discesa però contenuta al 14,2% rispetto alle 110.116 unità compravendute nel primo trimestre del 2012 (136.780 erano stati invece gli scambi nei primi tre mesi del 2011), mentre in tutto lo scorso anno le compravendite sono calate del 25,8%, pari a una perdita di volume di 27 miliardi di euro. La variazione degli scambi è in deciso miglioramento anche rispetto a quel -30% registrato nell'ultimo trimestre dello scorso anno (in riferimento a un anno prima), periodo in cui in Italia si sono concluse 118.205 compravendite.

La sequenza negativa del mattone, che ha attirato su di sé i riflettori negli ultimi mesi, non si interrompe comunque neanche adesso. Se la fine del 2012 ha segnato il ridimensionamento del mercato fino ai livelli del 1985, adesso potremmo scendere sotto quella linea, che nella mente di molti avrebbe dovuto significare un minimo oltre al quale non sconfinare.

Chi è portato ad essere positivo, e a vedere il famoso bicchiere mezzo pieno, intravede nei numeri una frenata alla sostenuta discesa di cui siamo stati spettatori fin qui. Il rogito tra l'altro è l'ultimo atto di un processo di acquisto iniziato mesi prima. Sono almeno due o tre i mesi che intercorrono tra il compromesso e il rogito, e prima ancora del compromesso la ricerca della casa richiede tempo. Questo significa che le trattative concluse nel primo trimestre 2013 affondano le proprie radici nei mesi precedenti, periodo in cui la battaglia per abbassare lo spread aveva migliorato la fiducia di chi si apprestava a decidere di acquistare o di cambiare casa, o ancora di investire nel mattone e le prospettive, poi negate, di un Governo stabile facevano ben sperare.

"C'è uno stretto legame tra mattone e situazione economica generale - dice Gianni Guerrieri, responsabile dell'Omi, Osservatorio immobiliare oggi dell'agenzia delle Territorio, oggi incorporata nell'agenzia delle Entrate -. Il dato rilevante è quello relativo ai capoluoghi, che in genere anticipano le tendenze del settore. Nel quarto trimestre 2012 erano solo due i capoluoghi con segno positivo nel trend delle compravendite, nel primo trimestre 2013 sono 38 i capoluoghi che hanno registrato una crescita degli scambi, anche se di poco". La variazione tendenziale è quindi migliore del resto della provincia. "I centri urbani si muovono sempre d'anticipo – continua Guerrieri – e il trend potrebbe essere il sintomo di una possibile inversione di tendenza. Bisognerà aspettare i prossimi trimestri (in particolare il periodo aprile-giugno di solito registra un maggior numero di scambi) per vederne l'evoluzione. Anche i diversi provvedimenti decisi dal Governo per favorire le ristrutturazioni sono di sostegno al settore".

Le differenze tra grandi centri e resto del Paese
Il dato relativo al calo del mercato residenziale del 14,2% tra gennaio e marzo 2013 porta con sè notevoli differenziazioni territoriali. Se si limita l'analisi alle otto maggiori città italiane per popolazione si nota che qui le 16.408 transazioni realizzate nel segmento abitativo segnano un calo del 7,2% rispetto a 12 mesi prima (17.663), un valore decisamente meno negativo del dato complessivo nazionale. Un anno fa, tra gennaio e marzo, le otto metropoli avevano lasciato sul terreno il 17,9% degli scambi rispetto allo stesso periodo 2011.

Delle otto metropoli si distinguono in particolare Milano e Firenze, dove la discesa si è fermata rispettivamente al -4,8% (3.616 i contratti firmati) e -4% (con 804 trattative arrivate dal notaio). Val la pena di ricordare pero' che solo tre mesi prima Milano aveva perso quasi il 29% degli scambi e Firenze il 33%.

Nel trimestre la città più penalizzata da un mercato immobiliare ingessato è Bologna (-12,4%), seguita da Roma e Genova, dove le compravendite sono arretrate dell'11,1%.
Sorprende ancora il dato positivo di Napoli, l'unico, con un aumento del 14,3% degli scambi, che segue il rialzo del 19,1% delle compravendite dell'ultimo trimestre 2012 sull'analogo periodo di un anno prima. Secondo l'Osservatorio immobiliare dell'agenzia il trend della città partenopea va ricondotto alle dismissioni del patrimonio pubblico del Comune di Napoli, che sta mettendo sul mercato 10mila immobili residenziali.

Molto più marcata è la discesa nei Comuni che fanno parte della provincia delle principali città, dove la contrazione è stata pari al 18,2%. Della media fa parte il -22,2% della provincia di Roma e il -21,5% della provincia di Milano.

Il trend delle macroaree
Al Sud si comprano meno case di un anno fa, nell'ordine dell'11,4%, ma è al centro che il mercato residenziale subisce la contrazione maggiore degli scambi (-16,7%). Il nord sta a metà strada (-14,7%). Se il numero attuale di transazioni viene messo in relazione a quello dell'omologo trimestre del 2004 si evince che il nord ha perso il 50,3% del volume degli scambi residenziali, il centro il 48,6% e il sud il 44,3%.

Forte è stata però la volatilità tra il 2009 e il secondo trimestre del 2010: il calo degli scambi ha subìto una decelerazione che si è poi trasformata in una ripresa dei volumi proprio nei primi sei mesi del 2010.

Oggi il calo dei contratti di vendita è in linea nei capoluoghi delle tre macroaree: -10% al nord, -12,4% al centro, -10,3% al sud. I comuni non capoluogo nel complesso hanno perso il 15,8% degli scambi, i capoluoghi il 10,8% in media.

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