Terreni agricoli, è il momento di investire – Ma il regime fiscale scoraggiaCrescono gli acquisti di gruppo

di Adriano Lovera

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Questo articolo è stato pubblicato il 28 giugno 2013 alle ore 18:03.

(Marka)

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La terra, si sa, è un bene prezioso. Con l'urbanizzazione, gli spazi per coltivare sono sempre più ridotti e i terreni agricoli diventano merce rara, su cui si potrebbe investire. È il momento giusto? Il mercato delle compravendite è in fase di stallo, ma a giudicare da alcuni fattori, sì. In primo luogo, i prezzi. Negli anni la terra si è sempre rivalutata, persino negli anni in cui il segmento abitativo non ha fatto che scendere: +0,8% nel 2010 e + 0,5% per il 2011 e 2012. Si parla di un aumento medio del 22% dal 2000 (anche se naturalmente c'è da fare i conti con l'inflazione).

"Nonostante questo, il mercato oggi presenta valori abbordabili, perché sono stati toccati picchi ben più alti" spiega Matteo Cusinatti, titolare di un'agenzia Gabetti del ferrarese, molto attiva nel settore. "Nella nostra provincia, per esempio, i prezzi si aggirano sui 30mila euro l'ettaro, ma qualche anno fa siamo arrivati anche a 40mila". Quanto vale oggi la terra? La media nazionale sta tra i 20 e i 30mila euro l'ettaro, ma le variabili sono numerose: zona, accessibilità, presenza di acqua e tipo di coltura. Un oliveto può costare 10mila euro in Basilicata fino a 75mila in Liguria, oppure un frutteto andare dai 10mila euro della Toscana ai picchi del Trentino Alto-Adige, la regione italiana dove la terra costa di più, con 200mila euro. E come mostra la tabella in pagina, nella top ten italiana si toccano valori anche doppi. Ma siamo sicuri non si rischi l'effetto bolla?

"L'andamento dei terreni è ciclico, ma su un orizzonte temporale medio lungo è sempre cresciuto. A metà anni '90 avevamo toccato 15 milioni di lire per ettaro e pensavamo non ci saremmo più mossi, poi tutto è ripartito" aggiunge l'agente Gabetti. Le incognite comunque non mancano. "Le prospettive congiunturali dell'agricoltura sono positive" spiega Andrea Povellato, responsabile del settore fondiario dell'Inea (Istituto nazionale di economia agraria), "e i valori delle commodities sono attesi in crescita. Ma non è automatico che questo si rifletta subito nella rivalutazione della terra, perché incombono altri fattori.

Occorre sottrarre il tasso di inflazione, che ultimamente ha sfiorato il 3%, e dal 2014 o al massimo 2015 le politiche comunitarie elargiranno sempre meno fondi alle attività agricole. Un fattore che, in questi anni, ha contribuito a sostenere i prezzi. In più, quasi sempre annesso al terreno ci sono fabbricati agricoli, su cui calcolare l'Imu". E anche il tipo di investimento va studiato con cura. Se con le case si può tentare la speculazione anche da neofiti, non è così per i terreni. "Il primo elemento da considerare è che si ottiene redditività solo se sul terreno è già presente o viene avviata un'attività agricola, meglio se di una certa consistenza, almeno 20-30 ettari" dice Cusinatti. Sconsigliato acquistare un terreno da privato e lasciarlo "fermo" in attesa che cresca il prezzo, soprattutto perché il regime fiscale sull'acquisto è molto sfavorevole (vedi articolo a parte). Una soluzione adottata da circa due terzi degli acquirenti è prendere la terra e affittarla poi a un coltivatore.

Il rendimento netto che si porta a casa con l'affitto è di circa l'1%, numeri da bene rifugio. Solo i terreni "top", per esempio quelli in Piemonte per la produzione del Barolo Docg, arrivano al 2-4%. Ma esiste anche una modalità alternativa per essere remunerati. "In alcuni casi, i proprietari di terreni su cui sorgono imprese vinicole di pregio, si fanno pagare prendendo per sé il 25-30% del raccolto annuo" spiegano dalla Prestigio Immobiliare di Alba (Cuneo). "Oggi la transazioni sono bloccate perché chi vende sta alla finestra e non vuole abbassare la richiesta. Chi compra ha maggiori difficoltà nell'accesso al credito bancario" spiega ancora Andrea Povellato. Uno dei vantaggi del terreno rispetto all'investimento nel mattone, però, è che non ha quasi bisogno di manutenzione e non subisce l'usura del tempo, anzi: è la stessa attività agricola a mantenerlo in salute.

C'è un dato, invece, che accomuna questo settore a quello abitativo: i "pezzi" pregiati non conoscono crisi. E dove non arrivano le disponibilità nostrane, ci pensano gli stranieri. Lo conferma il network statunitense, operativo anche in Italia, Coldwell Banker. "Tanti investitori, a partire dai cinesi, sono interessati alla eccellenze italiane, vino e olio su tutti. Molte aziende agricole sono nel loro mirino, soprattutto in Toscana, che non è certo la regione con i prezzi più alti, ma attualmente è quella più riconoscibile come marchio di qualità all'estero" dice Maurizio Rocca, direttore della rete italiana. "Per questo stiamo per lanciare un team dedicato esclusivamente a questo segmento, che fornirà un servizio nuovo. Non cureremo soltanto la compravendita, ma metteremo insieme diversi professionisti così da seguire l'acquirente in tutte le fasi: ricerca dell'affare, vendita e avviamento dell'attività. Chi investe dall'estero non è abituato alla nostra burocrazia. Vuole avere un solo interlocutore per tutto il necessario".

TAGS: Andrea Povellato | Fisco | Italia | Matteo Cusinatti | Maurizio Rocca |

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