Ripresa degli immobili di lusso nel 2014, ma solo nelle grandi città a patto che i prezzi si riducano ancora

di Adriano Lovera

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Questo articolo è stato pubblicato il 14 marzo 2014 alle ore 15:15.

Il 2014 è l'anno della ripresa anche per gli immobili di pregio, a patto, però, che i prezzi si riducano ancora. Lo dice l'ultima analisi di Santandrea, marchio del gruppo Gabetti dedicato alle abitazioni esclusive, concentrata sulle cinque città principali: Roma, Milano, Firenze, Genova e Napoli. "Nel 2013 il mercato è stato rarefatto in termini di transazioni, per la distanza tra le aspettative dei venditori rispetto al sentiment dei potenziali acquirenti" dichiara Fabio Gugliemi, direttore generale Santandrea Luxury Houses. Anche in questo segmento la correzione dei prezzi si è sentita, ma in tono minore rispetto al residenziale generale. I valori sono scesi dalla punta minima del 3-4% annuo a Milano fino al 7% di Napoli.

Una correzione, però, ancora troppo timida per risvegliare il mercato. Così, non si può pensare di restare fermi sulla richiesta di partenza. Le compravendite andranno a buon fine solo se incentivate da sconti ragionevoli. Quando il valore iniziale appare già adeguato al contesto attuale, si può trattare al massimo di un 10%. Ma nei casi in cui non è stato effettuato il giusto repricing, per chiudere la trattativa lo sconto si amplia attorno al 15-20%. "Quest'anno ci aspettiamo comunque maggiore vivacità nelle compravendite, sulla scia del miglioramento mostrato da Milano (+9,4% le transazioni residenziali nel III trim. e +12,8% nel IV trim. 2013), tradizionalmente apripista dei trend del mercato" aggiunge Guglielmi. Chi compra trova abbondante offerta. Chi vende, però, deve fare i conti con un approccio del cliente sempre più selettivo. "Ormai gli aspetti relativi al contesto vengono soppesati al pari delle caratteristiche intrinseche degli immobili" dice ancora il direttore di Santandrea. Che cosa cerca la clientela top? Appartamenti in piani alti, dove sono imprescindibili il terrazzo e il box o posto auto. Si fugge, però, da quartieri rumorosi, vie trafficate, elementi di degrado e se gli ultimi piani sono attici o mansarde devono essere flessibili come distribuzione degli spazi. Ecco il dettaglio per città.

A Roma si cercano prevalentemente appartamenti in Centro Storico, con metrature intorno ai 180 mq. con almeno tre camere da letto. Sale la zona Prati, che presenta valori al mq sostenuti ma lontani dai picchi più alti: 7/8.000 euro al mq per il nuovo o ristrutturato e 6/7.000 per l'usato da ristrutturare, contro una forchetta di 8/15.000 euro del centro storico. Rispetto a Prati, i Parioli sono più cari di circa l'8/10%. Nella capitale i tempi medi di vendita si attestano sui 9 mesi.

A Milano la domanda si orienta su 150 mq con almeno due camere da letto ed un eventuale spazio per il personale di servizio. Molto importante il salone doppio o triplo, dotato di balconata o terrazzo. Tra le zone più richieste Brera (prezzi compresi fra 7.000 e 10.000 euro/mq) e Magenta (6.500/9.000) mentre il Quadrilatero continua a rappresentare una nicchia, con prezzi che da 10.000 euro/mq degli appartamenti da ristrutturare arrivano a 16.000 euro per i pezzi migliori subito abitabili. Leggermente più favorevoli i tempi di vendita, intorno ai 7-8 mesi.

A Firenze la richiesta prevalente è per metrature intorno ai 120 mq. Si cercano appartamenti in palazzi d'epoca in Centro Storico o sui Lungarni. Nella città di Dante, gli immobili da ristrutturare si trovano già a partire da 3.500/4.000 euro al metro, si compra bene con 5/6.000 euro e solo in casi particolari, come piazza Michelangelo, si toccano punte di 8.000 euro/mq per i pezzi più pregiati. Però i tempi di vendita arrivano fino a 11 mesi di media.

Anche per Genova è importante la presenza della terrazza, in particolare con vista mare. Le soluzioni più richieste hanno metrature intorno ai 120 mq e 3 camere da letto. Le zone più attive sono Albaro (prezzi tra 4.000 e 6.500 euro/mq) e Nervi (intorno ai 4/5.000). Si vende in circa 7-8 mesi.

Infine a Napoli le richieste principali sono per 100 mq in zona Chiaia o Vomero. Nel primo caso i prezzi vanno da 6.000 a 9.000 euro/mq, mentre al Vomero possono bastare 5.000 euro/mq da ristrutturare e circa 6.000 per il nuovo. Anche qui i tempi sono un po' lunghi: 11 mesi di media.

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