In Liguria riparte la domanda

di Jada C. Ferrero

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Questo articolo è stato pubblicato il 03 aprile 2014 alle ore 16:12.

Alassio

Alassio

Terrazza imprescindibile, possibilmente vista mare. Aumentano le buone chance per comprar casa in Liguria, riviera dalle quotazioni da sempre elevate, mitigate dalla crisi: l'offerta è tanta, i prezzi rivisti, anche sensibilmente. Avanguardie di investitori si rivedono, a caccia d'affari. Crescono intanto le presenze nelle seconde case, e in parallelo si ingrossa la schiera delle agenzie, all'incirca di un 10% l'anno nell'ultimo lustro, mentre calano i fatturati.

La Liguria è d'altronde terra di seconde case. Uno studio elaborato a novembre da Unioncamere Liguria, calcolava in 1,1 milioni i posti letto disponibili l'anno scorso nelle seconde case (i residenti sono 1,6 milioni). Rilevate oltre 523mila abitazioni non occupate, di cui il 61,4% usato però per vacanza, quindi oltre 320mila seconde case. Un universo che nel 2013 ha dato corpo a 57,7 milioni di presenze (traffico nelle seconde case +8,8% sul 2009). L'appeal è tutto rivierasco: oltre 47 milioni al mare (+10,9% sul 2009). Il motore è il Savonese, area in cui si stimano circa 62mila seconde case (il 42% dello stock abitativo). In termini di concentrazione emergono, con punte del 57% sullo stock, Andora, Bergeggi, Borghetto Santo Spirito, Borgio Verezzi, Ceriale, Finale. Fotografie accurate dello scenario arrivano dall'Osservatorio Assimil (Associazione per lo studio e l'informazione sui mercati immobiliari locali): nel savonese, dove nell'arco 2007-2012 il numero di compravendite è sceso del 41%, con record negativo per il settore industriale (-30%), le seconde case risultano il segmento meno in frenata (-17%), sebbene con netta compressione dei fatturati (-35%). Da uno studio sul Tigullio (2010), altra zona costiera densa, emerge che in media il 31% delle circa 65mila abitazioni è "seconda casa", con un massimo del 52% a Moneglia, con picchi a Zoagli (45%), Portofino (44%), Camogli e Santa Margherita (44%). Il business generato è stimato al tempo da Assimil in oltre 330 milioni in termini di apporto all'economia locale, di cui 138 riferibili alle case in proprietà e circa 194 agli affitti.

Il consulente scientifico di Assimil, Leopoldo Sdino, architetto, è docente di economia ed estimo al Politecnico di Milano, nonché responsabile del relativo Real estate valuation center: «La Liguria è un vero e proprio caso - spiega – perché ha l'Hai (Housing affordability index) più basso d'Italia». Si tratta di un indice usato per capire dove convenga avviare nuove attività immobiliari. Coniuga prezzi delle case e reddito degli abitanti, e fa così emergere quante reali opportunità hanno gli indigeni di comprare in loco. In controluce, racconta molto delle seconde case. In Liguria l'Hai è negativo in 65 Comuni su 235 (record a Portofino, -63,9), appena positivo in altri quattro. Termine di paragone la Lombardia: l'indice è negativo in 37 Comuni su 1.544.
E i prezzi? Sul fronte mare, ad Alassio, il signorile nuovo rimane a 12mila euro al metro. Tuttavia, il network Tecnocasa, 76 agenzie in Liguria, segnala nel secondo semestre 2013 un ulteriore generale ribasso del 4,7% delle quotazioni per la fascia alta, nuova o ristrutturata, peraltro in linea col trend nazionale della seconda casa. È il quinto semestre consecutivo che i prezzi scendono. «È però ripartito – riferisce Sdino – il mercato sotto i 150mila euro o sopra i 600mila; la fascia media è ancora ferma. In taluni casi condizionati, ad esempio dalla necessità urgente di vendere e dalla presenza di compratori con tanto tempo e tanto cash, il prezzo può scendere di oltre un terzo rispetto a un valore già ribassato. Momenti di possibili buoni affari, quindi».

Così c'è interesse, a caccia di occasioni. «I potenziali acquirenti, che arrivano da Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna e dalla stessa Liguria - dice Fabiana Megliola, responsabile dell'Ufficio studi Tecnocasa – guardano a bilocali o piccoli trilocali, in buono stato, vicino al mare o comunque in zone da cui sia facilmente raggiungibile. In fascia media c'è una disponibilità che oscilla fra i 150 e i 300mila euro, con prezzi diminuiti di più rispetto alle tipologie signorili». Conferma Federico Garaventa, presidente di Ance Liguria: «Si scorgono spie di recupero. In un Paese normale con un tale repricing il mercato ripartirebbe. Purtroppo la seconda casa risulta invece l'agnello sacrificale di qualsiasi politica fiscale, e ciò frena lo scenario». «L'offerta è d'altronde sproporzionata – nota Pier Luigi Bairo, presidente regionale Fimaa –. Si spuntano buone condizioni, mai vista una crisi così. Gli aspiranti? Più esigenti, oculati. L'acquirente vuole permettersi un po' di più di quello che immaginava, e magari ci riesce. Torniamo a vedere investitori che puntano ai secondi prezzi e pensano poi di affittare. Stimola la prospettiva della cedolare secca».
Linfa per gli operatori. Le agenzie di mediazione immobiliare censite nei registri delle Cdc liguri sono oggi 2.520. Erano 2.261 nel 2009. Segnale di destrutturazione di un sistema, di parcellizzazione di un business? O di un mercarto che comunque ancora rappresenta una torta da dividere?

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