Casa, la crisi spinge gli italiani a vendere la nuda proprietà ma sul mercato non si trovano acquirenti

di Emiliano Sgambato

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Questo articolo è stato pubblicato il 13 maggio 2014 alle ore 16:34.

Sempre più famiglie in difficoltà mettono sul mercato la nuda proprietà della propria abitazione, in modo da poter continuare ad avere un posto dove vivere e, allo stesso tempo, raccogliere un po' di liquidità, pur sacrificando buona parte del valore della casa. È un'ipotesi verosimile in tempi di crisi, soprattutto quando si fa fatica a vendere attraverso i canali "tradizionali". Ma troppo spesso in questi ultimi anni è stato dato come fatto acquisito che anche gli scambi conclusi con questa formula seguissero questo trend. I dati diffusi dall'Agenzia delle Entrate però smentiscono, almeno in parte, questo scenario.

L'offerta di nuda propretà, secondo molti osservatori e come confermato dai dati raccolti per Casa24 Plus da Immobiliare.it è in effetti in aumento: dal 2010 alla fine dello scorso anno, l'offerta è aumentata del 20,3% a Roma, del 18,7% a Milano, del 17,4% a Firenze, del 15,5% a Genova e dell'11,1% a Napoli. Resta il fatto, tuttavia, che il trend delle compravendite effettivamente concluse a livello nazionale con questa formula (20.960 nel 2013) frena in maniera maggiore rispetto agli acquisti, per così dire, "standard" (-11,5% contro -9,2% nel 2013 sul 2012). È anche vero che il trend si inverte scorrendo i dati dello scorso anno, relativi al 2012, ma non in maniera così significativa da poter giustificare un presunto "boom" (o solo una sostanziale maggior tenuta) della nuda proprietà. Nel 2012 infatti gli acquisti di questo tipo sono diminuiti del 23,2% contro il -25,7% medio.

Si potrà obiettare che la media nazionale non è significativa perché si tratta di un fenomeno che riguarda soprattutto le grandi città. Ma anche qui i numeri non lasciano molto spazio di manovra. Prendiamo ad esempio Roma, dove si concentra più di un terzo degli scambi in nuda proprietà (gli "allarmi sociali" sul crescente mercato della nuda proprietà sono giunti spesso dalla Capitale). Innanzitutto la quota di vendite di nuda proprietà sul totale: è dell'1% più alta rispetto alla media italiana del 2012 (6,2% contro 5,2% per un totale di 1.619 contratti conclusi) e di solo mezzo punto nel 2013 (5,6% contro 5,1%). Poi il trend degli scambi: nel 2012 quelli in nuda proprietà hanno registrato -22,6% contro il -23,6% totale; e nel 2013 sono scesi addirittura del 18,2% contro il -7,3% totale.

Insomma, si può agevolmente dre che si tratta di dati in linea con l'andamento di mercato.Una conferma arriva dal numero indice pubblicato dalla stessa Agenzia delle Entrate: fatto 100 il numero di transazioni totali nel 2004 e 101,4 il relativo numero indice per la nuda proprietà, nel 2013 i valori raggiungono rispettivamente quota 48,7 e 50,6.

Ma chi investe sulla nuda proprietà? E chi la vuole cedere? Secondo Tecnocasa, che ha realizzato le compravendite effettuate dalle agenzie affiliate nella seconda parte del 2013, «più del 70% è finalizzato all'investimento a lungo termine, il 25,8% riguarda l'abitazione principale e solo il 3,2% ha come obiettivo la casa vacanza». Gli acquirenti hanno un'età compresa tra 35 e 64 anni nel 71,5% dei casi (spesso si tratta di genitori che acquistano per i figli) mentre i proprietari hanno un'età superiore a 55 anninel 74,2% dei casi.
Quasi la metà dei venditori lo fa per reperire liquidità e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all'avanzare dell'età e a volte per sostenere i figli nell'acquisto dell'abitazione; nel 37,1% dei casi si cerca di migliorare la propria qualità abitativa, mentre l'8,1% delle vendite è determinato dal cambiamento della struttura familiare.Quasi il 60% dei venditori è single (celibe/nubile, divorziato/separato, vedovo/a) e solo il 41,9% è coniugato. Le proporzioni si invertono se si analizza lo stato civile degli acquirenti, infatti nel 58,7% dei casi si tratta di persone coniugate e nel 41,3% di single.
Tra le tipologie abitative maggiormente scambiate con la formula della nuda proprietà, al primo posto ci sono i trilocali (30,8%), seguiti a breve distanza dai bilocali (29,2%) e dai quattro locali (16,9%).

TAGS: Agenzia Entrate | Consumatori | Roma | Tecnocasa

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