Entrate-Abi: mutui in crescita del 20% nel primo trimestre. Nel 2013 fatturato della casa a -8 miliardi

di Emiliano Sgambato

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Questo articolo è stato pubblicato il 13 maggio 2014 alle ore 11:20.

Incremento dei mutui del 20% nei primi mesi dell'anno e maggiore capacità delle famiglie di accedere all'acquisto di una casa. Sono netti i segnali di miglioramento sul mercato residenziale che emergono dalla presentazione del Rapporto Immobiliare 2014, presentato oggi, martedì 13 maggio, a Roma da Agenzia delle Entrate e Abi. Si spera dunque che si realizzi finamente quel "rimbalzo" del mercato atteso ormai da tempo, dopo un 2013 che si è ancora distinto per i dati negativi: 406.928 le case compravendute (-9,2% sul 2012), il minimo dal 1985.

Mutui in risalita
L'indice di accessibilità delle famiglie all'acquisto della casa elaborato dall'Abi «dà segnali di miglioramento, disegnando uno scenario di moderato ottimismo», ha ha detto il direttore generale dell'Abi Giovanni Sabatini, citando «la ripresa dei mutui» e le sofferenze, in miglioramento. In particolare, nei primi tre mesi del 2014 i nuovi mutui per l'acquisto delle abitazioni, secondo il campione di 88 banche monitorato dall'Abi, hanno registrato un «incremento superiore al 20% sul 2013» (i dati Bankitalia primo trimestre 2014 su primo trimestre 2013 regsitrano un +9,3%, ndr). Il 2013 ha invece fatto registrare un ulteriore calo del 7,7% delle erogazioni dopo il crollo del 38,6% del 2012. La frenata dei mutui è stata più forte nelle isole (-10,7%) e più contenuta a Nord Est (-5,8%). Per capire quanto sia importante la ripresa dei finanziamenti per il mercato immobiliare, basti pensare che solo il 37% degli acquisti nel 2013 è stato sostenuto da un mutuo ipotecario (comunque in leggero rialzo rispetto al 2012, +0,6%).

La fotografia
La fine del 2013 doveva essere, secondo le previsioni di molti operatori, l'inizio della "ripresina" del mercato immobiliare. I segnali non sembravano mancare: risveglio della domanda segnalato dagli agenti immobiliari e aumento dei plafond destinati ai mutui (su iniziativa dei singoli istituti e su spinta della convenzione Abi-Cdp, che sta mettendo sul tavolo dei finanziamenti alla casa dai 2 ai 5 miliardi di euro). L'ottimismo però è stato spento dalle molte incognite del mercato: tempi lunghi di trattativa e prezzi attesi ancora al ribasso (-5,6% nel 2013 secondo l'Istat) hanno fatto rinviare le (comunque poche) compravendite; incertezza politica, soprattutto sulla Tasi (dopo la breve "euforia" per l'abolizione dell'Imu), congiuntura economica ancora sfavorevole e ritardi nell'allentamento della stretta del credito (con spread che tutt'oggi fano fatica a diminuire in modo sostanzioso) hanno fatto il resto.
E la conferma è arrivata dai dati relativi al quarto trimestre diffusi dall'agenzia delle Entrate un mese fa e confermati dal report di oggi: una discesa dell'8% degli scambi sullo stesso periodo dell'anno precedente che ha portato il saldo annuo a -9,2 per cento.
Il calo maggiore, si è avuto nelle aree del Centro (-10,3%), delle Isole (-10,8%) e del Sud (-9,8%); ma non vanno molto meglio anche il Nord-ovest e il Nord-est che hanno segnato una diminuzione rispettivamente del 8,8% e del 7,5%. Nei capoluoghi si registra una discesa delle compravendite inferiore al risultato complessivo (-6,7%). Risultato sostenuto dai capoluoghi dell'area Nord Ovest, dove si registra "solo" un -5,1%. In particolare Milano e Bologna sono in controtendenza con rispettivamente +3,4% e +1,5%. Le città peggiori sono invece Napoli (-15,2%) e Genova (-10,3%). I comuni non capoluogo scendono complessivamente del -10,5%.

È la volta buona per la ripresa?
Alla fine del 2013 c'è stata dunque un'inaspettata inversione di tendenza,rispetto al trend calante del 2013: dopo il crollo di addirittura un quarto degli scambi del 2012, infatti, il trend negativo era andato scemando, dal -14% del primo trimestre 2013 al -5% del terzo. Il rinvio di una parte degli acquisti al 2014 a causa di una tassazione (registro e ipocatsatele) più favorevole può in parte giustificare il dato, ma certo tutti gli occhi ora sono puntati al risultato del primo trimestre 2014, che sarà diffuso il 3 giugno. A meno di sorprese, la spinta registrata sul fronte mutui e la maturazione delle condizioni che hanno iniziato a manifestarsi appunto nell'autunno scorso, dovrebbero portare le compravendite finalmente al ritorno del segno più.

Il fatturato e le dimensioni
Nel 2013 il mercato della casa ha perso circa 8 miliardi (-10,8%): per l'acquisto di abitazioni si sono spesi 67,5 miliardi, a fronte dei 75,7 miliardi registrati nel 2012. Il calo è diffuso in tutte le aree del Paese con una flessione più elevata al Sud (-13,4%), al Centro il calo è intorno al 12% e nelle Isole e poco sotto il 10% per il Nord. Il calo del fatturato è poco più elevato nei Comuni non capoluogo (-12%) rispetto ai capoluoghi (-9,2%).
Si sono vendute abitazioni per un totale di circa 43 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 103,8 mq. La superficie complessiva è diminuita del 9% rispetto al 2012, in linea con l'andamento delle compravendite. Le abitazioni compravendute sono mediamente più piccole nei capoluoghi, 97,1 mq, rispetto ai 107,2 mq dei non capoluoghi. Nel Sud e soprattutto nelle Isole si nota una maggior compravendita di media dimensione, mentre risulta ridotta, rispetto alle altre macro-aree, la quota di abitazioni piccole, in particolare per i comuni capoluogo. In particolare nel Nord-Ovest, invece, si acquistano abitazioni di dimensioni più ridotte, soprattutto nei capoluoghi.

L'indice di accessibilità
Secondo l'affordability index elaborato dall'Ufficio studi dell'Abi, migliora nel 2013 la possibilità di accesso delle famiglie italiane all'acquisto di un'abitazione. A fine 2013 l'indice risultava infatti pari al 6,7 per cento, 2,1 punti in più della prima metà dell'anno scorso e soprattutto sui livelli del primo trimestre 2006. Il significativo miglioramento riporta quindi l'indice in linea con i valori pre-crisi. L'andamento, spiega l'Abi, è principalmente dovuto a un miglioramento del prezzo relativo alle case rispetto al reddito disponibile. Contribuisce anche l'andamento dei tassi di interesse sui mutui. In termini distributivi la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire «almeno il 30% del prezzo annuo dell'abitazione» è, infatti, di poco superiore al 50 per cento.

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