Una polizza protegge dal «rischio eredi» chi compra una casa donata

di Federica Pezzatti

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Questo articolo è stato pubblicato il 16 giugno 2014 alle ore 16:30.

In Italia si effettuano circa 150mila donazioni l'anno che riguardano immobili e terreni, secondo quanto fotografa l'Istat. La mutata realtà sociale e le agevolazioni fiscali hanno incentivato il ricorso allo strumento della donazione come anticipazione delle attribuzioni successorie, anche al fine di evitare problematiche ereditarie.

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Tuttavia questa "usanza" tutta italiana, innesta una serie di problematiche di non poco conto per chi si trova a dover alienare un immobile ricevuto con questa modalità. Di fatto il bene diventa invendibile soprattutto se chi vuole acquistarlo deve accendere un mutuo. «La diffusione della donazione ha ripercussioni anche sul mercato immobiliare per i rischi inerenti agli acquisti di immobili di provenienza donativa – spiega Valerio Angeletti, Presidente Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d'affari) –. Spesso le compravendite di beni immobili di origine donativa non possono essere concluse perché l'origine del bene viene considerata un elemento di rischio troppo elevato. Gli istituti di credito non concedono finanziamenti e i compratori sono disincentivati all'acquisto».

Anche per intercettare un mercato potenziale di non poco conto Aon, società leader nel brokeraggio assicurativo, ha messo a punto "Donazione sicura" una polizza, la prima ed unica di questo tipo sul mercato italiano, che tenta di liberare gli immobili ingabbiati nella donazione dal rischio di restituzione.

I rischi per chi acquista un immobile donato
Si tratta di un veicolo che vuole porre rimedio ai rischi dell'acquisto di beni di origine donativa. Come è noto infatti, il nostro ordinamento riserva ai legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità (cosiddetta "legittima") della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia che venga espressa in un testamento o eseguita in vita tramite donazioni.
Ciò vuol dire che, se un soggetto legittimario ritiene di essere stato privato, in tutto o in parte, di una quota di legittima per effetto di una donazione posta in essere in vita dal defunto, può far valere i propri diritti mediante l'utilizzo di un'apposita azione giudiziaria, detta azione di riduzione cui, in caso di successo può far seguito la "restituzione" del bene.
L'azione di riduzione ha carattere retroattivo non solo tra le parti ma anche nei confronti dei terzi. E dunque il rischio di restituzione ha una durata temporale assai lunga: dai 10 ai 20 anni. Non solo, ma l'azione di riduzione può essere intrapresa dal legittimario leso entro i 10 anni successivi alla morte del donante e, nel caso in cui il donante sia ancora in vita, il termine prescrizionale sale addirittura a 20 anni dalla data della donazione.

Come funizona la polizza Aon
«La nostra polizza – spiega Giorgio Moroni, consigliere d'amministrazione di Aon – dopo avere ottenuto il placet di studi legali qualificati, copre proprio i rischi derivanti dall'acquisto e/o finanziamento dei beni di provenienza donativa, garantendone la commerciabilità e la sicurezza della compravendita». A garanzia della certezza della prestazione assicurativa per un rischio che può durare decenni, la polizza è stata realizzata con i Lloyd's.
«Le banche che hanno esaminato Donazione Sicura hanno preso atto con soddisfazione della disponibilità di questo strumento assicurativo in presenza del quale hanno già accettato di erogare mutui per i beni di provenienza donativa», conclude Moroni.

Con il versamento di un singolo premio "una tantum" il rischio sarà coperto senza limiti o scadenze temporali. Come si può vedere dalla tabella in pagina, messa a punto per Casa24 Plus, si parte da cifre di 810 euro, per immobili del valore di 250mila euro (nel caso di polizza sottoscritta contestualmente all'atto di donazione), per salire fino a 2.780 euro in caso di immobili da 750mila euro (con polizza sottoscritta successivamente all'atto di donazione). Mai come in questo caso comunque le condizioni saranno personalizzate in base alla fattispecie donativa.
In questo modo, viene data piena attuazione all'istituto della donazione, tutelando l'acquirente di un immobile di provenienza donativa o l'istituto di credito che ne finanzia l'acquisto o la ristrutturazione. In particolare, la polizza tiene indenne il beneficiario, l'acquirente o il soggetto mutuante, dal danno economico che subirebbe a seguito di esito favorevole dell'azione di restituzione.

«Il Notariato da tempo suggerisce un intervento del legislatore che modifichi la disciplina relativa all'azione di restituzione – spiega anche Lauretta Casadei, presidente di Federnotai –. Solo in questo modo sarà possibile eliminare i rischi connessi alla provenienza donativa. Nell'attesa di un'azione legislativa organica anche Federnotai valuta positivamente una copertura di questo tipo come uno strumento che può tutelare economicamente la posizione del terzo acquirente, soccombente nella causa di restituzione».

TAGS: Federnotai | Lauretta Casadei | Legislazione |

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