I prezzi in discesa spingono la domanda di seconde case al mare

di Dario Aquaro

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Questo articolo è stato pubblicato il 02 luglio 2014 alle ore 13:57.

Il ribasso dei prezzi che ha colpito anche le località di mare rinfocola l'interesse per le abitazioni turistiche. I primi segni sono arrivati già alla fine dello scorso anno, quando alcune province turistiche hanno registrato un trend di mercato migliore della media. E ora la "ripresina" delle compravendite registrata all'inizio del 2014 si preannuncia trainata anche dalle località di vacanza, dove la casa torna quindi a essere vista come investimento (o bene rifugio) o come buona occasione anche da parte di acquirenti stranieri.

«Il rinnovato interesse nel residenziale si legge nel rimbalzo delle compravendite segnalato dall'agenzia delle Entrate nel primo trimestre 2014. Ma l'imposizione fiscale sulle seconde abitazioni rimane un grosso freno - commenta il presdiente nazionale Fiaip, Paolo Righi -. Le case vacanza sono comunque un buon investimento, perché le famiglie e i gruppi di amici in vacanza le preferiscono ad altre soluzioni come gli hotel, per motivi di risparmio, flessibilità, spazio pro-capite, privacy. E infatti la richiesta di acquisto di seconde abitazioni è più forte nelle località turistiche che non in città, per gli evidenti vantaggi: si può ottenere un alto rendimento, senza sottostare ai vincoli di un contratto a lungo termine, e con l'appartamento eventualmente disponibile alla vendita in tempi brevi».

È stato il calo dei prezzi - con ogni probabilità non ancora terminato, ma in rallentamento (i dati nazionali Istat sul primo trimestre sono attesi per domani) - a favorire il ritorno della domanda. Nel secondo semestre del 2013, secondo l'Ufficio studi di Tecnocasa, le quotazioni delle case in località turistiche hanno registrato un calo del 4,9%, più marcato al Centro e nelle isole (rispettivamente -5,5 e -5,4%) che al Nord e al Sud (-4,3%). I dati stimolano la domanda non solo di seconde ma anche di prime case: novità che – sottolineano gli analisti – non si era ancora registrata. E visibile ad esempio in Campania, dove a fronte di una contrazione regionale del 4,9% la costiera amalfitana ha segnato un -8,6% e ad Amalfi ha consentito l'approccio dei residenti in cerca di abitazione principale.

La maggior parte delle compravendite, comunque, rimane focalizzata sulla seconda casa.
A livello regionale, nei luoghi marittimi le diminuzioni di prezzo più evidenti si segnalano in Toscana (-6,7%), trascinate dai valori nella provincia di Livorno, in Basilicata (-6,3%) e Emilia Romagna (-6,1%): qui, in particolare, la provincia di Rimini ha visto un ribasso del 6,5% e a soffrire di più è stato proprio il capoluogo, dove l'offerta è cresciuta a causa del peso della tassazione. Mentre a Cattolica si nota una bassa richiesta di seconde case e molto interesse per le prime abitazioni, da parte di persone che arrivano da Milano o Bologna per cambiar vita: pensionati o famiglie che trasferiscono l'attività lavorativa. Tra le altre regioni, i prezzi sono caduti del 5,5% nelle Marche e del 4,3% nel Lazio. Intanto - spiega Tecnocasa - per far fronte alla fiscalità sulle seconde case, i proprietari tendono a usare di più l'abitazione durante i weekend e in diversi periodi dell'anno; e a metterle a rendita affittandole per alcune settimane ad agosto e a luglio (quando cioè si possono spuntare canoni più elevati).

Il calo dei prezzi spinge anche la domanda degli acquirenti stranieri: russi, tedeschi, inglesi che puntano sia ad appartamenti vista mare sia a soluzioni indipendenti, più importanti, pur se un po' distanti da spiaggia o scogliera. «Si tratta - dice Righi - di una fascia di clienti che preferisce zone più tranquille, all'interno, vicino al mare ma non a ridosso. In questo senso c'è stato ad esempio un disimpegno degli inglesi sulla Toscana, a favore della Puglia e ora anche dell'Abruzzo». Lo testimoniano anche i numeri di Gate Away, sito italiano dedicato agli acquirenti stranieri, secondo cui la Toscana rimane la regione più amata dagli inglesi (37%) ma seguita dalla Puglia (18%), per la quale le richieste sono cresciute del 117% nel 2013 (portando al sorpasso sulla Liguria). E su questo argomento è intervenuto di recente il Sunday Times (titolo: "Perchè la Puglia batte la Toscana"), ribadendo che «gran parte dell'attrattiva è dovuta al fatto che le case sono a buon mercato» (le quotazioni sono calate qui del 4,4% nella seconda parte del 2013).

Scendono i prezzi e, tra le località italiane più famose, in doppia cifra a Jesolo (-16,7%, con il Veneto a un complessivo -3,8%), Golfo Aranci (-15%, con la Sardegna a -5,8%), Sant'Antioco (-13,3%). Ma diminuisce in generale la disponibilità di spesa per la casa vacanza, specifica Tecnocasa: difficilmente si superano i 300-350mila euro per acquistare bilocali o trilocali con spazio esterno (giardino o terrazzo), in buono stato. Quando i costi sono eccessivi si rinuncia alla vista mare o al fronte mare. A Villasimius, rispetto a un anno fa, si registra ad esempio un aumento della domanda di immobili nel centro del paese, da chi non dispone di un budget molto elevato, sia per la presenza dei servizi e sia per i prezzi più contenuti e abbordabili. Chi ha acquistato la casa al mare tramite le agenzie del gruppo Tecnocasa ha un'età compresa tra 45 e 54 anni: il 79,5% compra senza ricorrere al mutuo, e le tipologie più scambiate sono trilocali (39,5%) e bilocali (27,3%).

Il ritorno al segno positivo delle compravendite nel mercato immobiliare all'inizio del 2014, indicato dalle Entrate, si era già profilato in alcune zone del Paese negli ultimi mesi dello scorso anno. Un cambio di rotta disomogeneo che, leggendo le Note territoriali con dati relativi al secondo semestre del 2013, ha coinvolto anche le località turistiche, con alcuni importanti segnali. In Liguria, dove la diminuzione dei prezzi nella seconda parte dello scorso è stata pari al 4,3%, la provincia di Imperia e quella di Savona hanno assistito secondo Tecnocasa a una contrazione del 5,1 e del 3 per cento. Nello stesso periodo i contratti di compravendita (eccetto i capoluoghi) hanno visto un rialzo rispettivamente dell'1,3 e del 6,3 per cento. In Calabria i prezzi delle seconde case sono scesi del 2,4% (Tecnocasa), e le Entrate hanno segnalato in totale un calo delle transazioni del 7,9% rispetto allo stesso periodo del 2012, superiore di oltre un punto alla media nazionale (-6,7%). Ma spicca il dato in controtendenza di Vibo Valentia (+11%), dove l'incremento delle compravendite «si realizza in misura ancora maggiore nei centri non capoluogo (15%, ndr) sulla spinta del dato rilevato nelle principali località turistiche». A Pizzo Calabro, ad esempio, dove le quotazioni sono cadute del 10 per cento.

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