L'agente immobiliare deve conservare i preliminari d'acquisto

di Matteo Rezzonico e Giovanni Tucci

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Questo articolo è stato pubblicato il 31 gennaio 2012 alle ore 13:05.

L'agente immobiliare ha l'obbligo di conservare tra la documentazione contabile i preliminari di acquisto (meglio conosciuti come «compromessi») al fine di permettere accertamenti fiscali, anche perché è sul prezzo finale che si calcolano sia la sua provvigione e, di conseguenza, il costo deducibile per il cliente che l'ha pagata. In mancanza, rischia il reato di «occultamento o distruzione di documenti contabili» al fine di evadere le imposte sui redditi o sul valore aggiunto, punito dall'articolo 10 del Dlgs 7/2000 con la reclusione da sei mesi a cinque anni.

Lo ha affermato la Cassazione, con la sentenza 1377/2012, che può avere un raggio di azione più ampio delle compravendite di immobili, incidendo su ogni scrittura privata di tipo imprenditoriale o societario che si volesse occultare. Il caso trattato nasceva dall'occultamento di tre preliminari da parte di un mediatore, a cui erano seguiti altrettanti rogiti in cui si dichiaravano prezzi di compravendita inferiori a quelli effettivamente versati, anche al fine di dichiarare di aver riscosso provvigioni inferiori. L'interpretazione della Cassazione non era per nulla scontata, dal momento che il giudice dell'udienza preliminare aveva dichiarato il non luogo a procedere nei confronti dell'agente per il reato di cui era imputato. Secondo il Gup, il preliminare non rientra nell'elencazione tassativa dei documenti di cui è obbligatoria la conservazione, prevista dall'articolo 2214, secondo comma, del codice civile e riprodotta dall'articolo 22, comma 3, del Dpr 600/1973.

Viceversa la Cassazione ha affermato che «il richiamato articolo 22, al comma 2, nell'individuare i tempi di conservazione delle scritture contabili si riferisce anche a quelle obbligatorie ai sensi dello stesso Dpr, di altre leggi tributarie, del codice civile o di leggi speciali, cosicché può ritenersi effettuato anche alle «(...) altre scritture che siano richieste dalla natura e dalle dimensioni dell'impresa». Tant'è vero che il comma 3 parla anche di «originali delle lettere, dei telegrammi e delle fatture ricevuti e le copie delle lettere e dei telegrammi spediti e delle fatture emesse» da rendere disponibili «fino a quando non siano definiti gli accertamenti relativi al corrispondente periodo d'imposta». Inoltre l'articolo 10 del del Dlgs 74/2000 non parla solo di scritture contabili, ma anche di «documenti» di cui è obbligatoria la conservazione, in modo da consentire la ricostruzione dei redditi o del volume d'affari. Vi potrebbero essere compresi, quindi, anche i documenti imposti da norme di natura diversa da quella fiscale (commerciale, amministrativa o previdenziale), qualora abbiano rilevanza ai fini dell'accertamento del debito di imposta.

Tornando all'immobiliare, per gli immobili diversi dalle residenze la tassazione delle compravendite avviene in base a quanto effettivamente pagato e non in base al valore catastale dell'unità immobiliare. Inoltre è d'uso che il pagamento della provvigione sia fatto al momento della firma del compromesso d'acquisto,che è spesso redatto su moduli forniti dall'agenzia e firmati in presenza del mediatore. Quindi, una volta colto sul fatto, l'agente immobiliare che ha collaborato a una sottostima di valore al rogito, anche l'acquirente può essere punito dal Fisco.

TAGS: Corte di Cassazione | Fisco | Reati

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