Investimenti: Polonia «asso» del Centro Europa

di Maria Adelaide Marchesoni

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Questo articolo è stato pubblicato il 02 febbraio 2012 alle ore 08:59.

Lavori presso il grattacielo Zlota 44 progettato dall'architetto Libeskind a Varsavia, Polonia. (Reuters)

Lavori presso il grattacielo Zlota 44 progettato dall'architetto Libeskind a Varsavia, Polonia. (Reuters)

Tra i paesi del Centro e dell'Est Europa, la Polonia ha ormai assunto lo status di mercato core da parte degli investitori anche se non e' rimasto immune dalla crisi che ha colpito i paesi dell'area euro. Negli ultimi dodici mesi l'indice che raggruppa i principali gruppi attivi nel business dello sviluppo immobiliare quotati alla Borsa di Varsavia (Wig-Dew) ha registrato un calo del 38% mentre dal massimo segnato nel mese di aprile il decremento sale al 42%.

Tra gli operatori piu' importanti della regione vi e' il gruppo polacco Globe Trade Centre, attualmente presente con numerosi progetti di sviluppo in diverse aree dell'area dall'Ungheria alla Repubblica Ceca, Romania, Croazia, Russia e Ucraina, in tre segmenti di mercato: uffici, parchi, retail e entertainment centre e residenziale. GTC ha attualmente in portafoglio 130 nuovi investimenti in vari stadi di sviluppo per 1,7 milioni di mq relativi spazi commerciali e residenziali nelle principali citta' dell'Europa Centrale, orientale e sud orientale. A fine settembre il portafoglio immobiliare presentava un valore pari a 2.144 milioni di euro per il 52% a destinazione uffici e il 39% retail.

Per quanto riguarda le aree geografiche i due mercati core sono la Polonia, con il 38% degli immobili e una pipeline molto ricca con oltre il 50% dei progetti in essere fino a dicembre 2014, e la Romania con 21 per cento. L'attuale crisi ha tuttavia fatto emergere alcune difficolta' e in particolare a fine settembre il portafoglio immobiliare sulla base di valutazioni di esperti presentava svalutazioni per 140 milioni di euro e un peggioramento del Loan to value passato al 59% dal 49% di fine 2010. Per far fronte all'attuale situazione il gruppo ha avviato alcune cessioni di asset e accordi per il rifinanziamento delle prossime scadenze. Il titolo negli ultimi dodici mesi ha avuto un andamento negativo e il total return presenta un rendimento negativo pari al 53,5%.

Tra gli altri gruppi immobiliari presenti nell'indice di settore vi e' Echo Investment che ha registrato una performance migliore del mercato con un total return negativo ma limitato all'11,23%, mentre Plaza Center terzo gruppo immobiliare per market cap all'interno dell'indice di settore, ha evidenziato un rendimento negativo del 27,4%. Plaza Center, controllata indirettamente dal gruppo israeliano Elbit Imaging Ltd, ha attualmente in portafoglio 29 progetti che presentano un valore finale pari a 3,85 miliardi di euro per una superficie totale di circa 4 milioni di mq. Il gruppo presenta una struttura patrimoniale equilibrata con un gearing pari al 57% e nonostante la crisi finanziaria il gruppo ha sottoscritto contratti di finanziamento per i progetti attualmente in fase di sviluppo a Kragujevac, Serbia (32,9 millioni di euro) e in Polonia, Torun per 52.5 millioni di euro.

Sul versante dell'andamento del settore immobiliare, una ricerca condotta da Cushman & Wakefield l'attivita' di investimento nell'Europa Centrale ha registrato un notevole sviluppo nel 2011 con un volume piu' che raddoppiato a 6,1 miliardi di euro rispetto al 2010. Gli investimenti hanno interessato i principali mercati, Polonia, Repubblica Ceca, Slovacchia, Ungheria e Romania e tra questi la Polonia continua a vantare il primato di mercato leader, con investimenti nella regione pari a 2,58 miliardi di euro, ma e' la Repubblica Ceca l'area che ha registrato la crescita piu' elevata per volume di transazioni su base annuale, passando da 479 milioni del 2010 a 2,2 miliardi nel 2011. In decisa crescita il volume di investimenti in Ungheria, passati da 240 a 728 milioni di euro, in Slovacchia con un balzo da 53 a 263 milioni mentre piu' contenuto l'incremento del volume in Romania passato da 241 a 320 milioni di euro.

L'attivita' di investimento e' stata molto intensa nel primo e nel terzo trimestre dell'anno per poi rallentare nell'ultimo quarter a causa della crisi che ha interessato tutta l'area del vecchio continente. La notevole performance evidenziata sui mercati Ceco e Slovacco riflette una percezione migliore di queste aree da parte degli investitori internazionali e il numero crescente di investitori locali.
A livello settoriale le preferenze sono rimaste sostanzialmente invariate rispetto all'anno precedente e a dominare la scena sono sempre gli investimenti nel settore retail, anche se l'incidenza sul totale e' scesa al 40% dal 49%. Invariati al 37% la quota degli investimenti nel settore uffici mentre quelli nell'industria sono aumentati dall'8% al 15 per cento.

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