La stagione dei bilanci 2011 e' iniziata. Ma prima di addentrarci nei risultati annuali vale la pena di analizzare anche i dati trimestrali di quei gruppi, in particolare le property company inglesi British Land, Land Securities che hanno presentato i dati del terzo trimestre della gestione che si chiudera' il prossimo marzo.
British Land ha chiuso il terzo trimestre della gestione 2011-12 con un utile ante imposte in crescita del 6,3% a 68 milioni di sterline, corrispondente a utile per azione pari 7,5 pence per azione. L'utile netto ha tuttavia evidenziato un deciso calo a 68 milioni rispetto a 261 milioni di sterline del terzo trimestre 2010 per il venir meno del maggior valore attribuito al portafoglio immobiliare per 110 milioni di sterline. I ricavi da locazione sono aumentati del 5,3% a 332 milioni di sterline per le acquisizioni avvenute nel primo semestre, l'aumento dei canoni effettuato sui rinnovi. A livello patrimoniale l'indebitamento finanziario netto e' salito a 4,91 miliardi di sterline da 4,84 miliardi con un LTV pari al 45,6% rispetto al 45% del del trimestre precedente. In questi giorni il gruppo inglese, secondo indiscrezioni, ha messo in vendita metà della sua quota (pari al 50%) del centro commerciale Meadowhall a Sheffield. British Land aveva acquistato Meadowhall nel 1999 per 1,17 miliardi di sterline e aveva gia' valorizzato una quota pari al 50% vendendola per 588 milioni di sterline nel 2009. Il gruppo, in un recente report (13/2) degli analisti di Credit Suisse ha subito una revisione al ribasso del giudizio da Outperfom a Neutral con un target price 532 pence in calo rispetto a quello precedente pari a 560 pence in quanto nei prossimi trimestri gli analisti non ritengono vi siano elementi che possano determinare un appeal sul titolo.
Il colosso immobiliare Unibail Rodamco ha invece la stagione dei bilanci 2011. Il gruppo attivo nel segmento retail ha chiuso la gestione con un risultato netto positivo, in leggero calo rispetto all'esercizio precedente (-2,6%), ma su livelli inferiori alla guidance comunicata nel febbraio 2011 che indicava un utile netto in riduzione tra il 3 e il 5 per cento. Al miglioramento dei risultati rispetto alle indicazioni della guidance hanno contribuito il buon andamento delle locazioni, la minor onerosita' dei debiti finanziari, con un costo del debito in calo al 3,6% dal 3,9% del 2010 e un calo del 14,4% delle spese generali. L'utile netto ha raggiunto 1.327,8 milioni e alla formazione del risultato hanno contribuito 829,6 milioni relativi al risultato corrente e 498,2 milioni in seguito all'adeguamento del valore degli immobili al fair value oltre alle plusvalenze nette sulle cessioni effettuate nell'esercizio. In aumento i ricavi da locazione (+ 2,4% a 984 milioni) quale effetto combinato dell'apporto dei nuovi acquisti (90,4 milioni) al netto delle cessioni che hanno inciso a livello di ricavi per 66,6 milioni. Sostanzialmente stabile a fine dicembre il vacancy rate che si e' attestato in media sull'intero portafoglio retail all'1,9% rispetto all'1,7% di un anno prima. Stabile ma piu' elevato il vacancy rate della divisione uffici che e' stato pari al 7,3% (7,1% di fine 2010). Nel corso del 2011 il gruppo ha proseguito nella razionalizzazione del portafoglio immobiliare, di fatto quasi completata, attraverso la cessione di immobili retail no core per un controvalore totale pari a 1.084 milioni oltre alla vendita di immobili a destinazione uffici per 242 milioni.
Complessivamente l'ammontare totale delle cessione nel 2011 e' stato pari a 1,332 miliardi con un premio medio del 7,8% rispetto all'ultima valutazione e un rendimento netto medio iniziale del 5,6%. Unibail Rodamco dal 2007 a oggi ha effettuato dismissioni per un valore complessivo pari a 5,6 miliardi di euro. Non sono mancate le acquisizioni: per 735 milioni il gruppo ha acquistato il controllo totale del centro commerciale Splau a Barcellona, la Galeria Mokotow a Varsavia e Aupark a Bratislava, questi ultimi due gia' posseduti in joint venture. Nonostante la situazione difficile dei mercati finanziari nel 2011, il Gruppo ha ottenuto nuovi finanziamenti per 3,1 miliardi di euro e ha mantenuto invariato il LTV (loan to value) che si e' posizionato su un livello contenuto pari al 37% e un cover ratio pari a 3,6 volte. Interessante la pipeline degli investimenti alla quale saranno destinate risorse per 6,9 miliardi. Per il 2012 la guidance indica una crescita del recurring eps (REPS)pari al 4% e per il periodo 2013-15, nonostante l'attuale situazione economica mantiene invariato il suo obiettivo di crescita annuale del REPS a un tasso compreso tra il 5 e il 7%.
Tra gli altri gruppi immobiliari che hanno presentato i risultati 2011 vi e' la francese Klepierre, che dopo la conference call, e' stata giudicata dagli analisti di Credit Suisse in un report dell'8/2/2012 Underperform con un target price a dodici mesi pari a 24 euro in quanto gli esperti giudicano positive le azioni programmate dal management per migliorare la struttura patrimoniale e abbassare il LTV (45,8% a fine 2011) attraverso cessioni per 1 miliardo di euro, ma al momento non si sono ancora visti gli effetti. Il gruppo ha annunciato di voler portare il LTV al 40% ma gli analisti sostengono che attraverso il programma di dismissioni il rapporto si abbassera' solo del 2% a 43,8%.
Nel 2011 i paesi nordici Svezia, Finlandia, Danimarca e Norvegia hanno sofferto in misura contenuta delle turbolenze dei mercati finanziari e tra i gruppi quotati il piu' importante la svedese Castellum AB ha tuttavia chiuso la gestione con un deciso calo dell'utile netto da 1.964 milioni a 711 milioni di corone svedesi sotto il peso di maggiori oneri finanziari (429 milioni di corone svedesi) e per il minor valore attribuito alla rivalutazione del portafoglio immobiliare sceso a 194 milioni rispetto a 1.222 milioni di corone dell'anno precedente. A fine anno il valore del portafoglio immobiliare era pari a 22.867 milioni di corone (31.768 milioni a fine 2010) con investimenti netti per 1.908 milioni in deciso aumento rispetto a 1.279 milioni dell'anno prima e un LTV in peggioramento dal 50 al 51 per cento. Altra large cap svedese a registrare un calo dell'utile netto il gruppo immobiliare Fabege a 1.141 milioni di corone svedesi rispetto a 1.697 milioni e le ragioni non si discostano da quelle di Castellum e a pesare sui conti la maggior incidenza degli oneri finanziari e un effetto negativo per 413 milioni sui derivati. A fine anno il gruppo possedeva 97 immobili per un valore di mercato pari a 26,9 miliardi di corone e un tasso di occupazione pari all'88 per cento.
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