Cesare Ferrero, country manager di Bnp Paribas real estate Italia, è l'anello di congiunzione tra una realtà internazionale che marcia al passo della ripresa immobiliare francese e il forte radicamento italiano dato dal ramo Bnl del gruppo.
Come si è concluso il 2011 e come si prospetta il 2012, sia in termini di risultati che di progetti?
Il 2011 si è chiuso con soddisfazione. Se vogliamo tramutare la soddisfazione in numeri, il 2011 ha comportato quasi 80 milioni di ricavi da prestazioni di servizi e circa 10 milioni di profit before tax: un risultato che, rapportato a quello che ha significato il 2011 per il real estate, è decisamente qualcosa di cui andare orgogliosi. La parte più rilevante di questo risultato arriva dalla nostra Sgr, che storicamente ha sempre avuto prestazioni elevate.
Soffermandoci sulla Sgr, come è andato il 2011?
Attualmente abbiamo 17 fondi e nel 2011 ne abbiamo lanciati quattro, che hanno rappresentato una crescita del 25% in un anno.
Che tipo di fondi?
Fondi riservati dedicati a istituzioni, fondi pensione e soggetti privati. Due esempi sono quello della Cassa dei ragionieri e quello del Gruppo Metro.
Come mai nessun fondo per il mercato al dettaglio, cioè i risparmiatori?
Ci sembra un mercato attualmente esaurito e dallo spessore molto sottile, per cui non abbiamo in programma nulla su questo fronte.
E il 2012 cosa porterà?
Abbiamo due fronti diversi. Da un lato quello istituzionale, in cui abbiamo il desiderio di fare almeno due o tre nuovi fondi riservati; l'altro è invece quello del settore pubblico. Pensiamo che o le amministrazioni centrali, o quelle periferiche o enti collegati allo Stato abbiano un patrimonio da dismettere e una necessità impellente di farlo.
Si riferisce alle dismissioni pubbliche di cui all'articolo 27 della Manovra di Natale?
In parte sì e ci auguriamo che queste dismissioni vengano finalmente fatte: e sottolineo il termine finalmente. Abbiamo visto abbastanza poco su questo fronte, a meno che non si vada indietro con la memoria alle cartolarizzazioni di dieci anni fa. Ora la modalità scelta ci sembra che possa funzionare: i fondi immobiliari da un lato, un soggetto che si occupi della regia complessiva, dall'altro.
Chi investirà in questa tipologia di immobili? Gli investitori ci sono?
Nel breve periodo le operazioni dovranno essere montate dal soggetto venditore o apportante gli immobili, nel senso che nel breve termine deve essere lo Stato il vero sottoscrittore di queste operazioni, perchè oggi il mercato non paga certe operazioni. Nel medio periodo, invece, potranno intervenire gli investitori, che comunque ci sono. Faccio l'esempio della nostra operazione Metro del 2011, dove tutte le quote sono state acquisite da un investitore Usa. Il vero tema è se le operazioni sono pronte o no per essere immesse sul mercato.
Lo sono? E quale deve essere l'iter?
Le operazioni di dismissione vanno messe in moto subito, poi va dato un po' di tempo per regolarizzare tutti gli aspetti urbanistici, catastali etc... e nel giro di 18 mesi si può perfezionare il placement sul mercato. È quello che abbiamo fatto, per esempio, con gli immobili del Comune di Milano e lo vedo un percorso fattibile anche per gli immobili dello Stato. Non credo che questo sia il momento di inventarsi formule complicate, c'è poco spazio per la creatività.
Dismissioni pubbliche a parte, quali potranno essere i protagonisti del 2012? Ancora banche o chi altrimenti?
Le banche hanno fatto molte operazioni negli anni scorsi e oggi non sono più proprietarie di grandi patrimoni immobiliari, mentre invece si trovano legate ad asset di soggetti che hanno finanziato in modo consistente. In questo senso i temi su cui lavorare riguardano prevalentemente i non performing loans. Sulle compagnie assicurative invece ci sono spazi per prodotti ad hoc, nel senso che oggi la volatilità dei mercati finanziari rafforza la componente di stabilità dell'investimento immobiliare all'interno di una diversificazione di portafoglio. Infine c'è un ampio mercato sul fronte dei fondi pensione e delle casse di previdenza che, ricorrendo allo strumento del fondo immobiliare, possono delegare a terzi la gestione dell'investimento mantenendo però al proprio interno i profitti di questa asset class.
Qual è l'obiettivo di crescita per il 2012?
In termini di asset under management contiamo su circa 4,5 miliardi di euro, con l'obiettivo di arrivare a 5 miliardi, ma senza urgenza: se sia nel 2012 o meno dipende solo dalle opportunità che troveremo.
Ci sono difficoltà sui fondi in scadenza?
Oggi certamente il mercato immobiliare è meno dinamico rispetto al passato e occorre prepararsi adeguatamente e con grande anticipo alle scadenze dei fondi. Nel 2012 noi non ne abbiamo in scadenza, i primi scadranno a fine 2013 e quindi avremo tutto il tempo per arrivarci gradualmente.
Nel 2013 verranno immessi sul mercato, in seguito alla scadenza di diversi fondi, 7 miliardi di immobili. Si riuscirà ad assorbirli?
Quando il mercato va bene si parla di mercato come un unicum, ma quando ci sono difficoltà occorre fare delle distinzioni. Gli uffici di grado A o il residenziale in centro città continueranno a non avere problemi di assorbimento, il residenziale da frazionare o i piccoli centri commerciali desueti invece, per esempio, sì. Perciò non mi preoccupa la cifra dei 7 miliardi in assoluto, ma quello che sta dietro a tale cifra.
Quali settori privilegiate?
Uffici, residenziale, commerciale prevalentemente a Milano e Roma, se parliamo di edifici a reddito e di nuova generazione, mentre siamo molto più prudenti sullo sviluppo.
Su che rendimenti vi orientate negli uffici?
In centro a Milano e Roma, i due mercati più importanti, parliamo di rendimenti dal 5,5 al 6% ma con tenant eccellenti. Da lì si inizia a salire, fino ad arrivare al 9%.
Come vede il 2012?
In questi giorni il clima rappresenta bene la situazione, un gelo micidiale dove è difficile qualsiasi spostamento: direi che il 2012 metereologico va di pari passo con quello economico. Sarà un anno difficile perchè vi si arriva da almeno quattro anni molto pesanti e le aziende di fieno in cascina ne hanno sempre meno. Le imprese, come le famiglie, sono state pesantemente intaccate in questi anni e abbiamo tutti il fiato corto. Detto ciò, c'è sempre qualcuno che fa eccezione, come chi esporta. Bisogna avere la capacità di andare a interagire con i soggetti delle altre parti del mondo che non sentono la crisi.
Come gruppo internazionale vi dedicherete anche alla raccolta di capitali italiani da investire all'estero?
No, per le caratteristiche domestiche del nostro gruppo. Bnp Paribas real estate ha una dimensione importante in Italia legata a Bnl. Il principale investimento di Bnp Paribas in Italia è Bnl e in questo senso la nostra strategia, in ambito immobiliare, è davvero una strategia domestica. A livello di gruppo in Italia ci sono 25mila dipendenti e tutto va parametrato a questo, anche per noi che siamo 200 persone.
A proposito di Bnl, ci può parlare della nuova sede unica del gruppo a Roma?
È il progetto più importante che abbiamo, che sviluppiamo insieme a Bnl. Lo scorso anno abbiamo trovato la location giusta per raggruppare circa 11mila persone in un'unica sede, nel sito di Ferrovie dello Stato a Tiburtina. Abbiamo partecipato alla gara, ci siamo aggiudicati l'area, stiamo lavorando con Ferrovie per arrivare al completamento del percorso urbanistico, obiettivo che abbiamo per il 2012, per iniziare nel 2013 con la costruzione ed essere pronti per il dicembre 2014. Il sito è eccezionale, perchè proprio sul nodo dell'alta velocità a Roma.
Per quale investimento complessivo?
Circa 250 milioni di euro.
È inserito in un fondo?
No, è un impegno preso direttamente da Bnp Paribas re Italia, si valuterà successivamente quale percorso attribuirgli in futuro.
Nel 2011 vi siete spinti anche nello sviluppo residenziale: qual è il bilancio di questa iniziativa?
Abbiamo valutato che non si può restare estranei al residenziale, un settore che rappresenta oltre l'80% del mercato immobiliare italiano. Abbiamo deciso di avviare la nostra prima operazione di sviluppo cominciando a Milano, 100 unità in un edificio che verrà completato a fine 2013 e sta andando molto bene dal punto di vista commerciale. A oggi siamo al 38% di venduto, a un prezzo di 4.500 euro al metro quadro in una zona non centrale di Milano ma sulla linea della metropolitana.
Quindi ne farete altri?
Sicuramente sì, abbiamo sul tavolo diversi progetti a Roma e Milano. Sulla capitale stiamo lavorando alla valorizzazione degli immobili centrali di Bnl che verranno liberati quando sarà pronta la nuova sede.
Per concludere, quando vedremo la luce in fondo al tunnel?
Quando ci sarà chiarezza sul fronte politico europeo. Oggi io avrei grosse difficoltà ad andare davanti a un comitato di investimento a fare previsioni. Ma resta il fatto che l'Europa è un sistema ricco, con un ricco mercato immobiliare, e come tale rappresenta un punto di riferimento importante nel mondo
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