Nel 2011 uffici superstar ma ora arriva la frenata

Chi l'avrebbe mai detto. Il 2011 è stato il miglior anno dal 2001 per l'assorbimento di spazi a uso uffici in Italia, parola di Jones Lang LaSalle. E a supporto arrivano anche i dati di altri advisor e uffici studi. Nel quarto trimestre dell'anno appena concluso l'assorbimento di spazi a uso uffici a Milano è stato pari a 83.500 metri quadrati per un totale annuo di 320mila mq, vale a dire il "take up" più alto dal 2001 e al di sopra della media storica degli ultimi cinque anni, pari a 271mila mq sui 12 mesi. E anche Roma ha performato bene, perchè negli ultimi tre mesi gli uffici presi in locazione sono stati pari a 16.250 mq, con un valore complessivo di 175mila mq e anche in questo caso superiore alla media 2006-2010 che è stata di 150mila metri all'anno.

Gli entusiasmi sono però presto raffreddati se si guarda alle previsioni, e ai primi segnali, del 2012, con tutto il bagaglio di peggioramenti del quadro macroeconomico e finanziario registrato a partire già dall'ultima parte dell'anno scorso e che porterà sicuramente a un rallentamento complessivo.

Allargando l'orizzonte a un'ottica europea si ricevono ulteriori conferme del buon andamento del settore uffici nel 2011. Secondo Bnp Paribas le avverse condizioni economiche non hanno frenato il terziario, che ha ottenuto ottime performance. Il volume totale degli investimenti nel settore in Europa è aumentato del 4% rispetto al 2010, risultato che sarebbe stato nettamente migliore se non ci fosse stata la frenata di fine 2011, che anche in questo caso porta a presumere un rallentamento nell'anno in corso. Anzi, proprio per costruire le previsioni Bnp Paribas si sofferma sull'ultimo trimestre 2011, indicativo del differente andamento che si attende nelle principali città europee. In particolare a soffrire di più nell'ultima parte dell'anno è stata l'area centrale di Londra, dove hanno rallentato sia la City sia il West End. È andata meglio a Parigi dove il mercato è rimasto stabile e dove anche nell'ultimo trimestre sono stati conclusi due deal importanti, tanto che l'intero 2011 ha registrato un aumento del 36% nel volume degli investimenti, con un andamento positivo del centro città e della zona ovest ma una debacle della Défense. In Germania sono andate molto bene le città di Amburgo e Monaco, ma in genere tutto il Paese ha registrato un aumento degli investimenti. A Milano, invece, la buona performance in termini di occupazione di nuovi spazi ha avuto come altro lato della medaglia il dimezzamento netto degli investimenti in uffici, peggio dunque di Madrid dove due grandi operazioni sono riuscite a mantenere i pur bassi livelli del 2010.

Secondo Cb Richard Ellis, il mercato si è confermato, nel 2011, favorevole agli utilizzatori, con un assorbimento che è cresciuto, rispetto al 2011, del 23% a Milano e del 54% a Roma: il che non significa che non ci siano ancora spazi da assorbire. Il vacancy rate a Milano è infatti pari al 10,3%, concentrato naturalmente sugli uffici non di grado A. «A Milano il settore manifatturiero è quello che ha contribuito maggiormente agli alti livelli di assorbimento di spazi uffici, sia nell'ultimo trimestre sia nell'intero 2011 – spiega Camilla Bastoni, head of research di Jones Lang LaSalle Italia – e il totale assorbito da questo settore è stato pari a 100mila mq, prevalentemente nell'hinterland e in periferia». Il settore finanziario ha invece avuto un ruolo inferiore e si è concentrato sul centro città, in particolare in zona Turati e Cavour. Il prime rent è stabile, per LaSalle, a 530 euro al metro quadrato.

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