Quota 118 milioni di euro per il primo closing del fondo Caesar di Axa real estate investment managers. Un risultato da guardare con attenzione, in un momento difficile come quello attuale, che è stato ottenuto anche grazie a un comportamento non usuale da parte dei competitor assicurativi del colosso francese: aver sottoscritto quote di un fondo gestito da un'altra compagnia. Casa24 Plus ne parla con Giorgio Pieralli, direttore di Axa Reim Sgr e fund manager del fondo Caesar.
Quali sono le caratteristiche di questo fondo?
Abbiamo scelto di proporre agli investitori istituzionali, escludendo i privati qualificati, un fondo immobiliare di diritto italiano che dia la possibilità di investire all'estero. Lo abbiamo proposto a investitori italiani, spagnoli e portoghesi e abbiamo avuto una risposta molto positiva, tanto che il primo closing è avvenuto a quota 118 milioni.
Dove investe il fondo Caesar?
In immobili a uso uffici e core. In termini geografici siamo concentrati su Francia, Germania e Inghilterra, dove pensiamo ci sia una concomitanza positiva di fattori macro e immobiliari. In questi Paesi il differenziale tra i rendimenti dei titoli di Stato e quelli degli uffici è molto ridotto, il che non avviene in Spagna, Portogallo, Italia e Irlanda, dove pensiamo che il pricing degli uffici sarà soggetto a correzioni al ribasso.
Vi rivolgete alle capitali o ci sono altre zone di interesse in Francia, Germania e Inghilterra?
Individuiamo sempre aree alternative ai mercati principali. Per esempio ora il focus in Germania è Monaco di Baviera, con rendimenti contenuti ma grande stabilità dei valori immobiliari, ma abbiamo individuato opportunità interessanti anche a Düsseldorf, Colonia, Berlino, dove si trova una combinazione positiva tra aspetti macroeconomici e puramente immobiliari. In Francia, oltre a Parigi, guardiamo a Lille, Lione, Marsiglia. In Uk, oltre a Londra, investiamo nell'area della valle del Tamigi, a Edimburgo, che è il secondo centro finanziario inglese, Glasgow.
Con che leva operate e a quanto ammonteranno in totale gli investimenti immobiliari del fondo?
Dopo il primo closing, poiché abbiamo avuto altre manifestazioni di interesse, abbiamo aperto un altro periodo di sottoscrizione che si concluderà a fine novembre, con l'obiettivo di chiudere a 200 milioni di equity. La leva è fissata al 50%, perciò abbiamo un target di investimento di 400 milioni, da investire in asset tra i 30 e i 40 milioni ciascuno, diversificando in almeno 8 immobili e in tre Paesi.
Con quale orizzonte temporale opera il fondo?
Gli investimenti verranno effettuati in 24 mesi e la durata è di nove anni, in linea con il ciclo delle assicurazioni Vita.
Qual è il rendimento target?
Il fondo ha una specifica attenzione nella distribuzione del dividendo, perché gli immobili target devono essere affittati per almeno il 75 per cento. Il dividendo sarà del 5,5% annuo. L'Irr obiettivo sarà invece tra l'8 e il 9 per cento. L'impostazione del fondo sulla distribuzione del dividendo è stata particolarmente apprezzata dagli investitori.
Ci sono investimenti minimi?
Escludendo i privati qualificati, i destinatari sono istituzionali, con un investimento minimo di 2,5 milioni. È stato interessante per noi vedere che nel fondo Caesar hanno investito anche le Assicurazioni Axa, seppure in misura moderata, e anche altre compagnie assicurative, che non hanno visto come elemento negativo il fatto che il fondo venisse proposto da un'altra compagnia. Questo conferma il fatto che viene premiata la percezione della nostra capacità di gestione e di attenzione ai potenziali conflitti di interesse.
Parliamo di mercato. Come vedete il 2012 e il 2013?
Pronosticare la ripresa è molto difficile; riteniamo peraltro che sarà differenziata per classi immobiliari: inizieranno gli uffici, poi il commerciale e la logistica. Per l'Italia vediamo il 2012 come un anno ancora di difficoltà e sofferenza e crediamo che l'Imu farà sentire i suoi effetti dall'anno prossimo. Gli indicatori dunque non sono positivi nel breve periodo. Tra i fattori positivi vedo invece il fatto che le fondazioni bancarie possano investire in fondi immobiliari e che i fondi negoziali abbiano iniziato a evidenziare un interesse verso i fondi real estate. I fondi previdenziali poi hanno oggi un'esposizione immobiliare praticamente nulla e stanno guardando con interesse al settore, che ha ancora molte carte da giocare.
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