Agenti immobiliari nel labirinto dell'annuncio senza Ipe

di Michela Finizio

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Questo articolo è stato pubblicato il 17 maggio 2012 alle ore 09:16.

Cresce il rischio d'attività per gli agenti immobiliari, tra nuovi obblighi e dubbi interpretativi. È la norma che impone di riportare nell'annuncio commerciale le informazioni sulla prestazione energetica dell'edificio che ancora oggi, a cinque mesi circa dall'entrata in vigore, fatica a decollare: solo il 33% degli annunci di vendita pubblicati da agenzie indipendenti su Immobiliare.it sono completi, come disposto dal Dlgs n. 28 del 3 marzo 2011

APPROFONDIMENTI

Per far ripartire il mercato stagnante delle compravendite sono in tanti a sperare che la classe energetica possa innescare una nuova domanda, quella in cerca dell'upgrading abitativo, e tradursi in leva per il mercato. L'obbligo di riportarla sugli annunci ha l'obiettivo di far scegliere consapevolmente la casa ai futuri acquirenti. Riguarda tutte le inserzioni: su carta, cartelli stradali, online oppure in radio. In realtà la norma nazionale impone di indicare l'indice di prestazione energetica (Ipe) dell'edificio o della singola unità oggetto di compravendita. Va da sè che, per conoscerlo, è necessario far redigere da un tecnico accreditato, incaricato dal proprietario, l'attestato di certificazione energetica (Ace) che assegna la classe (da A a G) e poi riportare nell'annuncio i dati contenuti nel documento finale, tra cui l'Ipe appunto.

La normativa nazionale
In particolare l'art 13, comma 2-quater dice: «Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica». Innanzitutto il riferimento esplicito agli «annunci di vendita», collegato ai «trasferimenti a titolo oneroso», coinvolge a pieno titolo nell'applicazione dell'obbligo anche eventuali proposte di permuta o le compravendite di quote in multiproprietà.

Sebbene sia più conosciuto il parametro della classe energetica, l'obbligo riguarda invece l'indice che «esprime direttamente il fabbisogno (e quindi i consumi) energetici dell'immobile: l'Ipe riporta il consumo di energia primaria (quindi per il riscaldamento e l'acqua calda sanitaria, esclusa la climatizzazione estiva e l'illuminazione) «per unità di superficie utile o di volume lordo, espresso rispettivamente in KWh/mq anno o KWh/mc anno».

Sulla base del valore dell'Ipe, il legislatore ha definito la classificazione di merito degli edifici: la classe A consuma meno di 29 KWh/mq all'anno; la B dai 58 ai 29 KWh/mq; e così via fino alla classe G che consuma più di 175 KWh/mq.

Non vale l'autodichiarazione
L'Ace, che contiene l'Ipe, deve essere redatto da un professionista abilitato iscritto al proprio Ordine, (architetto, ingegnere, geometra e perito sono le quattro figure professionali che hanno competenze riconosciute nella progettazione termotecnica). Nonostante ai fini della compravendita per la classe G si possa fare un'autodichiarazione, facendo riferimento alla «qualità scadente dell'edificio», il proprietario non se ne può mai avvalere nella pubblicazione dell'annuncio perché la normativa prevede l'obbligo di indicare l'Ipe, che va comunque calcolato (seguendo il metodo indicato nell'allegato 1 delle Linee Guida Nazionali).

Eccezioni e sanzioni
Sono esclusi dall'applicazione dell'obbligo i casi già esenti dalla redazione dell'Ace (come disposto dal Dlgs 192/05 e suoi decreti attuativi): i fabbricati industriali, artigianali e agricoli quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati. Non sono quindi esclusi gli edifici e i singoli appartamenti privi di impianto di riscaldamento, come le case vacanza per le quali occorrerà comunque indicare l'Ipe.

Il Dlgs 28/11 non prevede sanzioni per la mancata applicazione dell'obbligo. Solo la Regione Lombardia, che è intervenuta con una delibera ad hoc, ha esplicitamente previsto una sanzione pecuniaria da 1.000 a 5mila euro a carico dei titolari degli annunci incompleti, cioè di chi ha inserito l'annuncio, responsabile di quanto pubblicato, anche se non è il proprietario dell'immobile. Il ruolo di controllo, irrogazione e introito della sanzione compete al Comune in cui è situato l'edificio, per mano della polizia municipale.

Sul territorio
Infatti, in virtù dell'autonomia riconosciuta dalla legge Bassanini, dieci Regioni hanno legiferato sul processo di certificazione energetica definendo un quadro normativo differenziato: Lombardia, Emilia Romagna, Provincia autonoma di Bolzano, Provincia autonoma di Trento, Liguria, Valle d'Aosta, Friuli Venezia Giulia, Toscana, Piemonte, Sicilia. Tra queste solo alcune, però, hanno legiferato nello specifico sull'obbligo di inserire l'Ipe negli annunci immobiliari.

Il caso lombardo
Con deliberazione n. IX/2555, in data 24 novembre 2011 la Regione Lombardia ha emanato le modalità da rispettare negli annunci commerciali per vendita o locazione di immobili siti sul proprio territorio e i criteri di indirizzo per effettuare gli accertamenti. Rispetto alla normativa nazionale, la Lombardia ha esteso l'obbligo di indicare l'Ipe anche ai contratti di locazione (oltre i 30 giorni di durata). Oltre all'Ipe, inoltre, in Lombardia (come in Emilia Romagna e Umbria) va indicata anche la classe energetica: qui però entrambe devono essere riferiti al solo uso energetico del riscaldamento, non ai consumi globali. Oltre alle esenzioni nazionali, sono escluse le unità prive di impianti termici, «o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale», che devono comunque riportare la dicitura «immobile non soggetto all'obbligo di certificazione energetica».

Laddove sono in corso dei lavori di ristrutturazione sull'immobile indicato nell'annuncio, va dichiarato il "valore di progetto" dell'Ipe per il riscaldamento tratto dalla relazione del progetto termotecnico e non dall'Ace, esplicitando la provenienza del dato nell'annuncio.

Vedi la mappa legislativa nazionale

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