Giampiero Rispo, Domus Realty: «Manhattan crescerà per sette anni»

di Evelina Marchesini

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Questo articolo è stato pubblicato il 14 giugno 2012 alle ore 10:25.

Giampiero Rispo è nato a Napoli nel 1959, ho studiato Economia e commercio ma prima di conseguire la laurea ha iniziato a lavorare. Inizialmente per le Assicurazioni Generali a Venezia, per un periodo di due anni; poi ha lavorato nel settore bancario, pubblicitario, nella moda, fino ad aprire un ristorante di lusso a Capri. Nel 1985 da Capri si è trasferito a New York, dove in un anno ha aperto la propria società, la Domus Realty. Da allora ha seguito le principali transazioni immobiliari degli italiani nella Grande Mela.

Negli ultimi anni ha diversificato l'attività con dipartimenti specializzati per provenienza dei compratori e segue anche latino americani, russi, arabi e francesi. «Era una necessità per il jet set avere un piéd-à-terre a New York; poi è diventata una meta sicura durante gli anni di fuoco, quando in Europa c'erano il terrorismo e i rapimenti degli anni 70; infine uno status symbol economico negli anni 80-90. Oggi una casa a New York è il classico bene rifugio dalle incertezze socio-economiche dell'Europa. Chi sta comprando oggi vuole un rendimento soddisfacente in un mercato in crescita, ma soprattutto cerca uno sbocco verso un Paese che continua a dimostrarsi all'avanguardia in tanti settori. E anche per la stabilità che ha dimostrato durante questa grande crisi». Giampiero Rispo, a.d. di Domus Realty New York, riassume in un lampo decenni di mercato immobiliare della Grande Mela, avendone vissuti due e mezzo direttamente da protagonista. Per intervistarlo si sale una scala ripida ripida di legno, scricchiolante di vecchio, un'esperienza strana in una città in cui senza un ascensore veloce non si va da nessuna parte. Ma siamo al 692 di Madison Avenue, la porticina di fianco all'elegante store di Hermès Man, al 690.

Che mercato è, oggi, quello della Grande Mela?
Il mercato immobiliare di New York è innanzitutto un mercato sano, scientificamente gestito, le quotazioni sono tecniche e non empiriche, è tutto limpido e certo, a cominciare dala tassazione delle proprietà. Non ci sono aree di rischio, basta stare alla larga dalle cooperative, che assomigliano più a un country club con regole arbitrarie. Proprio nei giorni scorsi, il primo ministro del Qatar, che con i suoi fondi quasi illimitati voleva comprare una splendida proprietà sulla 5th Avenue, al 907, è stato rifiutato dal board del palazzo, senza ottenere spiegazioni. Comunque il mercato immobiliare di Manhattan si è già ampiamente ripreso e siamo all'inizio di una nuova fase di risalita che durerà, come al solito, circa sette anni. Le transazioni al top sfavillano: il russo Dmitry Rybolovlev, mio vecchio cliente prima di finire in prigione a Mosca, ora è di nuovo libero cittadino e ha appena comprato per la figlia 20enne un appartamento di circa 550 metri quadrati per 88 milioni di dollari.

Ma non manca liquidità?
Il mercato dei condomini è sempre fortemente liquido: quando l'economia interna è in stallo vengono gli stranieri ad approfittarne. In questi ultimi anni ad esempio abbiamo in gran numero sia i Brics che i Piigs, sia i nuovi ricchi dei Paesi emergenti sia chi vuole portare i propri capitali al sicuro dalle economie europee in difficoltà.

Gli italiani comprano?
Sì, non mancano mai, anche se devo dire che negli ultimi sei mesi c'è stato un rallentamento.

A che rischi bisogna stare attenti per non comprare "male"?
Rischi particolari non ce ne sono, ma il primo comandamento che impariamo quando entriamo nel settore immobiliare è «location, location e location». Non è solo uno slogan, per Manhattan è la regola d'oro. Non basta scegliere la via giusta, bisogna stare attenti anche al numero. Un caso emblematico è quello del bellissimo building costruito dall'immobiliarista italiano Davide Bizzi, sulla 5th Avenue: è sì la Quinta Strada, ma a un'altezza ancora poco apprezzata per il residenziale. Magari in futuro si rivaluterà, ma stanno facendo più fatica del previsto a vendere, nonostante il building sia bellissimo e con ottime rifiniture.

E adesso qual'è l'area in pieno boom?
Il quartiere Meatpacking, dove si concentravano i macelli, confinante con l'elegantissimo West Village. O anche l'area lungo la High line, che erano binari sopraelevati dove i treni caricavano e scaricavano merci ed oggi è diventato un giardino-passeggiata che sta supportando lo sviluppo del quartiere di West Chelsea. Manhattan è un'area molto mobile: ho clienti che dall'Upper east side si stanno spostando in palazzine monofamiliari al Village e al Meatpacking. C'è chi vende casa su Park Avenue per 3mila dollari al piede per pagarne 4mila nel West Village.

Parlava di grosse transazioni recenti: possiamo citarne altre?
Una famiglia americana ha appena firmato per un attico al 90° piano della torre che sta velocemente crescendo sulla 57ma strada, che sarà il più alto grattacielo della città, per una cifra tra i 90 e i 100 milioni di dollari. Il milionario Howard Marks ha comprato sulla Park Avenue per 52 milioni. E io ho appena messo sul mercato un appartamento di circa 550 metri al Plaza a 55 milioni. Ho al momento due offerte intorno ai 50 milioni, ma gli acquirenti dovranno comprare a scatola chiusa perché l'appartamento non può essere assolutamente mostrato fino a settembre. Sto anche cercando un attico per Jim Carrey, che vuole vivere a downtown: sono otto mesi che guardiamo e il budget è salito da 5 a 7,5 milioni, ma non si riesce ancora a trovarne una che offra la privacy che chiede.

Lei però non ha citato le spese condominiali, che a New York sono molto alte...
Sì, un dato che inizialmente impressiona chi cerca casa a New York è il costo mensile che il proprietario si accolla sotto forma di spese di condominio e di tasse immobiliari: ma poi si riprende da questo choc dopo aver verificato gli affitti che percepisce per quella casa. Per un appartamento di 100 metri a suo carico ci sono mensilmente 2.000-2.500 dollari di spese, ma arriva a incassarne anche 6-8mila al mese. Alla fine dei conti il rendimento netto è del 5 per cento.

Che cosa cercano gli italiani? E ci sono investitori-sviluppatori?
L'acquirente italiano è quasi sempre qualcuno che compra un bell'oggetto per vanto e per rendimento. Sono rarissimi i casi di investitori professionisti di grandi portafogli e quasi inesistenti invece gli sviluppatori. Peccato, perché una casa costruita secondo i nostri standard avrebbe un grosso successo qui a New York. È un mercato dove le barriere all'ingresso sono molto forti, per cui la forma più agevole sarebbe quella di partnership con sviluppatori locali, specialmente se il partner straniero porta capitale e contributo alle rifiniture del prodotto finale, lasciando al partner locale la ricerca del sito e la costruzione dello scheletro.

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