Uffici, i canoni scendono in Europa

di Evelina Marchesini

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Questo articolo è stato pubblicato il 26 febbraio 2013 alle ore 11:31.

Parigi (Corbis)

Parigi (Corbis)

L'una meno un quarto. È probabilmente questa l'ora teorica del mercato immobiliare degli uffici nei principali Paesi europei, assumendo come unità di misura il classico "orologio" che posiziona il momentum del mercato. La prima parte del quadrante (da mezzogiorno a mezzogiorno e mezzo) indica i due stadi di crescita, con il secondo spicchio che già va verso la stabilità; il terzo quadrante segna una discesa, di solito marcata, che va in direzione di un ulteriore ridimensionamento, per arrivare all'ultimo spicchio, che è quello di un altro slittamento dei canoni e delle quotazioni ma che preannuncia la ripresa allo scoccare dell'ora intera.

L'«European office index» di Jones Lang LaSalle, che monitora le performance delle locazioni per gli uffici prime nell'ambito della regione europea, ha subìto infatti una riduzione per il quarto trimestre consecutivo, registrando un -0,6% nel corso del quarto trimestre del 2012. E adesso si è attestato a un livello dell'1,5% inferiore rispetto a un anno fa. Le maggiori contrazioni nelle locazioni nell'ambito del trimestre sono state registrate a Mosca (-4,2%), Milano (-3,8%) e Parigi (-3,1%), compensate dagli incrementi nelle locazioni a Lione (+5,6%), Düsseldorf (+4,0%) e Monaco di Baviera (+1,6%).
In nove mercati ora i canoni prime si sono attestati su valori inferiori ai livelli di fine 2011, inclusi Dublino (-6,3%), Madrid (-5,8%) e Milano (-5,7%). Anche a Parigi i canoni hanno subìto un indebolimento registrando un -7,2 per cento. Nel corso dell'anno, otto mercati dell'indice hanno evidenziato un aumento dei canoni prime guidati da Düsseldorf (+8,3%), Lione (+5,6%) e Lussemburgo (+5,3%).

«Nonostante gli incoraggianti sviluppi politici per risolvere la crisi, la scarsa fiducia delle aziende ha portato gli occupier corporate a continuare a concentrarsi sul risparmio causando una relativa battuta d'arresto nei mercati delle locazioni – spiega Lee Elliott, Head of Emea research in Jones Lang LaSalle –. Tuttavia, dato che poter disporre di uno spazio moderno per consentire la trasformazione dell'ambiente di lavoro sta diventando un fattore trainante per l'attività di alcune aziende, prevediamo una stabilizzazione dei canoni prime a breve termine e un successivo aumento man mano che l'offerta del mercato si scinde». E, quindi, il passaggio del comparto uffici al primo quadrante della crescita dell'orologio immobiliare.

Il vacancy rate (il tasso di sfitto) globale nella regione continua a diminuire lentamente supportato dai costanti livelli bassi di offerta di nuovo spazio adibito a uffici. Il vacancy rate europeo è diminuito di 10 basis point nel corso del trimestre (-30 bps su base annua) attestandosi al 9,6 per cento. I 13 mercati dell'indice, su 24, adesso registrano tassi di sfitto inferiori ai rispettivi livelli del quarto trimestre 2011, con in testa Francoforte (-200 bps). Lo spazio moderno adibito a uffici in location valide è sempre richiesto e sarà rapidamente assorbito, ma i livelli di vacancy continueranno a subire l'impatto degli ulteriori spazi di seconda mano resi disponibili sul mercato.

Sul fronte delle transazioni, quelle per gli uffici dominano nonostante gli occupier non si stiano espandendo. Nel quarto trimestre 2012 gli uffici hanno rappresentato circa il 50% dei volumi di investimento totali nel mercato immobiliare europeo, con 23 miliardi di euro su un totale di 46 miliardi. Si tratta di un aumento del 73% nel corso del trimestre, sulla spinta in parte della forte attività trimestrale in Francia e Germania (rispettivamente +134% e +98%) e del maggiore interesse nei Paesi nordici, dimostrato dalla recente vendita per 430 milioni di euro della sede centrale di Statoil a Oslo a un gruppo di investitori.

Chris Staveley, Head of Emea office capital markets di Jones Lang LaSalle, sottolinea: «Il 2012 è stato un anno attivo in termini di investimenti nel mercato immobiliare europeo degli uffici. I volumi totali hanno raggiunto i 65,7 miliardi, con un aumento rispetto ai 53 miliardi del 2011. Ciò significa che i volumi del 2012 sono stati pari a quelli del 2004 e 2005, raggiungendo il livello annuale più elevato dal 2006/7 quando i mercati hanno fortemente accelerato a seguito della disponibilità del consolidamento dei debiti».

Se si vuole volgere l'attenzione a un mercato che non ha risentito della crisi e a cui molti operatori dalla capacità d'azione internazionale stanno guardando, bisogna parlare di Istanbul. Qui la ripresa economica si è riflessa immediatamente in positivo sulla domanda di spazi a uso uffici. «Dopo una ripresa graduale tra il 2010 e il 2011 – spiega Murat Ergin, managing director di Kuzey Bati, di Turkish Alliance, che fa parte di Bnp Paribas real estate – la prima metà del 2012 è stata molto promettente in termini di volumi di nuovi affitti, anche se poi nella seconda metà del 2012 il mercato si è calmato, portando il totale dell'assorbimento dell'anno a 95mila metri quadrati». I prime rent a Levent, nella fascia centrale di Istanbul, hanno raggiunto i 346 euro al metro quadrato all'anno e tra le maggiori operazioni 2012 vanno segnalate quelle di Metlife (1.420 metri quadrati), Tesco (1.072 metri quadrati), Yamaha (1.000 metri quadrati), Vodafone (1.420 mq), Pierre Fabre Dermo Cosmetics (1.000 metri quadrati) e Tommy Hilfiger (1.100 metri quadrati). A Istanbul c'è uno stock uffici di 3,2 milioni di metri quadrati, di cui 1,3 milioni affittati nel centro. Il tasso di sfitto è all'8,8%, ma nel Cbd (centro) è al di sotto dell'1 per cento. Molti sviluppatori definiscono Istanbul "la terra promessa" e a testimoniare la sua vivacità ci sono circa 800mila metri quadrati di spazi a uso ufficio in costruzione e in consegna per il 2014, in una città di più di 13 milioni di abitanti.

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