Varabile o fisso? Come scegliere il mutuo

di Vito Lops

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Questo articolo è stato pubblicato il 19 settembre 2012 alle ore 17:44.

Come impatta la crisi su chi sta già rimborsando un mutuo? I mutuatari che hanno stipulato un prestito ipotecario a tasso variabile prima del settembre 2011 (quando le banche hanno iniziato rapidamente a impennare gli spread) si trovano nella condizione di spettatori privilegiati di questa situazione.

Godendo di uno spread fissato in tempi non sospetti (quindi probabilmente in un range compreso tra l'1% e l'1,5%) questa categoria di mutuatari ha beneficiato del crollo degli indici Euribor (passati dall'1,1% di gennaio 2012 all'attuale 0,24%) o – per i pochi che hanno un prestito agganciato al tasso Bce – del taglio dei tassi allo 0,75% operato dalla Banca centrale europea. In media le rate attuali, nell'esempio di un mutuo di 150mila euro da rimborsare in 20 anni, sono più basse di circa 80-100 euro (a seconda della durata residua). Per questa categoria l'ipotesi di un cambio verso il tasso fisso è decisamente antieconomica.

L'ipotesi di surroga presso un'altra banca o il tentativo di rinegoziazione (presso lo stesso istituto) potrebbe avere una logica solo per coloro che stanno attualmente pagando un vecchio mutuo a un tasso superiore al 6 per cento: un'escursione al miglior fisso di oggi o al miglior variabile (con la consapevolezza che gli Euribor sono destinati a salire) potrebbe comportare un buon risparmio nell'arco dei prossimi 2-3 anni. Dopodiché bisognerà valutare se intervenire nuovamente sul piano di ammortamento.

Meglio un mutuo oggi o un affitto anche domani? Se lo chiedono in tanti. In tempi tranquilli si tratta, ogni anno, di un bacino di 450-500mila cittadini residenti in Italia. In tempi di crisi, come da qualche mese a questa a parte, questa quota si sta restringendo a circa la metà.

Porsi questo dubbio ha senso adesso perché da un lato, come visto, gli spread si mantengono eccezionalmente alti e dall'altro il mercato immobiliare non sprizza salute. Anzi, più fonti indicano che nei prossimi 12-24 mesi si potrebbe assistere a un'ulteriore correzione al ribasso dei valori nel real estate.

Che fare quindi? Il consiglio di fondo è cercare di individuare, magari tastando il mercato con qualche agente immobiliare, se nella zona in cui si acquisterebbe l'immobile è previsto un deprezzamento delle quotazioni. Nel caso non siano previsti tracolli e si abbia intenzione di chiedere il mutuo (acquistando l'immobile utilizzando la leva del prestito bancario) scatta la seconda fase: la scelta del miglior tasso in questo momento.

La distanza tra variabile e fisso è talmente elevata (tra il 2,5 e il 3%) che partire in questa fase con la rata bloccata potrebbe risultare troppo svantaggioso. Allo stesso tempo chi parte con il variabile deve tener conto che gli Euribor (quasi azzerati) non potranno che risalire in futuro. Quindi, meglio chiedere un mutuo solo se il proprio reddito consente di mantenere lo stesso tenore di vita anche in caso di rialzo dei tassi variabili di 200-250 punti base.

TAGS: Bce | Mutui |

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