L'ISCRIZIONE DELL'IPOTECA DECADE DOPO 20 ANNI

Nel mese di dicembre 1981 ho stipulato un mutuo ventennale per acquisto della prima casa, gravato da ipoteca da parte della banca, interamente pagato nel dicembre 2001. Nel mese di marzo 2008 ho chiesto all'agenzia del Territorio di cancellare l'iscrizione ipotecaria ai sensi dell'articolo13, comma 8-terdecies, legge 40/2007. La risposta è stata negativa in quanto l'ufficio ritiene l'ipoteca inefficace ai sensi dell'articolo 2847 del Codice civile ed estinta in base al comma 2, articolo 2878 dello stesso Codice civile e al comma 8-sexies dell'articolo 13 sopracitato.Premesso che stante il comportamento dell'ufficio, l'iscrizione ipotecaria rimane sul contratto di acquisto della casa, desidererei sapere quale procedura potrei seguire per evitare la cancellazione notarile.
Dal combinato disposto degli articoli 2847 e 2878, comma 1, n. 6, del Codice civile, si ricava che l’iscrizione ipotecaria conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data, o per il minore numero di anni a cui è stata limitata (per esempio, quindici o dieci anni). Se entro questa data di scadenza, il creditore non rinnova l’iscrizione, l’ipoteca perde di efficacia, anche se il debito sottostante, a garanzia del quale l’ipoteca è stata originariamente iscritta, non sia stato ancora estinto.Tuttavia, per quanto l’iscrizione ipotecaria perda automaticamente efficacia con il decorso del termine e, quindi, il creditore non possa più utilizzarla per soddisfarsi sui beni del debitore, fintanto che l’iscrizione non venga cancellata il vincolo ipotecario continua a sussistere formalmente e ad apparire a chiunque effettui ispezioni ipotecarie. In quest’ottica, la giurisprudenza ritiene che la cancellazione resti un atto dovuto per quanto l’ipoteca si sia nel frattempo estinta sostanzialmente (Cassazione civile 1505/1994).Lo stesso può dirsi per le ulteriori cause di estinzione dell’ipoteca indicate nell’articolo 2878 del Codice civile. In particolare, il pagamento totale del debito, a garanzia del quale è stata originariamente iscritta l’ipoteca, pur causando l’estinzione dell’obbligazione che giustifica l’iscrizione ipotecaria, non fa automaticamente venire meno il vincolo ipotecario, che continua formalmente a sussistere fino a cancellazione. Pertanto, visto dall’esterno, il bene sul quale l'ipoteca venne impressa continua ad apparire vincolato, con ciò potendosi creare notevoli difficoltà al proprietario che desideri venderlo a terzi o concederlo in garanzia per ottenere un nuovo finanziamento. La Cassazione, al riguardo, ha dichiarato che, mentre nei confronti del diretto creditore l'estinzione dell'obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria che l'assiste, nei confronti dei terzi è necessaria anche la cancellazione formale dell'ipoteca (Cassazione civile 6958/1994).Il discorso fin qui fatto pare però doversi temperare nel caso di ipoteca iscritta da oltre un ventennio. In tal caso, è vero che l'ipoteca non risulta cancellata, ma è pur vero che, dai registri immobiliari, risulta che l'iscrizione è ultra ventennale, la quale, quindi, se non rinnovata, ha perso completamente di efficacia. Pertanto, di questa ipoteca pare non si possa pretendere la cancellazione. Va peraltro ricordato, per completezza, che secondo il sopra riferito orientamento giurisprudenziale Cassazione 1505/1994 (di difficile condivisione), «l’estinzione per prescrizione dell’ipoteca non è equiparabile alla cancellazione, così che non può ritenersi adempiuta l’obbligazione di cancellare l’ipoteca per il fatto che l’iscrizione è estinta per il decorso del tempo».

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