Nel rogito debutta il mediatore

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Questo articolo è stato pubblicato il 01 maggio 2007 alle ore 07:39.
L'ultima modifica è del 17 dicembre 2010 alle ore 18:05.

Entra in vigore oggi (secondo giorno successivo alla pubblicazione sulla «Gazzetta Ufficiale» 153 del 4 luglio del decreto legge 223/2006) l'obbligo di indicare nei rogiti delle compravendite immobiliari (mediante dichiarazione sostitutiva di atto notorio) le modalità "analitiche" di pagamento del prezzo. In particolare, occorre indicare se i contraenti si sono avvalsi di un mediatore. Le modalità di pagamento. D'ora in poi negli atti si dovrà segnalare: se il pagamento è avvenuto in contanti (ma la somma, in questo caso, non può eccedere i 12mila 500 euro, altrimenti scatta una sanzione pecuniaria tra l'1 e il 40% dell'importo pagato); se il pagamento è avvenuto mediante bonifico bancario (di cui debbono essere indicati gli estremi) oppure mediante assegni bancari, postali o circolari (anche qui occorre indicarne gli estremi). La norma non riguarda solo i pagamenti effettuati a saldo in sede di rogito ma anche quelli effettuati anteriormente a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Nessun obbligo, invece, vi è con riguardo ai pagamenti che nel rogito sono dichiarati come dovuti posteriormente all'atto. La norma, infine, non si applica ai contratti preliminari, in quanto in questo caso non vi è trasferimento di diritti reali immobiliari. I pagamenti prima del 6 luglio 2006. Dal testo del decreto legge non emerge una distinzione tra i pagamenti effettuati prima e dopo l'entrata in vigore della norma. La menzione analitica dei pagamenti effettuati sembra dunque riguardare anche i pagamenti avvenuti in passato. Certo, un atteggiamento prudente è quello di comportarsi in questo senso ma è evidente l'eccessività di una simile soluzione in quanto i pagamenti potrebbero anche essere stati effettuati molto tempo fa e comunque con strumenti non rintracciabili o difficilmente recuperabili. Si potrebbe desumere l'esclusione dei vecchi pagamenti dall'obbligo e l'applicazione della norma solo per quelli effettuati dal 6 luglio in poi. La presenza del mediatore. La nuova norma impone ai contraenti di dichiarare se si sono avvalsi di un mediatore e, in caso affermativo, di dichiarare: chi è il mediatore e il suo numero di partita Iva o di codice fiscale; l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione; le modalità analitiche di pagamento del mediatore. Le sanzioni. Per le dichiarazioni (sui metodi di pagamento e il mediatore) omesse, incomplete o mendaci, il provvedimento stabilisce che: 1) è applicabile una sanzione amministrativa da 500 a 10mila euro; 2) i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore, nel senso che l'aver dichiarato valori pari o superiori alle rendite catastali moltiplicate per i coefficienti non ferma l'azione del Fisco; 3) è applicabile la sanzione penale della reclusione fino a due anni, secondo l'articolo 483 del Codice penale (falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico). Il valore catastale e il prezzo pattuito. Dal 1° gennaio 2006, nelle compravendite tra privati che hanno per oggetto abitazioni è consentito utilizzare come base imponibile il valore catastale dei beni trasferiti e non il prezzo effettivamente pattuito e indicato nell'atto. Con il decreto legge 223/2006 nulla cambia sotto questo aspetto: nelle vendite con Iva (e pure quelle con Iva esente) rimane come base imponibile il prezzo pattuito e non il valore catastale. Il valore catastale non può essere utilizzato come base imponibile nelle vendite tra soggetti diversi dalle persone fisiche che non agiscono nell'esercizio d'impresa, arte o professione. Inoltre, non si può usare il valore catastale se la vendita avviene tra privati ma ha per oggetto beni diversi dalle abitazioni. Il decreto legge 223/2006 impone peraltro ai contraenti, con riguardo ai rogiti per i quali si può utilizzare il valore catastale come base imponibile, «l'obbligo di indicare nel l'atto il corrispettivo pattuito». Questa espressione, che a prima vista appare lapalissiana, serve all'applicazione, nel caso in cui sia mendace l'indicazione del prezzo effettivamente pattuito, delle seguenti "sanzioni": le imposte sono dovute sull'intero importo del prezzo pattuito (e quindi non più sul solo valore catastale); è applicabile una sanzione amministrativa dal 50 al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella applicata in base al corrispettivo dichiarato. ANGELO BUSANI

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