Nuove case, garanzia di 10 anni

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Questo articolo è stato pubblicato il 12 maggio 2008 alle ore 16:22.
L'ultima modifica è del 17 dicembre 2010 alle ore 14:51.


È sempre piacevole andare ad abitare in un appartamento di uno stabile di nuova costruzione: tutto appare efficiente, gli impianti funzionano perfettamente e la struttura dell'edificio sembra resistere a ogni intemperia. Il neo-condomino si sente sicuro del fatto che per un po' di tempo non dovrà sopportare spese condominiali per il rifacimento del tetto, della facciata o dell'impianto di riscaldamento. Questi imprevisti, semmai capiteranno, faranno naturalmente scattare tutte le garanzie da parte dell'impresa costruttrice, garanzie che il proprietario non conosce ma delle quali certamente è al corrente.
Ecco però che, magari dopo solo pochi anni, cominciano a sorgere i primi problemi sul l'edificio o addirittura nel proprio appartamento e le prime complicazioni per difetti di costruzione: è il caso, ad esempio, di chi si vede, quando piove, la casa allagata la terrazza trasformata in una piscina. Vediamo allora di chiarire come e quando possono essere invocate le garanzie da parte del costruttore.

Durata
La legge dispone che l'appaltatore (e quindi il costruttore) è responsabile dei danni nei confronti dell'acquirente (e quindi del condominio) nel caso di rovina totale o parziale dell'edificio o di evidenti gravi difetti verificatisi entro dieci anni dall'ultimazione dell'opera. Si tratta invero di una norma diretta a tutelare un'esigenza di carattere generale, appunto la funzionalità e la conservazione degli edifici destinati per loro natura a lunga durata. Tant'è vero che eventuali clausole contrattuali di esonero o limitazione di tale responsabilità sono da considerarsi nulle.

Amministratore e singolo
Ne consegue che l'amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del costruttore dell'edificio e a resistere in giudizio nell'interesse del condominio in quanto titolare del potere/dovere di compiere tutti gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti condominiali. Può farlo anche senza la preventiva autorizzazione assembleare, posto che tale azione è diretta a conservare l'esistenza delle parti comuni che, come tale, rientra tra le sue specifiche attribuzioni. Se l'amministratore non vi provvede, anche il singolo condomino è legittimato a farlo, sia per i gravi difetti riguardanti le parti comuni dell'edificio condominiale, sia per ottenere il risarcimento dei danni che siano derivati alla sua unità immobiliare dall'imperfetta esecuzione dell'opera.

Pericolo di rovina
Si ha pericolo di rovina quando è manifesto per segni visibili ed esteriori che l'opera o parte di essa rovinerà. È dunque necessaria la presenza di elementi evidenti, cioè di fenomeni che influiscono sulla stabilità dell'edificio e tali da far denotare una situazione di pericolo indipendentemente dal fatto che la rovina sia imminente o prossima. Si tratta di un'ipotesi che per fortuna accade raramente, e che può interessare soprattutto le palazzine costruite in spazi ritagliati su colline con terreni soggetti a franamenti.

I gravi difetti
Più frequenti sono invece i casi di gravi difetti, intendendosi per tali non solo quelli che producono movimenti nelle strutture essenziali dell'immobile, ma anche tutti quelli che pregiudicano gravemente l'utilizzazione dell'immobile stesso e le funzioni cui è destinato. Costituiscono quindi gravi difetti, a titolo esemplificativo, la presenza di crepe nei muri o sui soffitti, il sollevarsi della pavimentazione in legno dei singoli locali, il distacco dell'intonaco della facciata dell'edificio, il difettoso funzionamento dell'impianto di riscaldamento e dell'impianto idrico, l'inadeguatezza recettiva delle fosse biologiche, l'impiego di materiali difettosi nella costruzione di solai, i difetti di costruzione del tetto e del lastrico di copertura tali da provocare infiltrazioni d'acqua all'interno degli appartamenti sottostanti ovvero a carico delle altre strutture condominiali, la costruzione difettosa di una canna fumaria dell'impianto di riscaldamento, il distacco del rivestimento del muro e la caduta di intonaco e i vizi di realizzazione dei muri perimetrali. Insomma, tutto ciò da cui deriva un apprezzabile danno alla funzione economica dell'immobile o una sensibile menomazione della possibilità di normale godimento dello stabile o del singolo appartamento che ne comprometta la conservazione, anche laddove non producano fenomeni tali da pregiudicare la sicurezza o la stabilità dell'immobile oppure riguardino solo una parte limitata della costruzione.
di Augusto Cirla

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