La cedolare che piace solo ai proprietari

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Questo articolo è stato pubblicato il 10 febbraio 2010 alle ore 16:22.
L'ultima modifica è del 17 dicembre 2010 alle ore 13:38.

di Raffaele Lungarella


La cedolare che piace a tutti
Sembra esservi un consenso unanime sull'utilità di tassare con una "cedolare secca", cioè con un' imposta sostitutiva, i redditi da locazione degli immobili ad uso residenziale. Essi non dovrebbero più essere sommati agli altri redditi dei loro percettori e assoggettati all'Irpef, ma tassati con un'aliquota fissa del 20%. L'idea piaceva al precedente governo di centro sinistra, specie all'allora vice presidente del consiglio Francesco Rutelli, e piace anche al nuovo, con in testa il presidente del consiglio; incontra anche l'adesione quasi unanime delle associazioni di rappresentanza dei proprietari degli immobili e degli inquilini del settore dell'edilizia residenziale. In parlamento sono state presentate diverse proposte di legge sull'argomento da parlamentari di entrambi gli schieramenti politici .
Mario Baldassarri, parlamentare del Pdl e economista, ne aveva fatto uno dei punti di forza del suo emendamento alla proposta di legge finanziaria per il 2010 elaborata dal ministro Tremonti. La contro finanziaria di Baldassarri non ha riscosso molto consenso, ma la proposta di tassare con cedolare secca i redditi da locazione ha fatto capolino, con la finanziaria 2010, per una prima sperimentazione. Partendo dalla nuova norma, può essere utile allargare l'orizzonte ad alcune brevi riflessioni sulla più generale efficacia dell'introduzione della tassazione separata dei canoni.

Una sperimentazione limitata nello spazio e nel tempo
Il comma 218 dell'articolo 2 della legge finanziaria 2010 ha introdotto la possibilità di una limi-tatissima sperimentazione dell'imposta sostituiva sui ricavi da canoni da locazione degli immobili residenziali. Della tassazione dei canoni con "cedolare secca", sostitutiva dell'Irpef, ci si può avvalere solo se ricorrono contemporaneamente tutte queste condizioni: a) l'immobile deve essere ubicato nella provincia dell'Aquila; 2) il canone di locazione deve essere determinato applicando il regime contrattuale introdotto dal comma 3 dell'articolo 2 della legge 431/1998, cioè il cosiddetto canone concordato; 3) il contratto di locazione deve essere stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di un'impresa, arte o professione; 4) il proprietario dell'immobile deve optare per questa modalità di tassazione.
Quando ricorrono tutte queste condizioni il canone viene tassato con un'aliquota del 20%, anziché con quella alla quale sarebbe assoggetta sulla base delle aliquote Irpef per scaglioni di reddito. Come recita la norma "la base imponibile dell'imposta sostitutiva è costituita dall'importo che rileva ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche".
Nei successivi 90 giorni all'entrata in vigore della legge finanziaria (1 gennaio 2010) il direttore dell'agenzia delle entrate dovrà emanare un provvedimento contenente le indicazioni necessarie per dare attuazione alla norma che ha introdotto la cedolare secca. La direttiva potrebbe risultare partico-larmente utile per fugare possibili dubbi sul reddito da locazione che deve essere tassato con l'imposta sostitutiva. A prescindere dalla altre osservazioni che possono esserle mosse, i risultati conseguibili con l'introduzione della cedolare secca dipendono, infatti, anche dalla individuazione della base imponibile alla quale essa deve essere applicata.

Le ragioni dei sostenitori
Con l'imposta sostitutiva introdotta con la finanziaria 2010, si spera di "agevolare il reperimento di alloggi nelle aree colpite dagli eventi sismici" nell'aprile 2009 in provincia di Aquila.
I sostenitori dell'introduzione generalizzata della cedolare secca la ritengono capace di: a) eliminare o quanto meno contenere fortemente il ricorso alle locazioni "in nero"; b) rilanciare il mercato dell'affitto; c) aumentare le possibilità per le famiglie di prendere in affitto un'abitazione. L'argomentazione alla quale è ricorso il parlamento può essere ricondotta principalmente alla seconda e alla terza di queste motivazioni.
Vi è però da interrogarsi sull'effettiva capacità di questa scelta di "agevolare il reperimento" di alloggi in locazione. Affinché questo obiettivo possa essere perseguito, l'introduzione delle cedolare secca dovrebbe fare beneficiare i proprietari degli immobili di un aumento del loro rendimento e, al tempo stesso, abbassare per le famiglie la soglia di accesso alle abitazioni in affitto attraverso una riduzione dei canoni. È dubbio che questi obiettivi siano tra di loro compatibili e, si può anche dubitare, che siano perseguibili singolarmente.

I conti non tornano
Nella tabella 1 sono state svolte alcune elaborazioni relative agli effetti prodotti, sui percettori dei ricavi da canone di locazione collocati nei diversi scaglioni di reddito, dall'applicazione dei tre possibili regimi di imposizione fiscale che possono essere applicati. Si è considerato un canone mensile di 800 euro, cioè di 9.600 euro all'anno; naturalmente le considerazioni, svolte con riferimento a questa cifra, valgono anche, fatte le debite proporzioni, per importi differenti.
Il regime di tassazione che qui viene denominato ordinario è quello in cui il canone è il risultato dell'accordo tra il proprietario e l'inquilino ed è tassato nella misura dell'85% di quanto percepito. Nel regime del canone concordato, l'affitto è determinato sulla base di criteri stabiliti dai sindacati dei proprietari e da quelli degli inquilini e il 59,5% del canone viene assoggettato ad imposta. In entrambi questi regimi il reddito imponibile è tassato con l'aliquota dello scaglione di appartenenza del percetto-re.
Con il regime dell'imposta sostitutiva il ricavo da canone viene tassato con una aliquota del 20% per i percettori di tutti gli scaglioni di reddito. Si ipotizza che il ricavato da canone sia interamente assoggettato ad imposta, senza alcuna deduzione fiscale (se anche in questo regime si dovessero applicare le deduzioni previste per i due precedenti regimi, la riduzione della base imponibile all'85% e al 59,5% farebbe ridurre la quota del canone assorbita dall'imposta rispettivamente al 17% e all'11,9%).
Nei due regimi di tassazione Irpef, grazie alle deduzioni di parte del ricavo da canone ai fini delle determinazione dell'imponibile, la percentuale del canone complessivo assorbita dall'imposta è, per tutti gli scaglioni di reddito, inferiore all'aliquota dello scaglione del reddito tassato. Nel caso di tassazione con regime ordinario, la percentuale del canone assorbita dall'imposta ha un campo di variazione che oscilla tra il 19,6% per lo scaglione di reddito più basso e il 36,6% per quello più alto.
Con le deduzioni di reddito applicate ai canoni concertati, per i locatori che si collocano nei primi due scaglioni di reddito, la quota del canone assorbita dall'Irpef è inferiore al 20% e negli altri tre questo livello viene superato di poco: nello scaglione di reddito più alto di 5,6 punti percentuali.
Si può dubitare fortemente che un risparmio di imposta di questo ordine di grandezza massimo possa incentivare i proprietari ad offrire in locazione a canone concordato alloggi oggi ritirati dal mercato. Con l'ammontare del canone concordato annuo qui considerato, un locatore con un reddito di oltre 75.000 mila euro, applicando la cedolare secca dovrebbe versare all'erario un'imposta di 536 euro più bassa di quella che versa sottoponendo il canone all'Irpef. I contribuenti collocati nei primi due sca-glioni avrebbero addirittura un aggravio di imposta; per quelli del primo scaglione l'imposta sostitutiva diverrebbe leggermente conveniente (con un risparmio d'imposta mensile di poco inferiore ai 15 euro, che diverrebbero circa 110 per i proprietari più ricchi), se l'imposta del 20% percuotesse non l'intero ricavo da canone ma il 59,5% di esso.

Vantaggi per i proprietari se i canoni non calano
Con questi numeri, la probabilità di un insuccesso della sperimentazione proposta è veramente alta. I vantaggi dell'introduzione della cedolare secca sarebbero più rilevanti per i proprietari degli alloggi sottoposti al regime di tassazione ordinario, soprattutto per quelli di essi con i redditi più elevati. Quelli collocati nello scaglione dei redditi più elevati avrebbero un risparmio di imposta di circa 125 euro al mese, se la cedolare secca fosse applicata all'intero canone, e di circa 160 con una deduzione dal reddito del 15% del canone. Spostandosi verso gli scaglioni di reddito più bassi l'ammontare di questo risparmio si riduce, fino a sostanzialmente scomparire per i proprietari con reddito fino a 15.000 euro.
L'applicazione della cedolare secca, costituisce un vantaggio per i proprietari se i canoni non si riduco-no. Ma se gli affitti restano invariati fallisce l'obiettivo sociale che dovrebbe giustificare la sostituzione della tassazione Irpef sui redditi da locazione con l'imposta sostitutiva. Se è la maggiore redditività che deve spingere i proprietari ad accrescere l'offerta degli alloggi, non è realistico ritenere che essi trasferiscano sugli inquilini tutto o anche solo una parte del beneficio fiscale. Soprattutto se devono finalmente dichiarare al fisco i redditi percepiti.

Margini esigui per la riduzione dei canoni
Il risparmio d'imposta prodotto a favore dei proprietari degli alloggi dall'applicazione della cedolare secca offre margini non molto ampi di riduzione dei canoni . I percettori di redditi collocati nello scaglione da 28 a 55 mila euro, ricavano lo stesso reddito netto da un canone sottoposto ad imposizione Irpef nella misura dell'85% oppure do un canone dello stesso importo ridotto del 15% sottoposto per l'intero ammontare a cedolare secca del 20%. La cedolare secca applicata ad un canone ridotto in que-sta misura del 15% percepito da proprietari collocati nei due scaglioni di reddito più bassi comporta per essi una riduzione del canone netto; mentre continua a produrre un risultato positivo per quelli collocati nelle due classi di reddito più alte. Di fatto i proprietari di alloggi con redditi più elevati sono i soli ai quali la cedolare secca aprirebbe la possibilità di condividere con i loro inquilini il risparmio fiscale, soprattutto se la base imponibile anche per l'imposto sostitutiva dovesse continuare ad essere calcolata nella misura dell'85%, come avviene con l'assoggettamento a Irpef nel regime di tassazione ordinaria.
Nella tabella 2 è stata calcolata la percentuale in cui può essere ridotto un canone (di qualunque importo) ora sottoposto al regime ordinario di tassazione oppure al regime di tassazione del canone concordato, senza che, a seguito dell'introduzione della cedolare secca, vari il reddito al netto della tassazione percepito dal proprietario dell'immobile. Come si può osservare i margini di riduzione non sono eccessivamente elevati, soprattutto nel passaggio dal regime di tassazione del canone concordato alla cedolare secca: se quest'ultima colpisce l'intero ammontare del canone, i proprietari degli immobili con più alto reddito potrebbero ridurre i canoni al massimo del 7% senza accusare alcun danno economico. Questa percentuale raggiungerebbe il 15,5% se l'imponibile sottoposto a cedolare secca restasse lo stesso ora tassato con il regime del canone concordato.

Una cedolare costosa dall'esito incerto
La percentuale massima di riduzione del canone potrebbe toccare il 23,5% se si sottoponesse a cedolare secca (con imponibile pari all'85% dell'entrata) un canone ora tassato con regime ordinario. Se il proprietario dell'immobile decidesse di trasferire all'inquilino tutto il risparmio fiscale del quale egli può beneficiare, un canone di 800 euro mensili potrebbe ridursi di 190 circa. Se decidesse di farlo o meno dipenderebbe esclusivamente da lui, anche se è l'aumento della redditività del patrimonio che dovrebbe rendere i proprietari degli alloggi più disponili ad affittarli.
In ogni caso l'efficacia della cedolare secca nell'accrescere le opportunità per le famiglie più deboli e-conomicamente di pagare un affitto non eccessivamente elevato dipenderebbe dal buon cuore dei pro-prietari degli alloggi.
L'Unità di analisi strategica delle politiche di governo riferisce di stime del ministero della finanze che quantificano in 1,9 miliardi di euro (per l'anno 2006) il costo per le finanze pubbliche dell'introduzione generalizzata della cedolare secca. Una cifra rilevante. Le probabilità che essa si traduca in una non trascurabile redistribuzione di reddito a favore dei proprietari delle case, che se ne avvantaggerebbero legittimamente, sono molto più alte delle probabilità che a beneficiarne possano essere gli inquilini con una riduzione dei canoni. E allora non sarebbe meglio pensare ad un impiego alternativo?

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