Tre possibilità per i lavori sui balconi

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Questo articolo è stato pubblicato il 03 aprile 2007 alle ore 07:31.
L'ultima modifica è del 17 dicembre 2010 alle ore 18:38.

Il quesitoAbito in una palazzina nel centro storico della mia città. Siamo pochi condomini e recentemente abbiamo deciso di intervenire sull'edificio con significative opere di manutenzione straordinaria, compresa la sistemazione dei balconi, la cui parte sottostante presenta ampie tracce di infiltrazioni. Non tutti gli appartamenti hanno il balcone e per questo motivo non abbiamo ancora assunto una delibera definitiva. Ci chiediamo, infatti, se i balconi si devono considerare come facenti parte della facciata oppure se le relative spese spettano solo a coloro che ne usufruiscono. In questo secondo caso l'assemblea può obbligare il singolo condomino a rifare la pavimentazione del suo balcone? Francesco P. - Bologna

PAGINA A CURA DI Augusto Cirla I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti che la legge definisce comuni, perché non sono necessari per l'esistenza del fabbricato né sono destinati all'uso o al servizio dell'edificio stesso. Appartengono pertanto in via esclusiva, insieme con la "colonna d'aria" sovrastante, a ciascuno dei proprietari degli appartamenti di cui costituiscono un prolungamento. Ciò comporta che al singolo condomino proprietario spetta il carico della manutenzione del balcone che lui solo usa. Tocca a lui, dunque, sostenere le spese per le opere che riguardano le parti costituenti la proiezioni della proprietà individuale, quelle, cioè, dirette a preservare la superficie praticabile del balcone e a consentirne l'utilizzo. Questo vale, a esempio, per gli interventi di riparazione e sostituzione del pavimento, del piano di calpestio, della parte interna, dei davanzali e dei parapetti, del piano di appoggio delle finestre e delle imposte. Esula quindi dalle attribuzioni dell'assemblea il potere di deliberare, con efficacia vincolante anche per i proprietari dei balconi, interventi od opere riguardanti parti del balcone di proprietà esclusiva del singolo condomino: l'eventuale delibera assunta risulta viziata da eccesso di potere e, in quanto nulla, resta soggetta a possibile impugnazione in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, perché incide su beni di proprietà esclusiva e non di comune appartenenza a tutti i partecipanti al condominio. L'assemblea ha invece diritto di intervenire qualora dalla mancata manutenzione del bene individuale derivi danno al decoro dell'edificio: è il caso di infiltrazioni che vanno a interessare la parte sottostante il balcone, provocandone un deterioramento. In questa circostanza spetta all'amministratore il potere di imporre al proprietario del balcone l'esecuzione delle opere necessarie per eliminare le infiltrazioni in quanto lesive di un interesse comune. Sotto tale profilo, peraltro, bisogna ricordare che la soletta di un balcone svolge innegabilmente anche la funzione di copertura del balcone sottostante e permette al proprietario di quest'ultimo di acquisirne ulteriori utilità, come l'ancoraggio di strutture di chiusura per la realizzazione di una veranda oppure, più semplicemente, di una tenda o di un apparecchio di illuminazione. La soletta deve presumersi di proprietà comune dei due condomini. Anche per essa vale il principio più generale dettato dalla legge per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai, secondo cui le spese sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani: resta a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario di quello inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione della parte sottostante il balcone. I balconi, infine, costituiscono anche un elemento integrante del decoro architettonico dell'edificio, in quanto destinati comunque a caratterizzare lo stabile condominiale. Perciò alcuni elementi dei balconi diventano comuni a tutti i condomini quando adempiono a una funzione decorativa dell'intero edificio. Il rivestimento del parapetto e della soletta vanno considerati beni comuni perché contribuiscono a formare l'estetica della costruzione e diventano così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata. Lo stesso discorso vale per cementi decorativi, viti di ottone, pilastrini e frontalini che, in quanto ornamenti dell'edificio, ne accrescono anche il pregio architettonico. L'individuazione della funzione architettonica, da cui dipende il regime di appartenenza, va sempre effettuata in concreto caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente. Nel condominio, d'altro canto, va considerato bene comune tutto quanto riguarda elementi facenti parte integrante della facciata che si inquadrano nell'aspetto estetico. Questo porta a ritenere, più semplicemente, che tutto ciò che dei balconi è visibile dall'esterno dell'edificio va considerato bene comune, così che le relative spese di manutenzione devono essere deliberate e ripartite tra tutti i condomini. Quello che rimane all'interno resta invece di proprietà esclusiva e perciò non è di competenza del condominio: decide il singolo condomino che usa il balcone e da solo sopporta le spese. Tale distinzione assume particolare importanza nel momento in cui si verifichino distacchi di calcinacci o di frammenti di balcone, essendo indispensabile, ai fini dell'attribuzione delle responsabilità, individuare esattamente da dove essi provengono. Il singolo condomino è unico responsabile dei danni causati dalla caduta di pezzi da quelle parti di balcone che non svolgono alcuna funzione estetica per il condominio. A una conclusione opposta si giunge nel caso in cui il frammento o il calcinaccio caduto provengano dal frontalino, dal rivestimento esterno del parapetto o da qualsiasi altra parte del balcone che abbia carattere ornamentale: ogni conseguenza va imputata a tutti i partecipanti al condominio. In ogni caso, è obbligo del proprietario del balcone, a sgravio di sue maggiori responsabilità, informare subito l'amministratore del verificarsi di crepe che lascino presumere il possibile crollo di qualche parte del balcone. Se l'immobile è concesso in affitto, spetta invece all'inquilino l'onere di comunicare al proprio locatore: in caso di mancata comunicazione dello stato di pericolo, quest'ultimo rimane responsabile nei confronti del condominio ma potrà rivalersi, in tutto o in parte, sul locatario.

Norme e sentenzeCodice civile, articoli 907, 1117, 1123,1125 Cassazione civile, 14 dicembre 2005 n. 27551 Cassazione civile, 31 ottobre 2005 n. 21199 Cassazione civile, 21 gennaio 2005 n. 27551 Tribunale Milano, 28 aprile 2005 n. 4749 Cassazione civile, 29 novembre 2004 n. 2237 Cassazione civile, 10 settembre 2004 n. 18227 Cassazione civile, 30 luglio 2004 n. 14576 Cassazione civile, 23 settembre 2003 n.14076 Cassazione civile, 15 luglio 2003 n. 11029 Cassazione civile, 27 giugno 2002 n. 12569 Cassazione civile, 25 febbraio 2002 n. 2726 Tribunale Bologna, 27 novembre 2001 n. 3343 Cassazione civile, 26 gennaio 2001 n. 1101 Cassazione civile, 21 dicembre 2000 n. 16067 Cassazione civile, 09 luglio 2000 n. 4377 Cassazione civile, 30 marzo 2000 n. 3891 Cassazione civile, 21 gennaio 2000 n. 637

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