In cortile parcheggi temporanei

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Questo articolo è stato pubblicato il 07 aprile 2009 alle ore 13:23.
L'ultima modifica è del 17 dicembre 2010 alle ore 15:07.


Sono molti gli edifici condominiali che posseggono cortili o aree aperte che potrebbero essere destinate a parcheggio. Se il regolamento di condominio non disciplina l'uso di tali aree – ponendo limiti o divieti all'occupazione degli spazi – non resta che ancorarsi all'articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l'uso della cosa comune.

Il vincolo
In linea di principio, la presenza di aree comuni prive di regolamentazione o di destinazione d'uso già imposta (come, appunto, quella a parcheggio) non legittima un condomino a parcheggiarvi la propria auto, soprattutto per lunghi periodi: ciò è escluso proprio dall'articolo 1102, comma 1, del Codice civile, laddove dice che l'uso del bene comune non può alterarne la destinazione e non può impedire agli altri partecipanti di farne pari uso.
Dallo stesso articolo, però, non si può ricavare automaticamente un divieto assoluto di parcheggio temporaneo, se il regolamento non lo preclude esplicitamente. Ad esempio, per i giudici è possibile utilizzare lo spazio comune «a parcheggio temporaneo delle autovetture di condomini con le limitazioni previste per consentire l'accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti al piano terra dell'edificio condominiale» (Cassazione, sentenza n. 1547 del 2009).
Il parcheggio, però, deve rimanere temporaneo. Altrimenti, rilevano ancora i giudici, «la condotta del singolo condomino, che parcheggia per lunghi periodi di tempo la sua autovettura nel cortile condominiale, manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, ed è tale da configurarsi come occupazione stabile, abusiva, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune» (Cassazione, sentenza 3640/2004). E quindi non è consentito.

Possibili delibere
In assenza di specifiche destinazioni o di divieti regolamentari, i condomini possono deliberare a maggioranza di destinare in tutto o in parte le aree comuni a parcheggio auto, purché ci sia la possibilità per tutti i condomini (Cassazione, sentenza 10289/1998). Se lo spazio non basta per tutti, ci si può organizzare facendo i turni per l'uso del posto auto (Cassazione, 15460/2002). Oppure, quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i condomini, si può deliberare l'uso indiretto a maggioranza, ad esempio affittando il parcheggio a un condomino o a un terzo (Cassazione, sentenza 4131/2001).
La possibilità per l'assemblea condominiale di dettare regole in materia si giustifica in quanto queste aree restano sottoposte alla disciplina dell'uso e del godimento della cosa comune nell'ambito della vita interna del condominio. Di conseguenza, le eventuali successive modifiche di destinazione di uso si configurano come "innovazioni" e potranno essere deliberate in assemblea ai sensi degli articoli 1120 e 1136, comma 5, del Codice civile (vale a dire, con un numero di voti tale da rappresentare la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio).

Innovazione vietata
Un'area condominiale adibita a parcheggio può essere utilizzata dai condomini anche per parcheggiare roulotte, se il regolamento condominiale non prevede particolari divieti o limitazioni. Si tratta, infatti, di un uso particolare delle cose comuni che non contrasta con la normale destinazione della cosa (Cassazione, sentenza 9649/1998).
Al contrario, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'articolo 1120, comma 2, del Codice civile la delibera con cui il condominio assegna posti fissi nel cortile comune, anche per il solo parcheggio della seconda autovettura. Infatti, per i giudici, «tale delibera, da un lato, sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con "animo domini", della relativa proprietà a titolo di usucapione» (Cassazione, sentenza 1004/2004). A livello pratico, per assegnare in via esclusiva e nominativa posti di parcheggio nel cortile di proprietà comune, si renderebbe necessaria l'adesione di tutti i condomini.

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I criteri

Le regole da consultare
Per sapere se (e come) si può parcheggiare all'interno del cortile condominiale, la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale, che può disciplinare la materia anche in modo dettagliato. Se il regolamento condominiale non dispone nulla e non offre indicazioni, valgono le regole contenute all'articolo 1102 del Codice civile.

La possibilità di uso «a tempo»
Anche quando il regolamento condominiale non regolamenta l'utilizzo del cortile, è possibile parcheggiarvi la propria auto. Non del tutto liberamente, tuttavia: in questo caso, infatti, i giudici precisano che il parcheggio deve avvenire in via «temporanea», altrimenti si vìolano le disposizioni contenute all'articolo 1102 del Codice civile.

Che cosa può decidere l'assemblea
In assenza di divieti o norme regolamentari, è l'assemblea di condominio ad avere la facoltà di deliberare di utilizzare come parcheggio le aree comuni dello stabile.
Qualora lo spazio non dovesse bastare per tutti i condomini, sarà possibile decidere di stabilire dei turni, oppure di assegnare i posti auto in locazione (a un condomino o a un terzo).

L'assegnazione in esclusiva
Secondo i giudici, l'assemblea condominiale non può assegnare posti fissi nel parcheggio comune per la seconda auto. Questa delibera, infatti, danneggia i condomini che non possiedono una seconda auto. Inoltre limiterebbe i diritti degli altri condomini, costituendo una «innovazione vietata».

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